金融支持與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金主要由金融機(jī)構(gòu)提供，由此產(chǎn)生一個(gè)悖論：缺少金融支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)滯后，其運(yùn)行效率將下降；金融支持過(guò)度又會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)進(jìn)入持續(xù)的繁榮期，甚至出現(xiàn)價(jià)格泡沫。本論文選題正是立足于此背景，對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行全方位研究。 本文首先從泡沫和房地產(chǎn)泡沫的概念出發(fā)，給出定義并對(duì)其含義以及特征、產(chǎn)生原因進(jìn)行細(xì)致的描述，從而使讀者對(duì)房地產(chǎn)泡沫有一個(gè)清晰全面的認(rèn)識(shí)。 本文第二部分主要探討金融支持與房地

2、產(chǎn)泡沫之間的相互關(guān)系。 首先，本文試圖通過(guò)原理性的關(guān)系描述指出房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)具有共榮共損、相互強(qiáng)化的共生性關(guān)系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升時(shí)期，金融市場(chǎng)信貸的擴(kuò)張促使房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹，在房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰時(shí)期，金融市場(chǎng)信貸的收縮將加速房地產(chǎn)泡沫的破裂，并引起房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，甚至引發(fā)全社會(huì)的金融危機(jī)。 其次，運(yùn)用Carey的一般均衡模型和建立局部均衡下受到金融支持的置業(yè)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為關(guān)系模型來(lái)推導(dǎo)出房地產(chǎn)價(jià)格與銀

3、行信貸量成正比例關(guān)系，銀行信貸量的增加，也就是說(shuō)金融支持的增加，是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要因素之一。最后通過(guò)引用Herring & Wachter提出的銀行對(duì)危機(jī)的短視、信息不對(duì)稱、不正當(dāng)?shù)募?lì)三種假說(shuō)來(lái)解釋銀行低估房地產(chǎn)業(yè)信貸集中的風(fēng)險(xiǎn)而投放大量的房地產(chǎn)貸款的原因。 確定房地產(chǎn)金融支持衡量指標(biāo)與房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)方法是本文所探討的另一主要問(wèn)題。隨著金融深化程度的加深，各種金融衍生工具的應(yīng)用為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了巨大的金融支持，房地產(chǎn)業(yè)

4、的發(fā)展也不例外。房地產(chǎn)金融支持的種類包括銀行貸款、證券融資、房地產(chǎn)信托、租賃融資等多種方式，各種方式在不同國(guó)家所占據(jù)的地位差異很大。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程及其資金鏈來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)銷售的整個(gè)過(guò)程。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。因此把房地產(chǎn)貸款額占銀行貸款總額的比重、房地

5、產(chǎn)貸款年增長(zhǎng)額占貸款總額年增長(zhǎng)額的比重作為房地產(chǎn)金融支持衡量指標(biāo)；而貨幣供應(yīng)量的增加和利率的降低，是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的金融條件。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性看好，又推進(jìn)了金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。貨幣供給寬松，住宅購(gòu)買(mǎi)的融資條件，如利率、還款成數(shù)等比較優(yōu)惠，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)表現(xiàn)出一個(gè)強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。反之，則表現(xiàn)得比較低迷。因此，房屋平均銷售價(jià)格與貨幣供給的相關(guān)關(guān)系也作為房地產(chǎn)金融支持衡量指標(biāo)。利用我國(guó)近幾年的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出上述

6、幾個(gè)衡量指標(biāo)的分析數(shù)值，從而得出我國(guó)目前還沒(méi)有出現(xiàn)金融支持過(guò)渡的結(jié)論。 房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)方法的種類也很多。大致可分為理論價(jià)格法、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法、空置率修正法、預(yù)警指數(shù)法幾種。理論價(jià)格法是從房地產(chǎn)泡沫的定義出發(fā)來(lái)衡量房地產(chǎn)泡沫。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都采用這種方法來(lái)對(duì)本國(guó)的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行檢測(cè)。在理論價(jià)格法中，確定特定房地產(chǎn)在特定時(shí)期的正常合理的純收益及確定正常合理的折現(xiàn)率是至關(guān)重要的。但對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行估算時(shí)，除了上述兩個(gè)要素確定困難外，我國(guó)

7、目前轉(zhuǎn)型發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)使房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格常常難以反映市場(chǎng)的供求狀況，這就使理論價(jià)格法的運(yùn)用受到極大的限制。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法的實(shí)質(zhì)是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律，而當(dāng)泡沫經(jīng)濟(jì)存在時(shí)，由于泡沫經(jīng)濟(jì)使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。空置率修正法作為房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場(chǎng)供需的差異，特定時(shí)期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場(chǎng)力

8、量和非市場(chǎng)力量的市場(chǎng)后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對(duì)市場(chǎng)失衡的不同角度的描述，但它的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是一致的。房地產(chǎn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)領(lǐng)域關(guān)系密切，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)必然通過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些指標(biāo)顯示出來(lái)。預(yù)警指數(shù)法能比較好地預(yù)警房地產(chǎn)的泡沫，并且能將房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行分級(jí)量化。為能充分反映房地產(chǎn)泡沫的程度，在選擇衡量指標(biāo)上，本文遵循可操作性原則，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)設(shè)定泡沫的指標(biāo)值，主要選擇房?jī)r(jià)收入比、價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP

9、增長(zhǎng)率之比、國(guó)房景氣指數(shù)幾個(gè)指標(biāo)作為衡量房地產(chǎn)泡沫的依據(jù)。 最后，針對(duì)可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因提出防范房地產(chǎn)泡沫的方法主要從改善宏觀環(huán)境、建立多種融資渠道、加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控等幾個(gè)方面入手，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。改善宏觀環(huán)境可以從建立全方位的監(jiān)管體系；加大金融監(jiān)管力度健全信息傳遞機(jī)制，降低信息不對(duì)稱程度；建立健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理幾個(gè)方面進(jìn)行。建立多層次、多元化的房地產(chǎn)金融籌資渠道包括擴(kuò)大權(quán)益性融資比例，

10、降低行業(yè)整體債務(wù)依存度；以短期融資券為契機(jī)，改善大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)投資信托基金等多種方式。運(yùn)用金融政策、稅收政策和土地政策成為國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的三大手段。為保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，政府以經(jīng)濟(jì)、法律、行政和引導(dǎo)的手段，運(yùn)用貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模和速度的合理化發(fā)展，保持供給和需求的基本平衡，供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的

11、協(xié)調(diào)。 本文的主要貢獻(xiàn)在于對(duì)于房地產(chǎn)泡沫界定、形成機(jī)制及檢驗(yàn)研究目前仍是理論界存有爭(zhēng)議尚需突破的難點(diǎn)問(wèn)題。系統(tǒng)而全面地對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制、泡沫檢驗(yàn)以及政府如何有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)作理論探討，對(duì)于完善和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有著重要的學(xué)術(shù)意義。在理論上從金融支持的角度探討房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理，豐富和發(fā)展了房地產(chǎn)泡沫理論。在方法上運(yùn)用一般均衡及局部均衡模型來(lái)推導(dǎo)、證明金融支持與房地產(chǎn)泡沫的共生性關(guān)系。在防范對(duì)策上提出了有針對(duì)性的對(duì)策，包