商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的研究——以魯能泰山廣場(chǎng)為例.pdf

1、近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)中由于購(gòu)物中心利潤(rùn)空間的誘惑，其商業(yè)形式備受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。從而導(dǎo)致全國(guó)各地的商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)在2003年達(dá)到了歷史新高，時(shí)至今天這股熱潮依然未退，然而其表面喧鬧的背后，許多亟待解決的問(wèn)題也同時(shí)擺在了開(kāi)發(fā)商的面前。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)理念，制定適合市場(chǎng)的權(quán)變開(kāi)發(fā)原則，已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商們不容置疑的突破瓶頸。眾所周知企業(yè)的發(fā)展如果一味照搬別人的而沒(méi)有自己的創(chuàng)新，最終給自己的企業(yè)帶來(lái)的只能是不良的后果。商

2、業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終目的是通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)或者銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)，但是由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響也大，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。從而要求企業(yè)所處的環(huán)境與其經(jīng)營(yíng)模式要相互適應(yīng)。 由于房地產(chǎn)業(yè)在新中國(guó)成立之后發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間更短，有許多方面的問(wèn)題還有待進(jìn)一步的完善，在眾多問(wèn)題中，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的選擇越來(lái)越受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重視。在國(guó)際上商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式中，大致為兩大類，即出售產(chǎn)權(quán)和不出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式。不出

3、售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段的必然產(chǎn)物，它是發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，尤其是歐美國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常采用的模式。但是我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)也不過(guò)才十幾年的時(shí)間，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)境還都沒(méi)有達(dá)到成熟的階段，采用這類經(jīng)營(yíng)模式會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的困難。那么在我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還不完善的情況下，選擇一個(gè)適合商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式就顯得非常的重要。 雖然不出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式在我國(guó)很難得到直接地應(yīng)用，但是它畢竟是

4、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展的趨勢(shì)，而且國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的操作實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的選擇有著很多借鑒之處。所以本文首先對(duì)國(guó)際上商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況作了介紹，又對(duì)國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的采用情況作了進(jìn)一步的說(shuō)明。同時(shí)對(duì)于國(guó)內(nèi)在商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的五種模式的選擇依據(jù)，及五種模式的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行了和闡述，這些對(duì)于一個(gè)具體的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)模式的選擇上都有一定的借鑒意義。 理論還要與實(shí)踐相結(jié)合才能體現(xiàn)出它的研究意義，否則也只能是理論上研究。于是我選擇

5、了魯能泰山廣場(chǎng)項(xiàng)目作為研究的對(duì)象，在經(jīng)營(yíng)模式的選擇上進(jìn)行了理論結(jié)合實(shí)際的探討。在研究了國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的使用情況和國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的幾種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)之后，結(jié)合此項(xiàng)目和企業(yè)的自身情況，大膽地將不出售產(chǎn)權(quán)中的分零租賃不售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式與出售產(chǎn)權(quán)中的整體租賃，出售產(chǎn)權(quán)的返租模式以七比三的比例有機(jī)地結(jié)合在一齊。由于這種模式還沒(méi)有具體的企業(yè)在實(shí)踐中操作過(guò)，所以風(fēng)險(xiǎn)也是在所難免的，本人又分析了這種組合經(jīng)營(yíng)模式所面臨風(fēng)險(xiǎn)，并提出了風(fēng)險(xiǎn)的控制措施