房地產(chǎn)私募基金投資決策中的實(shí)物期權(quán)應(yīng)用研究.pdf

1、本文所指房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金（簡稱“房地產(chǎn)私募基金”）為私募股權(quán)投資基金中專門投資于房地產(chǎn)的一種基金類型。房地產(chǎn)私募基金在中國是一種新興事物，在2007年6月新的修訂合伙企業(yè)法施行，有限合伙企業(yè)成為合法的企業(yè)組織形式后，有限合伙型的房地產(chǎn)私募基金成為房地產(chǎn)投資基金的主流形式。
　　目前中國對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整和資金緊縮政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的運(yùn)營模式和融資模式，尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)基金以其靈活的投資方式，基本

2、不受政策影響的決策優(yōu)勢，得到了快速的發(fā)展。
　　目前中國房地產(chǎn)私募基金普遍使用的投資決策方法是傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資項目中以ROE和回收期為代表的靜態(tài)分析方法，部分基金也使用相對更加先進(jìn)些的基于折現(xiàn)現(xiàn)金流（DCF-NPV）的動態(tài)分析方法。
　　傳統(tǒng)的靜態(tài)和動態(tài)分析方法均無法把握房地產(chǎn)私募基金在目前復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場進(jìn)行項目投資各個階段中的不確定性；與之相比，不確定性環(huán)境下投資決策的實(shí)物期權(quán)方法在國際上已被廣泛應(yīng)用于項目的價值評估與

3、投資決策和企業(yè)的柔性決策等方面。
　　本文結(jié)合房地產(chǎn)私募基金項目投資和管理的實(shí)踐，首先在房地產(chǎn)開發(fā)項目（基金投資標(biāo)的）層面上回顧和研究了傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目投資決策理論，指出了傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目投資決策理論和方法的缺陷，在詳細(xì)闡述了實(shí)物期權(quán)理論后，探討了實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策中的應(yīng)用；
　　其次探討了房地產(chǎn)私募基金自身的投資決策架構(gòu)、決策分析方法及相應(yīng)的法律、商務(wù)條件；研究了房地產(chǎn)私募基金如何利用實(shí)物期權(quán)的戰(zhàn)略思維觀進(jìn)行投資