【廣告策劃-ppt】寶潔公司旗下卡玫爾廣告策劃方案

1、,,組員: 崔惠珍（07演講者） 潘淑燕（29) 楊柳媚（38） 邱小燕（30） 張麗雅（45） 姚詩(shī)韻（40）,第四組,前言市場(chǎng)環(huán)境分析企業(yè)分析產(chǎn)品分析廣告策略廣告實(shí)施計(jì)劃效果預(yù)估,目錄,前言,為了滿足東方女性對(duì)體香的獨(dú)特追求，寶潔突破傳統(tǒng)束縛，傾情推出六款卡玫爾Camay香氛沐浴露——柔美、明媚、優(yōu)雅、神秘、

2、浪漫、激情。 卡玫爾是香氛與泡沫完美結(jié)合的沐浴露。每一款香氛隨著時(shí)間和體溫的變化，誘發(fā)出每個(gè)女人完全不同的特質(zhì)與風(fēng)情，浴式香氛徹底觸發(fā)“你的魅惑”。 寶潔推出卡玫爾香氛型沐浴露，為沐浴露市場(chǎng)打開(kāi)了一道新的發(fā)展道路——香氛型沐浴露。能夠滿足女性對(duì)香氛的獨(dú)特需求。,市場(chǎng)環(huán)境分析,營(yíng)銷環(huán)境分析,機(jī)會(huì)：（1）目標(biāo)定為獨(dú)特（香薰） （2）溫和配方連最纖弱皮膚都 適用

3、 （3）品牌效益信譽(yù)度高（寶潔）,威脅,(1)市場(chǎng)占有率小 （2）價(jià)格偏高,消費(fèi)者分析,卡玫爾品牌強(qiáng)調(diào)男女間的魅惑和吸引力，這與電影《非常完美》愛(ài)情的主體非常契合；影片眾星云集，風(fēng)格時(shí)尚，觀眾主要是18～35歲之間的情侶，完全符合卡玫爾主打的消費(fèi)群體；受眾目標(biāo)是18～ 35歲的年輕人，眾多時(shí)尚明星加盟。,目標(biāo)消費(fèi)者特征,年輕，中高收入追求個(gè)性化 講究生活享受和品位,影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的因素,追求利

4、益，個(gè)人特點(diǎn)收入水平品牌忠誠(chéng)度,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,1999年，多芬開(kāi)始其在全球的推廣，并于2002年來(lái)到中國(guó)。今天，多芬已成為世界第一清潔品牌，在全球80多個(gè)國(guó)家銷售，年銷售額超過(guò)25億歐元。Dove多芬以其“簡(jiǎn)約而真實(shí)的美麗理念”帶給消費(fèi)者真實(shí)可信的承諾，并始終如一地保持這個(gè)承諾。主要產(chǎn)品： 多芬柔膚乳霜系列 多芬活膚乳霜系列

5、多芬緊膚乳霜系列 多芬清透盈潤(rùn)系列,1924年力士在美國(guó)首次推出第一塊美容香皂。到現(xiàn)在，它已遍布全球100多個(gè)國(guó)家。主要市場(chǎng)包括阿拉伯，印度，巴西，中國(guó)等，在日本，力士占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。2003年的銷售額將近11億美元。力士登陸中國(guó)市場(chǎng)后，先后推出了香皂、沐浴露及洗護(hù)發(fā)用品。憑借其獨(dú)特的配方和肌膚護(hù)理，秀發(fā)護(hù)理的概念，已經(jīng)愈發(fā)深受消費(fèi)者的寵愛(ài)。主要產(chǎn)品：力士 嫩白亮采 美膚沐浴乳

6、力士 恒久柔嫩 美膚沐浴乳力士 鮮果沁涼 美膚沐浴乳 力士 緊致新活 美膚沐浴乳 力士 舒眠柔美 美膚沐浴乳力士 閃亮冰爽 美膚沐浴乳力士 絲滑滋養(yǎng) 美膚沐浴乳,企業(yè)分析,旗下著名國(guó)際沐浴品牌—— 卡玫爾Camay攜旗下六款香氛沐浴露掀起激情香氛沐浴潮。 靈感源自法國(guó)魅惑香氛，卡玫爾在炎炎夏日邀你一起體驗(yàn)全新香氛沐浴，感受一“聞”傾心的魅惑力量！,寶潔,,打造了很多知名品牌，并占據(jù)很高的市場(chǎng)份額，

