住房支付能力研究.pdf

1、住房支付能力是住房市場的重要信號：住房消費者根據(jù)住房支付能力選擇住房消費；住房生產(chǎn)商通過評估不同收入階層住房支付能力來制定不同的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略；政府根據(jù)住房支付能力確定住房保障標準、保障范圍；金融機構出于風險管理需要而評估購房抵押貸款家庭的住房支付能力。
　　由此可見，住房支付能力是研究住房市場和住房制度的重要指標，本文即從這一視角入手，旨在厘清如何合理度量住房支付能力、哪些因素影響住房支付能力、住房支付能力有哪些有途、如何改善住房

2、支付能力等問題，從而構建住房支付能力分析架構，這一架構具有普遍適用性；同時，在構建架構過程中，針對中國住房制度環(huán)境進行相應的實證分析和提出相應的政策建議，研究主要結論如下：
　　1、剩余收入法可合理度量家庭住房支付能力，比率法和房價收入比不能真實反映家庭住房支付能力。影響住房支付能力的因素有住房成本、收入和非住房支出。
　　2、住房支付能力研究采用貨幣成本優(yōu)于使用成本。貨幣成本包括住房支出和居住支出，住房支出為抵押貸款每月還

3、貸，居住支出指水、電、燃氣費用、物業(yè)管理費、財產(chǎn)稅、財產(chǎn)保險等費用。貨幣成本具有時間差異性和空間差異性。與房價相比，住房支出可以更合理解釋住房市場供需關系。
　　3、我國35個大中城市面板數(shù)據(jù)分析表明，固定效應模型可解釋房價與收入關系，保持其它條件不變，人均工資每增加10000元，城市房價上升880元。1997年至2006年，由于工資增長不足彌補房價上漲而導致的住房成本增長，我國城鎮(zhèn)最低收入戶和部分低收入戶住房支付能力下降。

4、>　　4、同時滿足首付約束、收入約束和住房支付能力約束的房價是合理房價。重慶市2005年住房市場數(shù)據(jù)分析表明，住房支付能力約束決定合理房價，而首付約束和收入約束是合理房價的非緊約束。
　　5、提高我國居住貧困家庭住房支付能力政策建議：一是建造混合型住房；二是構建政府住房保障基金和住房貸款擔保機構；三是加大稅收和金融對低收入住房開發(fā)扶持力度；四是進一步完善住房市場信息披露制度。
　　本文有如下三點創(chuàng)新：
　　第一，構建了

5、住房支付能力分析架構，該架構由四部分組成：支付能力度量、支付能力影響因素、支付能力用途、支付能力改善，其中支付能力度量是核心。分析架構具有普遍適用性，據(jù)此，金融機構可制定合理的審貸標準，政府可制定有效和公平的住房保障政策，生產(chǎn)商可制定合理產(chǎn)品戰(zhàn)略。
　　第二，厘清了支付能力識別和加總，剩余收入法是一種合理的識別方法，提出了不同的居住貧困加總方法。
　　第三，非住房支出可部分解釋不同城市或同一城市不同位置的房價差異，也可解釋為