商業(yè)地產經營模式的研究——以魯能泰山廣場為例.pdf

1、近年來，商業(yè)地產中由于購物中心利潤空間的誘惑，其商業(yè)形式備受房地產開發(fā)商的青睞。從而導致全國各地的商業(yè)設施開發(fā)在2003年達到了歷史新高，時至今天這股熱潮依然未退，然而其表面喧鬧的背后，許多亟待解決的問題也同時擺在了開發(fā)商的面前。面對競爭激烈的房地產市場，積極吸收國內外的先進理念，制定適合市場的權變開發(fā)原則，已經是開發(fā)商們不容置疑的突破瓶頸。眾所周知企業(yè)的發(fā)展如果一味照搬別人的而沒有自己的創(chuàng)新，最終給自己的企業(yè)帶來的只能是不良的后果。商

2、業(yè)地產項目開發(fā)的最終目的是通過出租經營或者銷售來實現(xiàn)其利潤，但是由于其開發(fā)周期長、投資大，受經濟發(fā)展和政策的影響也大，因此其風險很大。從而要求企業(yè)所處的環(huán)境與其經營模式要相互適應。 由于房地產業(yè)在新中國成立之后發(fā)展時間不長，商業(yè)地產的發(fā)展時間更短，有許多方面的問題還有待進一步的完善，在眾多問題中，商業(yè)地產經營模式的選擇越來越受到房地產開發(fā)商的重視。在國際上商業(yè)地產的經營模式中，大致為兩大類，即出售產權和不出售產權的經營模式。不出

3、售產權的經營模式是商業(yè)地產發(fā)展到成熟階段的必然產物，它是發(fā)達資本主義國家，尤其是歐美國家商業(yè)地產中經常采用的模式。但是我國的商業(yè)地產出現(xiàn)也不過才十幾年的時間，無論是商業(yè)地產開發(fā)商還是商業(yè)地產的開發(fā)環(huán)境還都沒有達到成熟的階段，采用這類經營模式會給商業(yè)地產的開發(fā)帶來一定的困難。那么在我國現(xiàn)階段商業(yè)地產發(fā)展還不完善的情況下，選擇一個適合商業(yè)地產的經營模式就顯得非常的重要。 雖然不出售產權的經營模式在我國很難得到直接地應用，但是它畢竟是

4、商業(yè)地產經營模式發(fā)展的趨勢，而且國外商業(yè)地產的操作實踐和經驗對于我國商業(yè)地產經營模式的選擇有著很多借鑒之處。所以本文首先對國際上商業(yè)地產的發(fā)展情況作了介紹，又對國外商業(yè)地產經營模式的采用情況作了進一步的說明。同時對于國內在商業(yè)地產出現(xiàn)的五種模式的選擇依據，及五種模式的優(yōu)勢和劣勢進行了和闡述，這些對于一個具體的企業(yè)在經營模式的選擇上都有一定的借鑒意義。 理論還要與實踐相結合才能體現(xiàn)出它的研究意義，否則也只能是理論上研究。于是我選擇

5、了魯能泰山廣場項目作為研究的對象，在經營模式的選擇上進行了理論結合實際的探討。在研究了國內外商業(yè)地產經營模式的使用情況和國內出現(xiàn)的幾種經營模式的優(yōu)勢、劣勢之后，結合此項目和企業(yè)的自身情況，大膽地將不出售產權中的分零租賃不售產權的經營模式與出售產權中的整體租賃，出售產權的返租模式以七比三的比例有機地結合在一齊。由于這種模式還沒有具體的企業(yè)在實踐中操作過，所以風險也是在所難免的，本人又分析了這種組合經營模式所面臨風險，并提出了風險的控制措施