城市地價(jià)合理性變動(dòng)的實(shí)證研究.pdf

1、城市地價(jià)在當(dāng)今城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用越來越顯著，合理的城市地價(jià)不僅能夠優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、吸引外來資金、保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健的發(fā)展、控制城市的規(guī)模，還能促進(jìn)城市化的合理發(fā)展、提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力，因此城市合理地價(jià)已經(jīng)成為城市健康發(fā)展的標(biāo)志。然而當(dāng)前我國(guó)城市土地市場(chǎng)還處于一個(gè)不完善的階段，特別是城市地價(jià)方面更是處于一個(gè)無序的發(fā)展時(shí)期，為了暫時(shí)的利益、為了獲取城市發(fā)展的資金而采取許多非合理性的地價(jià)政策，這樣不僅使大量城市土地資產(chǎn)流失，造成有限土地資源

2、利用的浪費(fèi)，還對(duì)城市合理發(fā)展造成影響。近年來國(guó)家和政府雖然不斷采取土地調(diào)控措施來調(diào)整城市土地價(jià)格使其處于合理性的范圍，但是怎樣去判斷一個(gè)城市的地價(jià)是否合理性的，城市地價(jià)變化多少才屬于合理，才能與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。國(guó)內(nèi)對(duì)這些方面的研究明顯不足，目前的研究主要是利用地理信息系統(tǒng)并結(jié)合計(jì)算機(jī)快速、存儲(chǔ)量大的特點(diǎn)建立城市地價(jià)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，其目的主要集中在如何快速準(zhǔn)確的反映城市地價(jià)的增長(zhǎng)變化量以及城市經(jīng)濟(jì)變化量等。對(duì)城市地價(jià)變化合理性的判斷

3、主要是通過對(duì)城市地價(jià)與城市經(jīng)濟(jì)因素的觀測(cè)、分析，比較城市地價(jià)的增長(zhǎng)率與城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、城市職工平均工資增長(zhǎng)率、城市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率以及城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率等這些指標(biāo)的變化是否同步，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷城市地價(jià)的變化是否合理，該方法雖然簡(jiǎn)便易行，但是如果城市的這些指標(biāo)本身變化都處于不合理的階段，那么由此所判斷的城市地價(jià)也自然是不合理的。因此在這樣的背景下對(duì)于城市地價(jià)合理性判斷問題的研究更加具有現(xiàn)實(shí)意義。 本文正是基于這樣的構(gòu)想，把全國(guó)城

4、市都看作一個(gè)系統(tǒng)，運(yùn)用大數(shù)定律，對(duì)這個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)分析，選擇城市地價(jià)變化比較穩(wěn)定的城市，找出城市地價(jià)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市職工平均工資變化率以及城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化率之間所存在的規(guī)律，然后運(yùn)用這個(gè)規(guī)律再對(duì)其它城市地價(jià)合理性進(jìn)行判斷，就能達(dá)到準(zhǔn)確判斷的目的。主要方法是首先選取城市經(jīng)濟(jì)、城市地價(jià)變化比較穩(wěn)定和城市職能、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似以及城市土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善的城市作為參照城市，通過對(duì)這些城市綜合地價(jià)與影響因素之間關(guān)系的分析，得到影響城市綜

5、合地價(jià)合理性的指標(biāo)因素體系，再利用相關(guān)性分析方法檢驗(yàn)該指標(biāo)體系的合理性，剔除相關(guān)系數(shù)小的指標(biāo)因素。其次，運(yùn)用改進(jìn)的模糊綜合評(píng)判法對(duì)城市綜合地價(jià)的指標(biāo)因素進(jìn)行計(jì)算，得到不同城市的綜合分值，作為評(píng)判集。然后運(yùn)用回歸分析方法找出參照城市綜合分值與城市綜合地價(jià)之間的數(shù)量關(guān)系，得到城市綜合地價(jià)與城市綜合分值之間的函數(shù)關(guān)系，從而可以運(yùn)用該函數(shù)關(guān)系準(zhǔn)確的判斷一個(gè)城市綜合地價(jià)是否合理，消除依靠城市自身判斷城市地價(jià)合理性所造成的誤差，提高城市合理性地價(jià)判

6、斷的準(zhǔn)確性。最后運(yùn)用所建立的城市合理性地價(jià)評(píng)判參照體系，對(duì)上海市2003-2005年城市綜合地價(jià)合理性進(jìn)行判斷，得到上海市2003、2004年城市地價(jià)變化處于一個(gè)合理的范圍內(nèi)，而2005年城市地價(jià)處于一個(gè)不合理的階段，結(jié)合上海市城市地價(jià)實(shí)際變化狀況，得到上海市城市綜合地價(jià)的理論值是與城市的實(shí)際狀況相符合，說明該方法的具有可行性和可操作性。從而可以運(yùn)用該方法為城市地價(jià)政策的制定提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，有利于完善土地市場(chǎng)，避免由于投機(jī)因素的存在使城