特征價格模型在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用——以重慶市普通商品住宅為例.pdf

1、估價方法的選擇是科學(xué)評估房地產(chǎn)價值的前提。目前，我國房地產(chǎn)估價實務(wù)中常采用的方法是市場法、收益法、成本法。但在實際運用中，這三種方法均存在較明顯的弊端，如最常用的市場法中對各項因素修正過于簡單、主觀隨意；收益法中，科學(xué)的預(yù)測未來凈收益及測算資本化率仍是個難題；成本法中，房屋成本的測算及各項折舊的確定也存在較強(qiáng)的主觀性。這些不確定因素降低了評估結(jié)果的客觀、公正性。鑒于此，本文對房地產(chǎn)估價的新方法進(jìn)行了探尋及研究。
　　本文首先介紹了

2、三種傳統(tǒng)方法，并分析了其在實務(wù)運用中的局限性，提出對新的估價方法的思考，根據(jù)房地產(chǎn)的異質(zhì)性，對特征價格理論及模型進(jìn)行了詳細(xì)介紹，闡明了特征價格理論應(yīng)用于房地產(chǎn)估價中是可行的；其次，在特征價格理論的基礎(chǔ)上，以重慶市普通商品住宅為例進(jìn)行實證分析。通過大量的交易樣本數(shù)據(jù)收集，并通過國內(nèi)外文獻(xiàn)學(xué)習(xí)總結(jié)，結(jié)合重慶市普通商品住宅自身特點，選取了影響重慶市普通商品住宅價格的特征變量，奠定了模型構(gòu)建的基礎(chǔ)；第三，不同的函數(shù)形式對變量間關(guān)系的解釋能力不同

3、。本文分別采用了常用的線性函數(shù)形式、對數(shù)函數(shù)形式來進(jìn)行模型構(gòu)建。通過對比分析，發(fā)現(xiàn)對數(shù)模型更適用于重慶市普通商品住宅的價格評估；第四，運用對數(shù)模型、傳統(tǒng)的市場法分別對同一套住宅進(jìn)行價值評估，對比發(fā)現(xiàn)，特征價格模型應(yīng)用更加便捷、評估結(jié)果精度更高。采用特征價格模型對房地產(chǎn)價格進(jìn)行評估，減少了主觀因素的干擾，有效的提高了估價結(jié)果的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，并且極大地提高了評估效率。當(dāng)然，特征價格模型的應(yīng)用也存在一定的局限性，但希望通過本文的研究能夠豐富