7、消費(fèi)者對(duì)品牌的信任度高發(fā)展大品牌戰(zhàn)略——深化品牌延伸，有利于對(duì)低端消費(fèi)者的吸引。質(zhì)量取勝 ，資金豐富,有足夠的力量抵抗金融危機(jī),并抓住機(jī)遇知名度高， 產(chǎn)品質(zhì)量好,公司結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 忽視低端路線，只強(qiáng)調(diào)單一品牌的功能，某一功能收到?jīng)_擊就無(wú)法繼續(xù)，如“潤(rùn)妍”的退出。 寶潔的產(chǎn)品虛假宣傳，夸大產(chǎn)品功效。象SK-Ⅱ這種質(zhì)量問(wèn)題頻出的產(chǎn)品利用其優(yōu)勢(shì)打壓國(guó)內(nèi)日化品牌，妄圖永久壟斷中國(guó)市場(chǎng),優(yōu)勢(shì):,劣勢(shì):,抓住市場(chǎng)，降低價(jià)格，

8、適應(yīng)市場(chǎng)，針對(duì)消費(fèi)者的需要，不斷更新自身的產(chǎn)品，向更全面的銷售對(duì)象發(fā)展。 中國(guó)名牌低端市場(chǎng)占有率少本土的日化產(chǎn)品重新占據(jù)市場(chǎng)，價(jià)格和市場(chǎng)都比較看好，走無(wú)縫隙的戰(zhàn)略，人們對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)更加理性，品牌選擇更加自主和個(gè)性化。寶潔的品牌在不斷的沖擊中，開(kāi)始動(dòng)搖。,機(jī)會(huì):,威脅:,產(chǎn)品分析,產(chǎn)品形象 魅惑香氛 全新香氛沐浴 賦予高貴氣質(zhì) 激情、浪漫、優(yōu)雅、明媚、神秘、柔美,產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 1、六款卡玫爾

9、香氛沐浴露 ，能夠滿足東方 女性的對(duì)體香的獨(dú)特需求。找到提升自己魅力的秘密武器 。 2、卡玫爾沐浴露氣味超香，泡沫比較豐富。 3、質(zhì)量高，價(jià)格適中。,產(chǎn)品劣勢(shì) 1、卡玫爾雖然是香氛型沐浴露，但是留香時(shí)間不長(zhǎng)。（最長(zhǎng)時(shí)間半天） 2、由于卡玫爾是寶潔最新推出的香氛型沐浴露，消費(fèi)者對(duì)之認(rèn)知度不高。,外觀設(shè)計(jì),六款沐浴液的外觀包裝分別用藍(lán)色、金色、紅色、紫色、粉色、白色等六種顏色包裝。藍(lán)色 : 青蔥校園的青春記憶

10、——明媚金色：香榭麗舍凝固的瞬間 ——優(yōu)雅紅色：地中海星空下的沉醉 —— 激情 紫色：法國(guó)山間的玫瑰幽香 —— 神秘 粉色：香水之都極致的芬芳 —— 浪漫 白色：愛(ài)琴海邊的唯美琴聲 —— 柔美,,,,卡玫爾香薰系列,廣告策略,目標(biāo)市場(chǎng)： 廣大注重個(gè)人形象的女性,廣告定位,,卡玫爾氣質(zhì)型香薰沐浴露(氣質(zhì)進(jìn)行曲）,定位詮釋,根據(jù)卡玫爾推出的六款香薰沐浴露：明媚、優(yōu)雅、激情 、神秘 、浪漫 、柔美 根據(jù)不同年齡段為女性打

11、造適合他們的氣質(zhì)型香味,廣告訴求,進(jìn)行曲之一：中學(xué)生—柔美,中學(xué)，那個(gè)平靜而又激動(dòng)的時(shí)代，一個(gè)剛告別童年的時(shí)代，懷著純真和青澀的年代 用西番蓮鮮明的花果香，誘人的紫色小蒼蘭及麝香味的清淡香調(diào)，詮釋出琴般的柔美。 生動(dòng)的詮釋了中學(xué)生女孩那種溫婉如玉的氣質(zhì)。,進(jìn)行曲之二：大學(xué)生—明媚,在大學(xué)那種青春萬(wàn)歲與活力無(wú)限的時(shí)代，清新愉悅的香調(diào)，那些和同學(xué)在大學(xué)里共度的美好時(shí)光，那些無(wú)憂無(wú)慮的充滿夏日香味的日子。 那是大學(xué)生特有的氣質(zhì)，卡玫

