企業(yè)房地產(chǎn)管理體系建設(shè)初探

1、<p>　　企業(yè)房地產(chǎn)管理體系建設(shè)初探</p><p>　　摘要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷進(jìn)步，對(duì)房產(chǎn)的質(zhì)量要求越來(lái)越嚴(yán)格。為了能夠提供高質(zhì)量的建筑房產(chǎn)，不僅僅要從直觀的施工中提供，更應(yīng)該從房地產(chǎn)企業(yè)的本身出發(fā)，完善管理體系，從而形成有條不紊的管理工作。本文就企業(yè)房地產(chǎn)管理體系中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提供相應(yīng)的解決對(duì)策，希望對(duì)房地產(chǎn)的管理者起到借鑒的作用。 </p><p>　　關(guān)鍵詞

2、：企業(yè)房地產(chǎn)；管理體系；問(wèn)題；對(duì)策 </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A </p><p>　　社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，法律已經(jīng)成為一種經(jīng)營(yíng)管理資源，被運(yùn)用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理始終，企業(yè)的任何經(jīng)營(yíng)行為，都會(huì)表現(xiàn)為相應(yīng)的法律行為。任何單位與自然人一樣，都是生活在法律編織出來(lái)的社會(huì)中，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為在本質(zhì)上表現(xiàn)為謀利行為，在形式上則通過(guò)法律行為所實(shí)現(xiàn)。 </p>

3、<p>　　《物權(quán)法》頒布以后，對(duì)未取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)提出了動(dòng)員令，是對(duì)企業(yè)以沿用、接收、征收、征用、劃撥、出讓、購(gòu)買(mǎi)、置換（含調(diào)撥或調(diào)整）等方式取得或?qū)嶋H占有使用的房地產(chǎn)權(quán)屬的工作的再落實(shí)。 </p><p>　　本文主要針對(duì)一些國(guó)有大中型企業(yè)在取得劃撥手續(xù)后，隨著時(shí)間變遷，而在房地產(chǎn)管理中產(chǎn)生的一些歷史遺留問(wèn)題與解決辦法。 </p><p>　　第一章 企業(yè)房地產(chǎn)管理存

4、在的問(wèn)題 </p><p>　　一、企業(yè)房屋土地權(quán)屬證書(shū)辦證率較低 </p><p>　　我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人需要履行登記手續(xù)，取得建設(shè)用地使用權(quán)證。房屋土地權(quán)屬證書(shū)的缺失，將使企業(yè)產(chǎn)權(quán)的房屋、土地得不到法律的承認(rèn)和有效保護(hù)，可能在今后面臨越來(lái)越多的糾紛，影響房地產(chǎn)的改擴(kuò)建與健康發(fā)展。 </p><p>　　從歷史原因來(lái)看，是由于企業(yè)的一些房屋土

5、地來(lái)源復(fù)雜，年代久遠(yuǎn)，資料缺失嚴(yán)重，相應(yīng)的用地批復(fù)與用地許可及各種建設(shè)工程許可資料也已遺失或無(wú)處查詢(xún)。從近期來(lái)看，社會(huì)依舊存在趕工期趕進(jìn)度等獻(xiàn)禮工程，所以最終出現(xiàn)如：先開(kāi)工再補(bǔ)辦用地、工程建設(shè)等手續(xù)、綠色通道工程等的現(xiàn)象，隨著項(xiàng)目的竣工完成，補(bǔ)辦手續(xù)工作也隨之停滯，土地證、房產(chǎn)證便無(wú)人辦理或以無(wú)法辦理；從管理原因來(lái)看，原來(lái)土地與房屋的管理歷來(lái)都不是單位的重點(diǎn)，即使有也僅局限于對(duì)產(chǎn)權(quán)宿舍及部分當(dāng)時(shí)需要使用時(shí)才加以完善的；同時(shí)，也缺乏相應(yīng)的

6、管理政策和制度。房屋土地的管理、使用、處置無(wú)規(guī)章可循，隨意性較大。 </p><p>　　二、企業(yè)內(nèi)部在房屋土地使用上相互交錯(cuò)、無(wú)償使用和外租情況較為普遍 </p><p>　　長(zhǎng)期以來(lái)，由于企業(yè)內(nèi)部原因，相互無(wú)償占用房地產(chǎn)情況較為普遍，相互占用的情況也比較復(fù)雜。究其原因，是企業(yè)沒(méi)有建立起房屋土地有償使用制度，造成一方面用房緊張，另一方面用房的使用率較低。企業(yè)管理層與企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有建立起良好

