住宅項(xiàng)目特征定價(jià)模型研究.pdf

1、城市是人類社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展的結(jié)果，而城市住房是城市一切生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不可缺少的基本要素。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市住房這一重要資源只有在市場(chǎng)機(jī)制的作用下才能實(shí)現(xiàn)最佳配置，城市住房?jī)r(jià)格則是城市住房市場(chǎng)運(yùn)行的中心環(huán)節(jié)。因此，建立合理的城市住房?jī)r(jià)格定價(jià)方法對(duì)城市住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展具有十分重要的意義。由于住宅產(chǎn)品是一種異質(zhì)性商品，產(chǎn)品之間在構(gòu)成使用價(jià)值的各個(gè)特征之間有明顯的差異，國(guó)外往往從特征價(jià)格(hedonic)的視角出發(fā)構(gòu)建模型進(jìn)行研究。而國(guó)內(nèi)學(xué)者

2、對(duì)新建住宅項(xiàng)目的定價(jià)問題，大多數(shù)單一的從住宅成本、住宅收益、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面出發(fā)進(jìn)行研究。到目前為止，國(guó)內(nèi)還沒有人通過對(duì)住宅購買者在區(qū)位條件、建筑結(jié)構(gòu)、鄰里環(huán)境等方面的偏好進(jìn)行調(diào)查，實(shí)證研究住宅特征和住宅價(jià)格之間的數(shù)量關(guān)系，從而對(duì)新建住宅項(xiàng)目的定價(jià)進(jìn)行支撐。如何把特征價(jià)格理論應(yīng)用于我國(guó)的新建項(xiàng)目住宅定價(jià)分析，構(gòu)建新建項(xiàng)目住宅特征定價(jià)模型確定新建項(xiàng)目的銷售價(jià)格，這正是本文試圖解決的問題。 本文較為系統(tǒng)地總結(jié)了特征價(jià)格理論和模型的研究

3、基礎(chǔ)和理論成果，結(jié)合我國(guó)住宅產(chǎn)品和住宅市場(chǎng)的特征研究了建立新建項(xiàng)目住宅定價(jià)模型的可行性。傳統(tǒng)對(duì)住宅價(jià)格的影響特征主要分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三大類。在此基礎(chǔ)上，本文結(jié)合我國(guó)新建項(xiàng)目期房銷售的特點(diǎn)，對(duì)價(jià)格特征變量進(jìn)行了深化和補(bǔ)充，增加了影響銷售價(jià)格的其它因素。在此基礎(chǔ)上結(jié)合成都市的實(shí)際情況，采用了28個(gè)在同一時(shí)點(diǎn)上同一市場(chǎng)上銷售的住宅樣本，選擇了27個(gè)住宅特征作為模型的自變量。通過因子分析和主成分分析將特征變量降為8個(gè)因子，并利用