12、爾為你的明媚加分。,進(jìn)行曲之三：職場(chǎng)女性—優(yōu)雅,高貴的繆斯女神的氣息，散發(fā)著巴黎式的優(yōu)雅，康乃馨和琥珀的搭配恰到好處，微妙的辛香中帶著一絲摩登。 在職場(chǎng)中，職業(yè)素質(zhì)打造一個(gè)優(yōu)雅的氣質(zhì)，由內(nèi)而外散發(fā)的優(yōu)雅高貴，配合卡玫爾沐浴露的香氣，為你的優(yōu)雅錦上添花,進(jìn)行曲之四：暗夜的精靈—神秘,特別的復(fù)瓣紫玫瑰，地中海水果的新鮮香氣，紫丁香、茉莉和鈴蘭，再添加?xùn)|方基調(diào)里的檀香、麝香、琥珀。法蘭西靈感和東方的神秘性感碰撞融合，讓這款香氛增添了一抹揮之不

13、去的神秘。這正為暗夜中的精靈設(shè)計(jì)的沐浴露，在充滿欲望的夜里，魅惑的氣息悄然蔓延……,進(jìn)行曲之五：熱戀的女人—浪漫,熱戀的女性都會(huì)散發(fā)出一種淡然的滿足。主調(diào)就像一杯以梨、杏、熱帶水果為主的動(dòng)人雞尾酒，再以蜜桃、麝香和檀香木完美壓軸，凝聚了全法蘭西的浪漫。 熱戀中的女人正是這種浪漫的氣息，再配以卡玫爾浪漫主題的沐浴露，為你們的幸福，做最好的詮釋,進(jìn)行曲之六：婚姻中的女性—激情,婚姻之中要時(shí)刻保持對(duì)于生活的激情，迷人的紫色蘭花，和以催情著名的

14、依蘭混合在一起，激情之火瞬間點(diǎn)燃，欲望在使人迷醉的法國(guó)鈴蘭、玫瑰、茉莉的香氣中翻騰澎湃，檀香木、麝香和琥珀能讓使用者保有持久的激情。這種是專門(mén)為婚姻中的女性設(shè)計(jì)的沐浴露，引導(dǎo)你回到那個(gè)激情燃燒的歲月,廣告語(yǔ),氣質(zhì)由我，香薰卡玫爾,詮釋,每個(gè)人都有自己獨(dú)特的氣質(zhì)，每種氣質(zhì)都散發(fā)一種獨(dú)特的香味，不論是充滿創(chuàng)意和品味的浪漫型，還是知性、富有內(nèi)涵的優(yōu)雅型，抑或是活潑燦爛的明媚型，每一種氣質(zhì)總能散發(fā)獨(dú)特的魅力，吸引出一種獨(dú)特的愛(ài)情?？禒枌ｉT(mén)針對(duì)

15、不同氣質(zhì)的女性，為他們量身定做適合不同氣質(zhì)的香薰沐浴露，柔美的中學(xué)生、明媚的大學(xué)生、優(yōu)雅的職業(yè)女性、神秘的性感尤物、浪漫的熱戀中女性、充滿激情的居家女人，你需要的氣質(zhì)卡玫爾都可以給你。,表現(xiàn)形式,視頻采用畫(huà)面滾動(dòng)式切換形式表現(xiàn)卡玫爾的六種不同的香薰沐浴露，畫(huà)右下方出現(xiàn)各款卡玫爾的沐浴露的瓶子，吸引人們的眼光：畫(huà)面一：在中學(xué)的教室里面一個(gè)穿著校服拿著書(shū)的女孩在走廊走過(guò)。畫(huà)面二：大學(xué)的圖書(shū)館里面一群女生說(shuō)說(shuō)笑笑的從里面出來(lái)，一位男生回頭

16、尋找那一抹芳香,畫(huà)面三：在公司的辦公室里面，一位美麗的白領(lǐng)在公司里忙碌著，每個(gè)職員走過(guò)她的位置，都為她散發(fā)出來(lái)的香味吸引畫(huà)面四：在喧囂的夜店里，一位性感尤物在夜店穿梭，所到之處其留下的香味俘虜了所有男人的心,畫(huà)面五：海邊別墅的陽(yáng)臺(tái)上，一對(duì)情侶親昵的擁抱在一起，男人聞著愛(ài)人散發(fā)的香氣，跟情人說(shuō)：“你是我的唯一”畫(huà)面六：一個(gè)美麗的主婦在廚房忙碌著，這時(shí)，丈夫走進(jìn)廚房，從后面摟著太太，在她的耳邊輕喃：“感謝有你一路的陪伴”。畫(huà)面七：最后

