房地產(chǎn)估價師試題

1、詳細(xì)情況一、簡答題一、簡答題:1、市某綜合用途土地抵押價值評估報告（封面、目錄、致委托方函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明略）估價結(jié)果報告一、委托方單位名稱：房地產(chǎn)有限公司地址：市區(qū)園法定代表人：二、估價方單位名稱：（略）法定代表人：（略）住所（略）估價機構(gòu)資質(zhì)：壹級三、估價對象1權(quán)屬狀況中心由房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)有限公司于1994年2月18日與市房地產(chǎn)管理局（現(xiàn)市國土資源和房屋管理局）簽訂了《市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同》［京房地出［

2、合］字（94）第號］，取得區(qū)橋西北角規(guī)劃危改小區(qū)項目用地，估價對象即位于該小區(qū)用地的東南部。1995年5月，估價對象取得《國有土地使用證》［市海中外國用（95）字第號］，土地面積為8000㎡，土地使用者為房地產(chǎn)有限公司。2查勘現(xiàn)狀坐落：區(qū)危改小區(qū)內(nèi)，考察市地價區(qū)類劃分，估價對象用地屬于四類地價區(qū)；四至：根據(jù)《國有土地使用證》［市海中外國用（95）字第號］列示：東至蓋板河路，南至規(guī)劃路，西至規(guī)劃小區(qū)路，北至區(qū)間道路。根據(jù)實地查勘，估價對象

3、用地呈矩形，東至八達(dá)嶺高速路西側(cè)綠化帶，南臨凱奇大廈和清真寺，西臨中航油大廈和回民樓，北臨冠城商廈（商檢局大樓），與《國有土地使用證》所示范圍一致；土地面積及使用年限：土地面積8000㎡，土地用途為綜合。其中：寫字樓50年，自1994年6月30日至2044年6月29日止，截止估價時點，尚余42年；商業(yè)40年，自1994年6月30日至2034年6月29日止，截止估價時點，尚余32年；估價對象所在地區(qū)是區(qū)東南部的繁華地段，與西城區(qū)、朝陽區(qū)相

4、鄰。估價對象附近有大廈、中航油大廈、冠城商廈（商檢局大樓）、凱奇大廈等寫字樓，北側(cè)為高檔居住社區(qū)－冠城南園和冠城北園，向西可至月季園小區(qū)和有色金屬研究總院，向南可至雙秀公園，周圍有山東、吉林、浙江、江西、湖南、福建六省駐京辦事處，附近有小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施。估價對象周邊有123、300、367、387、315、344、345路等多條公交線路經(jīng)過，其東南側(cè)的橋是八達(dá)嶺高速路的起點，南側(cè)的北三環(huán)中路亦為市交通路網(wǎng)的主干道。近期隨著德外大街的

5、改造拓寬以及中關(guān)村科技園區(qū)德勝科技園的啟動建設(shè)，此處交通、市政、環(huán)境、生活等條件得到進(jìn)一步的完善。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點2002年11月21日，以實地查勘之日為估價時點。六、價值定義本報告中房地產(chǎn)抵押價值，等于抵押的房地產(chǎn)在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)

6、行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后，因為在估價對象同一供求范圍內(nèi)有多個已成交的可比實例，有條件選用市場法，應(yīng)選用市場法進(jìn)行估價；同時，由于估價對象具有開發(fā)潛力，故選用假設(shè)開發(fā)法作為第二種方法。市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格、交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況、時間因素、區(qū)域因素、個別因素修正，以求取比準(zhǔn)價格；將所求取的比準(zhǔn)價格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值。假設(shè)開發(fā)法是指在

7、求取估價對象的價格時，將估價對象的預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，來確定估價對象現(xiàn)值的一種估價方法。對上述兩種方法的測算結(jié)果進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值。十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，利用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密詳細(xì)的測算，并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項因素，最終確定估價對象（規(guī)劃總建筑面積142739㎡，土地面積8000㎡