住房支付能力研究.pdf

1、住房支付能力是住房市場(chǎng)的重要信號(hào)：住房消費(fèi)者根據(jù)住房支付能力選擇住房消費(fèi)；住房生產(chǎn)商通過(guò)評(píng)估不同收入階層住房支付能力來(lái)制定不同的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略；政府根據(jù)住房支付能力確定住房保障標(biāo)準(zhǔn)、保障范圍；金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)管理需要而評(píng)估購(gòu)房抵押貸款家庭的住房支付能力。
　　由此可見(jiàn)，住房支付能力是研究住房市場(chǎng)和住房制度的重要指標(biāo)，本文即從這一視角入手，旨在厘清如何合理度量住房支付能力、哪些因素影響住房支付能力、住房支付能力有哪些有途、如何改善住房

2、支付能力等問(wèn)題，從而構(gòu)建住房支付能力分析架構(gòu)，這一架構(gòu)具有普遍適用性；同時(shí)，在構(gòu)建架構(gòu)過(guò)程中，針對(duì)中國(guó)住房制度環(huán)境進(jìn)行相應(yīng)的實(shí)證分析和提出相應(yīng)的政策建議，研究主要結(jié)論如下：
　　1、剩余收入法可合理度量家庭住房支付能力，比率法和房?jī)r(jià)收入比不能真實(shí)反映家庭住房支付能力。影響住房支付能力的因素有住房成本、收入和非住房支出。
　　2、住房支付能力研究采用貨幣成本優(yōu)于使用成本。貨幣成本包括住房支出和居住支出，住房支出為抵押貸款每月還

3、貸，居住支出指水、電、燃?xì)赓M(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等費(fèi)用。貨幣成本具有時(shí)間差異性和空間差異性。與房?jī)r(jià)相比，住房支出可以更合理解釋住房市場(chǎng)供需關(guān)系。
　　3、我國(guó)35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)分析表明，固定效應(yīng)模型可解釋房?jī)r(jià)與收入關(guān)系，保持其它條件不變，人均工資每增加10000元，城市房?jī)r(jià)上升880元。1997年至2006年，由于工資增長(zhǎng)不足彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲而導(dǎo)致的住房成本增長(zhǎng)，我國(guó)城鎮(zhèn)最低收入戶和部分低收入戶住房支付能力下降。

4、>　　4、同時(shí)滿足首付約束、收入約束和住房支付能力約束的房?jī)r(jià)是合理房?jī)r(jià)。重慶市2005年住房市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析表明，住房支付能力約束決定合理房?jī)r(jià)，而首付約束和收入約束是合理房?jī)r(jià)的非緊約束。
　　5、提高我國(guó)居住貧困家庭住房支付能力政策建議：一是建造混合型住房；二是構(gòu)建政府住房保障基金和住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)；三是加大稅收和金融對(duì)低收入住房開(kāi)發(fā)扶持力度；四是進(jìn)一步完善住房市場(chǎng)信息披露制度。
　　本文有如下三點(diǎn)創(chuàng)新：
　　第一，構(gòu)建了

5、住房支付能力分析架構(gòu)，該架構(gòu)由四部分組成：支付能力度量、支付能力影響因素、支付能力用途、支付能力改善，其中支付能力度量是核心。分析架構(gòu)具有普遍適用性，據(jù)此，金融機(jī)構(gòu)可制定合理的審貸標(biāo)準(zhǔn)，政府可制定有效和公平的住房保障政策，生產(chǎn)商可制定合理產(chǎn)品戰(zhàn)略。
　　第二，厘清了支付能力識(shí)別和加總，剩余收入法是一種合理的識(shí)別方法，提出了不同的居住貧困加總方法。
　　第三，非住房支出可部分解釋不同城市或同一城市不同位置的房?jī)r(jià)差異，也可解釋為