17、卡玫爾六種類型的香薰沐浴露一起出現(xiàn)在屏幕上，還有她的廣告語(yǔ)：氣質(zhì)有我，香薰卡玫爾。,廣告媒介,電視廣告雜志平面廣告公交車站站臺(tái)廣告賣場(chǎng)POP廣告,投放時(shí)間：一個(gè)月一、投放重點(diǎn)，電視廣告,投放計(jì)劃,二.雜志平面,三?廣州公交站場(chǎng)媒體 畫(huà)面規(guī)格：2.13X1.43 ?廣州社區(qū)宣傳欄媒體畫(huà)面規(guī)格：3.5X1.5?共十個(gè)站點(diǎn)?價(jià)格：60000元/月（不含制作）    &

18、#160;    四.賣場(chǎng)POP1.超市賣點(diǎn)2.個(gè)人用品護(hù)理店 價(jià)格：10000元,廣告預(yù)算,電視廣告：A. 1980000+ B. 4608000+C.810000=7，398，000電視廣告制作費(fèi)用：150000 雜志廣告：252000站臺(tái)廣告：60000賣場(chǎng)POP：10000備用：10000

19、 總費(fèi)用：7880000,廣告效果,1.樹(shù)立良好的品牌形象2.提高品牌的知名度3.實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，促進(jìn)商品銷售額的提高,工作室,聆想,THANKS!,如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告,,,,,市場(chǎng),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,開(kāi)發(fā)商,

20、建筑師,消費(fèi)者,1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。,市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是

21、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）,市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路,三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái),區(qū)域市場(chǎng)分析,專業(yè)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目市場(chǎng)分析,,,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市

22、場(chǎng),廣州住宅市場(chǎng),項(xiàng)目所在地市場(chǎng),,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？,,,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需求分析,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需求分析,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)

23、域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,（一）基

24、本內(nèi)容,+,對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、

25、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù),數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地

26、產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域

27、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)

28、分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）,對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng),

29、目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn),,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）,SWOT分析的價(jià)值要素,S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項(xiàng)目要素,具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：? 地段要素——地

30、段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃

31、（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶型）/客戶流向,?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì),減少劣勢(shì)，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢(shì) S,機(jī)會(huì) O,威脅 T,劣勢(shì) W,進(jìn)

32、行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤,1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好,房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！,補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分

33、析方法的建議：,,市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),如果要真正了解希臘的歷史，必先了解希臘的神話。希臘神話是經(jīng)歷幾千年長(zhǎng)久不衰的人類文化瑰寶，也是歐洲最早的一種文學(xué)形式。它在歐洲乃至世

34、界的文學(xué)史上，地位都是很崇高的。希臘原始的居民，由于處在那個(gè)久遠(yuǎn)的年代，當(dāng)時(shí)的知識(shí)顯然還不足以解釋復(fù)雜的自然現(xiàn)象，又覺(jué)得在大自然面前，人類非常渺小。這么一來(lái)，他們就會(huì)臆想出各種神靈來(lái)，認(rèn)為是神靈掌握著世間的一切。但是，希臘神話中的神，與我們中國(guó)古代傳說(shuō)中的神相比，形象大不相同。在中國(guó)的神話里，只要是神靈，除了主宰人間事務(wù)之外，從個(gè)人形象講，基本都是不食人間煙火，沒(méi)有任何缺陷的完美形象。這樣的形象，很大程度上鮮明地把“神”和“人”清楚

35、地區(qū)分開(kāi)來(lái)，讓人覺(jué)得神是遙不可及且完美無(wú)缺的。但是希臘不一樣，他們的神是高度人格化的。也就是說(shuō)，除了擁有超越人的能力之外，希臘的神與一般的人類并沒(méi)有什么區(qū)別。他們也有七情六欲，也會(huì)嫉妒、仇恨，也會(huì)因?yàn)橐患∈戮推馉?zhēng)執(zhí)，并不是完美無(wú)缺的道德模范。希臘神的生活是無(wú)拘無(wú)束、**形骸的，不會(huì)像東方的神一樣等級(jí)森嚴(yán)，壓抑拘謹(jǐn)。他們雖然認(rèn)為有神的存在，但從他們的神話里，我們能夠深切地體會(huì)到古希臘人無(wú)拘無(wú)束、熱愛(ài)自由的性格。需要說(shuō)明的是，希臘神話分