如何界定違約金“過分高于損失”

1、1如何界定違約金“過分高于損失”Q1：承律師，您好！我們是一家互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司。2014年6月，我公司與一家商貿(mào)公司簽署了上海市中心某大廈1501室的《房屋租賃合同》，用作本公司辦公室。當(dāng)時(shí)約定了租期5年，自2014年7月1日至2019年6月30日，每月租金5萬元，當(dāng)時(shí)除了按照合同約定每月支付租金之外，還支付了2個(gè)月房租共計(jì)10萬元作為押金。到了2015年10月，因本公司風(fēng)投撤資，公司現(xiàn)金流緊縮，本公司擬搬離現(xiàn)有辦公室，到某經(jīng)濟(jì)園區(qū)繼續(xù)經(jīng)

2、營，我們向出租方提出提前解除房屋租賃合同，但出租方提出不光要沒收押金，還要我們支付剩余3年多租期的房屋租金作為違約金。我們想請問一下，這樣的條款有效嗎？我公司是否需要支付全部剩余租期的租金作為違約金？我方有何方法可以抗辯出租方的要求？求助人：小朱A：小朱你好！你們公司的這個(gè)問題非常值得進(jìn)行討論。首先，根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，你方因違約給對方造成損失，確應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是上述條款規(guī)定的比較籠統(tǒng)，在司法實(shí)踐中缺乏操作性，因此

3、部分地方高院對于合同沒有約定違約責(zé)任的情形出臺過指導(dǎo)意見或解答：北京市高級人民法院在《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第二十四條中指示：“承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的……具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同3往會選擇“適當(dāng)減少”，以顯雙方權(quán)利義務(wù)之公平。由于你方未履行完租期，這里會涉及違約責(zé)任是否過高的問題。關(guān)于這個(gè)問題，《合同法》第一百一十四條第二款中寫明：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或

4、者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”這里可以看到，雖然該條款對于約定責(zé)任過高的設(shè)置有所規(guī)定，卻并沒有一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)。那么如何來界定這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)呢？在2013年的一起案件中，法院給出的判決意見與《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定相一致，即“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡

5、量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失?！苯Y(jié)合上海高院的意見精神，沒有約定違約責(zé)任時(shí)，對提前退租需要賠付的損失數(shù)額有過具體限制（即一般情況下為三個(gè)月租金以下），也就是說，如果合同中約定的違約金數(shù)額為三個(gè)月租金以下的，一般不會認(rèn)為是合同法第一百一十四條第二款中的“過分高于造成損失，可以予以適當(dāng)減少”的情形。而根據(jù)你們公司的實(shí)際情況，一共約定了五年的