商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策研究——以青島A廣場項目為例.pdf

1、商業(yè)地產(chǎn)通常指的是用于商業(yè)目的的非住宅房地產(chǎn)，包括購物中心、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等開發(fā)，是與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動，同時具有高投入、高回報和高風(fēng)險的特點(diǎn)。作為房地產(chǎn)投資的一種，這個特性決定了它投資數(shù)額大，投資周期長，變現(xiàn)能力差，投資過程中既有來自經(jīng)營風(fēng)險、金融財政風(fēng)險等有形風(fēng)險，也有來自如政策法規(guī)變化等引起的無形

2、風(fēng)險。目前我國對商業(yè)地產(chǎn)研究的時間還不長，對它的發(fā)展規(guī)律，經(jīng)營管理的實踐缺乏理論研究，許多投資者在商業(yè)地產(chǎn)項目投資上還存在一定的盲目性，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險更是缺乏深刻的認(rèn)識。研究商業(yè)地產(chǎn)投資決策的主要方法，對于提高商業(yè)地產(chǎn)投資的決策水平，控制和分散商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險，保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資收益，具有重要的意義。 本文共分三個部分，第一部分為引言，主要內(nèi)容是研究背景、研究內(nèi)容、研究框架及研究方法；第二部分為正文，即論文的第一章至第

3、四章，第一章投資決策理論回顧，第二章商業(yè)地產(chǎn)投資特征及風(fēng)險分析，第三章商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策分析，第四章青島A廣場商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策案例分析；第三部分為結(jié)論與展望。 本文采用了理論與實踐相結(jié)合，定性分析與定量分析相結(jié)合的研究方法。在技術(shù)路線上，先進(jìn)行理論研究，對國內(nèi)外與本課題有關(guān)的文獻(xiàn)進(jìn)行充分的調(diào)研考證。在此基礎(chǔ)上，通過研究商業(yè)地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險及其影響因素，結(jié)合我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的投資

4、風(fēng)險進(jìn)行系統(tǒng)研究。通過對商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的分析，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目投資的三個特點(diǎn)：投資金額高，投資回收期長、投資不確定因素多，風(fēng)險性大和回報率高，收益豐厚的特點(diǎn)，我們借鑒國內(nèi)外投資決策方法研究經(jīng)驗，研究運(yùn)用商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險決策(CommercialRealestateRiskDecision)模型，簡稱(CRRD模型)來對商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行定量分析。 本文以某城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目A廣場為例，首先運(yùn)用了SWOT模型對A廣場的運(yùn)營環(huán)境進(jìn)