7、的溝通平臺(tái)，造成有的單位用房緊張，而又存在部分房屋閑置現(xiàn)象。 </p><p>　　三、企業(yè)對(duì)房屋土地重視不足，管理機(jī)構(gòu)、機(jī)制不健全，使用不規(guī)范，難以實(shí)現(xiàn)房屋土地資源的高效利用 </p><p>　　尤其在土地如多為劃撥用地的單位，一方面土地屬于無(wú)償使用，另一方面也存在無(wú)序使用。即使出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題，也無(wú)須承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任，故沒(méi)有形成資產(chǎn)管理意識(shí)。目前，房屋土地作為一種物質(zhì)資源，可以通

8、過(guò)對(duì)其的有效管理、投資，而使其不斷增值的認(rèn)識(shí)不足。 </p><p>　　總之，企業(yè)在房屋土地管理方面，存在決策體制不夠健全、職權(quán)不明的狀況，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配及統(tǒng)一使用標(biāo)準(zhǔn)，既缺乏科學(xué)合理的預(yù)算與長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，又缺少可供遵循的規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，也缺少自上而下的組織管理機(jī)構(gòu)，從而影響了企業(yè)房地產(chǎn)資源的合理有效利用，容易造成注重眼前利益、輕視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的現(xiàn)象，影響了企業(yè)的資源效益。 </p>

9、<p><b>　　第二章 解決對(duì)策 </b></p><p>　　一、建立健全企業(yè)房屋土地管理的規(guī)章制度，理順關(guān)系 </p><p>　　房屋土地管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要領(lǐng)導(dǎo)重視、部門(mén)配合、建設(shè)配套，企業(yè)相關(guān)職能部門(mén)在分析、總結(jié)反映出的問(wèn)題基礎(chǔ)上，制定出政策依據(jù)充分、可操作性強(qiáng)的房屋土地管理制度與辦法，同時(shí)按照“誰(shuí)使用誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，界定管理職責(zé)、理順工

10、作流程、任務(wù)分解明晰，使企業(yè)房屋土地管理工作逐步形成權(quán)屬清晰、管理規(guī)范、使用合理的局面。同時(shí)，建立全面的房屋土地實(shí)物信息的信息系統(tǒng)，該系統(tǒng)不僅提供靜態(tài)的查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)功能，還應(yīng)實(shí)現(xiàn)過(guò)程管理，所有維護(hù)、使用變動(dòng)的情況等都應(yīng)該在系統(tǒng)中留有痕跡，既便于歷史信息的查詢(xún)，又保障了操作的管理規(guī)范。 </p><p>　　二、制定企業(yè)房屋土地確權(quán)計(jì)劃，逐步辦理完成房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證 </p><p>

11、;　　由牽頭部門(mén)與相關(guān)部門(mén)配合制定出企業(yè)房屋土地確權(quán)工作計(jì)劃，明確職責(zé)、強(qiáng)力實(shí)施，加大辦證工作的力度。扎實(shí)有序地推進(jìn)辦證工作，依法辦理產(chǎn)權(quán)證明。逐步建立企業(yè)可利用房地產(chǎn)資源儲(chǔ)備，提高房屋土地的可利用率，確保資產(chǎn)的完整、有效和安全。 </p><p>　　三、按照市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行有償使用，逐步解決企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)交錯(cuò)使用、出租房屋土地等問(wèn)題 </p><p>　　無(wú)償使用給房屋土地的分配和管理帶

12、來(lái)很多弊端，為解決好這個(gè)問(wèn)題，首先要處理好行政管理和市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系，即應(yīng)重視政策引導(dǎo)，更要重視市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿作為行政管理的補(bǔ)充手段。其次，要處理好企業(yè)內(nèi)部關(guān)系，加強(qiáng)房屋土地的管控，提高企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。對(duì)各類(lèi)資源性資產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃與管理，在明確產(chǎn)權(quán)歸屬的基礎(chǔ)上，逐步實(shí)行房屋的有償使用，通過(guò)協(xié)議租賃的形式解決無(wú)償占用問(wèn)題和隨意對(duì)外出租問(wèn)題。使用單位和產(chǎn)權(quán)單位要依法簽訂符合法律要求的租賃合同，參照市場(chǎng)價(jià)格、房屋使用用途等制定租

13、金標(biāo)準(zhǔn)，從而達(dá)到合理配制房屋土地資源，服務(wù)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，形成規(guī)模效益。 </p><p>　　第三章 房地產(chǎn)價(jià)值體系建設(shè) </p><p>　　隨著北京社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及新施行的《物權(quán)法》，同樣對(duì)企業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。作為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律制度建設(shè)中具有里程碑意義法律，它規(guī)范了財(cái)產(chǎn)關(guān)系，對(duì)于維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)保護(hù)財(cái)產(chǎn)

