房地產(chǎn)投資信托運(yùn)營(yíng)模式探討.pdf

1、一、選題背景 房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts, REITs）自1960 年于美國(guó)問(wèn)世以來(lái)，由于其良好的投資特性和穩(wěn)定的投資回報(bào)，受到了普遍的歡迎。北美、澳洲、歐洲、亞洲的多個(gè)國(guó)家和地區(qū)先后引入了REITs 制度。在我國(guó)現(xiàn)階段，一方面，信托投資公司的重新登記剛剛結(jié)束，盈利模式尚未建立起來(lái)，現(xiàn)有的集合資金信托業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)信托為主，而此房地產(chǎn)信托與REITs 既有相同之處，又存在著一定的區(qū)別

2、。另一方面，房地產(chǎn)融資渠道極其單一，構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。我國(guó)有引入REITs 制度的必要性和可行性。但是如何引入？現(xiàn)有房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)如何轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs？我國(guó)的REITs 采用哪種運(yùn)營(yíng)模式？這些問(wèn)題在現(xiàn)有文獻(xiàn)中討論甚少，本文試圖對(duì)我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行探討，既有理論意義，又是一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)性很強(qiáng)的課題。 二、研究方法與邏輯架構(gòu)本文的研究方法以比較研究和歷

3、史研究為主，輔以實(shí)證研究。文中列舉了大量的數(shù)據(jù)和圖表，力求準(zhǔn)確翔實(shí)、便于分析和理解。對(duì)房地產(chǎn)投資信托（REITs）在國(guó)外的起源、發(fā)展、運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了較為詳細(xì)的分析和比較。又分析了我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)與REITs 的區(qū)別。在此基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)如何發(fā)展房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行了探討。 全文共分五章，第一章對(duì)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行了簡(jiǎn)要的介紹，包括概念、分類以及特性分析；第二章對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了分析，主要分為歐美和亞洲

4、兩種模式，對(duì)這兩種模式進(jìn)行了比較；第三章對(duì)我國(guó)目前信托投資公司開(kāi)展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行了總結(jié)和研究，指出其與REITs 的區(qū)別以及未來(lái)的發(fā)展方向；第四章分析了我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的必要性和可行性；第五章是本文的重點(diǎn)，對(duì)我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的幾種模式進(jìn)行了比較分析，并對(duì)發(fā)展的路徑進(jìn)行了設(shè)計(jì)，最后提出了相關(guān)的政策建議。 三、主要觀點(diǎn)及結(jié)論本文的主要觀點(diǎn)如下： 1、房地產(chǎn)投資信托（REITs）是當(dāng)今房地產(chǎn)金融的重要組成部分

5、，具有獨(dú)特的制度安排和良好的投資特性。 2、美國(guó)和澳大利亞擁有世界上最成熟的REITs 制度和REITs 市場(chǎng)，其份額占據(jù)了世界REITs 市場(chǎng)的絕大部分。近年來(lái)，以新加坡為代表的亞洲REITs 市場(chǎng)開(kāi)始了突破性的發(fā)展，韓國(guó)、日本、我國(guó)的臺(tái)灣省和香港特別行政區(qū)紛紛推出或即將推出本地的REITs。 3、美國(guó)的REITs 基本上是在稅收法律條款下的市場(chǎng)型模式。政府從稅收的角度，確立REITs 的稅收優(yōu)惠條件。REITs 行業(yè)

6、根據(jù)稅法和市場(chǎng)狀況，在結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)策略等方面做出相應(yīng)的決策。亞洲REITs 的運(yùn)營(yíng)模式主要借鑒了美國(guó)的模式，在結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面制定了相似的規(guī)定，通過(guò)建立類似于美國(guó)REITs 條件的專項(xiàng)法規(guī)，對(duì)REITs 產(chǎn)品提出設(shè)立條件和監(jiān)管要求，強(qiáng)調(diào)REITs結(jié)構(gòu)中各參與方的條件和責(zé)任。兩者在發(fā)展動(dòng)機(jī)、立法形式、組織形式、管理方式等方面存在不同。 4、我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要是項(xiàng)目融資型，起著銀行貸款替代品的作用，在諸多方面與

7、REITs 有著很大的區(qū)別和不足。 5、我國(guó)有發(fā)展REITs 的必要性。REITs 的發(fā)展有助于我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的形成，有助于改善我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有助于完善我國(guó)信托投資公司的功能。 6、我國(guó)發(fā)展REITs 有其可行性。REITs 發(fā)展所需的投資主體已經(jīng)形成，土地和住房制度改革、信托業(yè)的發(fā)展以及證券市場(chǎng)的發(fā)展都為REITs 的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。 7、在我國(guó)發(fā)展REITs 有三種運(yùn)營(yíng)模式可以選擇，即投資

8、公司模式、產(chǎn)業(yè)基金模式和信托計(jì)劃模式。 本文的主要結(jié)論如下： 1、信托計(jì)劃模式是我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的最優(yōu)選擇。 2、按照信托計(jì)劃模式發(fā)展我國(guó)的REITs 至少應(yīng)該分四個(gè)步驟，即改貸款型為權(quán)益型、改變項(xiàng)目融資的模式、增強(qiáng)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性、降低投資信托產(chǎn)品的門(mén)檻。 3、對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs 提出了政策建議。包括制定和完善與REITs 相關(guān)的法規(guī)、加強(qiáng)投資者風(fēng)險(xiǎn)教育、建立REITs 的流通平臺(tái)、完善信息披露

9、制度以及加強(qiáng)對(duì)信托投資公司的監(jiān)管、培養(yǎng)REITs 方面的專業(yè)人才。 四、創(chuàng)新與不足本文的創(chuàng)新之處在于： 1、對(duì)REITs 在美國(guó)和亞洲的發(fā)展進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，在此基礎(chǔ)上，分析了美國(guó)和亞洲兩種REITs 的運(yùn)營(yíng)模式的不同之處。 2、對(duì)REITs 和我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行了比較分析。 3、結(jié)合我國(guó)實(shí)際，主要從法律障礙角度考慮，對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs 的模式進(jìn)行了選擇，并對(duì)其發(fā)展的路徑進(jìn)行了探討，提出了相