14、所有人的權(quán)利。房屋價(jià)值是指房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房屋價(jià)格形成的客觀基礎(chǔ)是房屋的價(jià)值。 </p><p>　　一、為了更高效地利用企業(yè)房屋，充分發(fā)揮房屋土地的作用，在房屋土地使用管理方面，采取全部由企業(yè)統(tǒng)一調(diào)配使用的管理方式與有償使用相結(jié)合原則，制定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以租賃的形式解決房產(chǎn)相互使用的問(wèn)題，按照規(guī)定簽定租賃合同，互付租金，單獨(dú)設(shè)立租金帳戶(hù)以加強(qiáng)管理。 </p><p>　　二、辦公用房的物

15、業(yè)管理實(shí)行社會(huì)化管理，公開(kāi)招標(biāo)，費(fèi) </p><p>　　用自擔(dān)的原則，如若聯(lián)合辦公，物業(yè)費(fèi)用按照所使用的房屋建筑面積各自承擔(dān)，共用部分按照辦公人員數(shù)量分擔(dān)。 </p><p>　　第四章 監(jiān)督與落實(shí) </p><p>　　在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定的同時(shí)。要做好監(jiān)督檢查工作。定期對(duì)各單位房屋規(guī)范使用、房屋基礎(chǔ)資料的收集進(jìn)行檢查，及時(shí)查找存在的問(wèn)題，使各項(xiàng)工作落實(shí)到位。按照規(guī)

16、定房屋由企業(yè)統(tǒng)一安排使用，未經(jīng)企業(yè)授權(quán)，任何單位與個(gè)人不得改變房屋的性質(zhì)與現(xiàn)狀。對(duì)未經(jīng)企業(yè)授權(quán)與許可違反本文件規(guī)定的行為，企業(yè)將按照 </p><p>　　有關(guān)規(guī)章制度責(zé)令限期改正，對(duì)造成重大經(jīng)濟(jì)損失和國(guó)有資產(chǎn)流失的行為，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。 </p><p>　　第五章 結(jié)論及建議 </p><p>　　一、學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念和管理方法，建立健全企業(yè)房屋土地管理

17、的規(guī)章制度 </p><p>　　房屋土地的實(shí)物資產(chǎn)管理，是企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要組成部分。一個(gè)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理水平、人員素質(zhì)的提高，可以很好地帶動(dòng)實(shí)物資產(chǎn)管理水平的提高。因此，企業(yè)應(yīng)不斷地學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念和管理方法，組織員工采取“走出去請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的方式，不斷地學(xué)習(xí)以提高工作水平和職業(yè)素質(zhì)，建立積極向上的企業(yè)文化，培養(yǎng)職工認(rèn)真負(fù)責(zé)、愛(ài)崗敬業(yè)的工作態(tài)度，同時(shí)加強(qiáng)考核和監(jiān)督。企業(yè)應(yīng)結(jié)合工作中反映出的問(wèn)題，盡快制定

18、或完善制度與辦法，同時(shí)按照“誰(shuí)使用誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，界定管理職責(zé)、理順工作流程、任務(wù)分解明晰，使企業(yè)的房屋土地管理工作逐步形成權(quán)屬清晰、管理規(guī)范、使用合理的局面。 </p><p>　　二、健全組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任，加強(qiáng)督導(dǎo)，制定企業(yè)房屋土地確權(quán)計(jì)劃，逐步辦理企業(yè)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證 </p><p>　　企業(yè)上下應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，按照“誰(shuí)使用誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，將任務(wù)分解，明確房產(chǎn)證、

19、土地證作為房地產(chǎn)管理的主要依據(jù)，真正納入議事日程。企業(yè)上下及時(shí)溝通信息，加大督辦力度，報(bào)告辦證情況，在全企業(yè)內(nèi)通報(bào)，同時(shí)好的經(jīng)驗(yàn)相互學(xué)習(xí)，舉全企業(yè)之力，利用各方優(yōu)勢(shì)，通力做好確權(quán)制證工作。逐步建立企業(yè)可利用房地產(chǎn)資源儲(chǔ)備，提高企業(yè)房屋土地的可利用率，確保企業(yè)資產(chǎn)的完整和安全。 </p><p>　　四、加強(qiáng)與地方政府溝通，爭(zhēng)取政策支持，按照市場(chǎng)機(jī)制，逐步解決企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)交錯(cuò)使用、出租房屋土地等問(wèn)題 </p