《房地產(chǎn)估價（第2版）》ppt課件（李曉東）

1、高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)規(guī)劃教材《房地產(chǎn)估價》（第2版）李曉東 江培忠 主編,武漢理工大學出版社2014年3月,,第一章 房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟知識,【學習目標】1.了解馬克思主義供求理論、西方經(jīng)濟學供求理論、信貸與貨幣理論、房地產(chǎn)價格影響因素；2.理解商品、價值、使用價值、勞動價值論、供給、需求、均衡、彈性；掌握房地產(chǎn)概念、特性、房地產(chǎn)種類房地產(chǎn)價格構(gòu)成及制定方法。,第一節(jié) 馬克思的供求理論一、基本概念1、商品　商品

2、是用來交換的勞動產(chǎn)品 。2、商品的二因素使用價值和價值 3、生產(chǎn)商品的勞動的二重性具體勞動和抽象勞動4、商品的價值量5、分析不同種類的商品的價值量還需要把復(fù)雜勞動折算為簡單勞動6、商品價值量會隨著勞動生產(chǎn)率的變化而變化,二、市場1、市場及其功能2、市場機制三、價值規(guī)律1、價值規(guī)律的基本內(nèi)容和客觀要求2、價值規(guī)律發(fā)生作用的表現(xiàn)形式3、價值規(guī)律的作用四、信貸與貨幣理論1、貨幣形式2、貨幣的職能價值尺度、流通

3、手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣3、貨幣流通規(guī)律4、通貨膨脹與通貨緊縮,第二節(jié) 房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念概念房地產(chǎn)業(yè)的地位作用項目開發(fā)程序項目規(guī)劃程序征地拆遷程序工程建設(shè)程序房地產(chǎn)經(jīng)營程序二、房地產(chǎn)的特性不可移動性壽命周期長適應(yīng)性不一致性政策影響性對專業(yè)管理的依賴性相互影響性,三、房地產(chǎn)的存在形態(tài)1、土地2、建成后的物業(yè)3、在建工程4、房地產(chǎn)的歷史原始發(fā)展階段泡沫階段低潮階段復(fù)蘇振興

4、階段再次爆熱階段需要冷靜階段,第三節(jié) 房地產(chǎn)價值、價格與技巧一、房地產(chǎn)的價值1、評估價值：評估出的估價對象價值。2、市場價值：估價對象在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額。3、投資價值：根據(jù)某個特定投資者的實際情況所評估的價值。4、謹慎價值：在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。5、快速變現(xiàn)價值：在沒有適當?shù)臅r間進行營銷下的價值。6、在用價值：在現(xiàn)狀利用下的價值

5、。7、殘余價值：在非繼續(xù)利用下的價值。8、抵押價值：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。9、計稅價值：為稅務(wù)機關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考依據(jù)而評估的房地產(chǎn)價值或租金。10、無租約限制價值：全部可出租部分均按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。11、出租人權(quán)益價值：已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。12、承租人權(quán)

6、益價值：按照租賃合同約定的租金與市場租金的差額所求取的價值。,2、房地產(chǎn)的價格地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)理論價格、評估價格、市場價格房地產(chǎn)總價格、單位價格、樓面地價所有權(quán)價格、使用權(quán)價格協(xié)議價格、招標價格、拍賣價格抵押價格、課稅價格、征用價格基準地價、標定地價、市場地價,3、房地產(chǎn)的價格構(gòu)成征地補償費：拆遷安置補償費其他土地開發(fā)費：住宅建筑安裝工程費：附屬工程費：室外工程費：公共配套工程費：環(huán)衛(wèi)綠

7、化工程費：政府性收費及“四源”費：土地出讓金大市政費。兩稅一費：管理費。利潤。,4、房地產(chǎn)價格的制定與技巧(1)房地產(chǎn)價格制定的理論依據(jù) 生產(chǎn)費用價值論　預(yù)期原理　 替代原理　供求理論　(2)房地產(chǎn)價格制定的程序 確定定價目標 測算開發(fā)經(jīng)營成本 估測目標市場的需求 分析競爭者 選擇定價方法并進行測算 確定銷售價格,(3)房地產(chǎn)價格制定的目標 實現(xiàn)預(yù)期投資利潤率 項目或當期利潤最大化 適應(yīng)市場競爭

8、樹立企業(yè)品牌 提高市場占有率 求得生存 (4)房地產(chǎn)銷售價格制定的方法 成本導向定價法 A、成本加成定價法。 B、目標利潤定價法。需求導向定價法 A、理解價值定價法。 B、需求差別定價法。 C、最優(yōu)價格定價法。競爭導向定價法 A、隨行就市定價法。 B、主動競爭定價法。,(5)房地產(chǎn)銷售價格制定的策略 新產(chǎn)品定價策略 A、撇脂定價策略 B、滲透定價策略

9、 C、滿意定價策略折扣定價策略　 A、數(shù)量折扣 B、現(xiàn)金折扣 C、功能折扣 D、季節(jié)性折扣,差別定價策略　 A、質(zhì)量差價。 B、朝向差價。 C、樓層差價。 D、面積差價。 E、視野差價。 F、邊角間差價。 心理定價策略　 A、尾數(shù)定價策略。 B、整數(shù)定價策略。 C、聲望定價策略 D、習慣定價策略。,4、房地產(chǎn)價格的影響因素宏觀環(huán)境因素 中觀環(huán)境因素 微

10、觀環(huán)境因素,第二章 房地產(chǎn)估價原則與業(yè)務(wù),第一節(jié) 房地產(chǎn)估價概述一、房地產(chǎn)估價的概念1、房地產(chǎn)估價的主要內(nèi)容(一)專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同 非專業(yè)估價專業(yè)估價專業(yè)估價有五大特點:①專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成的；②專業(yè)估價是采用科學的方法，經(jīng)過嚴謹?shù)姆治?、測算和判斷得出的；③專業(yè)估價的結(jié)果較科學、準確、客觀，具有社會公信力；④專業(yè)估價要向委托人收取一定的服務(wù)費用，是一 種有償服務(wù)；

11、⑤專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負責，承擔相應(yīng)的法律責任。,(二)房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價就是專業(yè)人員根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動。(三)估價與評估的異同 2、房地產(chǎn)估價的本質(zhì) (一)房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格 (二)房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 (三)房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證 （四）房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合

12、理的范圍內(nèi),3、房地產(chǎn)估價的要素 1）估價當事人 (一)房地產(chǎn)估價人員是指通過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試或者資格認定、資格互認，取得相應(yīng)資格并注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員。(二)房地產(chǎn)估價機構(gòu) (三)估價委托人,2）估價對象 （1）土地（2）房屋（3）構(gòu)筑物（4）在建工程：即那些已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)（5）期房：正在開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)、但尚未形成的房地產(chǎn)。（6）滅失的房地產(chǎn)：如已被拆

13、除的房屋、被災(zāi)害損毀的房屋。（7）房地產(chǎn)的某一局部，如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房。（8）現(xiàn)況房地產(chǎn)與以往狀況房地產(chǎn)的差異部分。（9）房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱企業(yè)價值的無形資產(chǎn)評估。,3）估價目的 （1）土地使用權(quán)出讓(又可分為招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓)； （2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又可分為買賣、互換、贈與、以房地產(chǎn)出資、作價人股、抵債等)；（3）租賃；

14、（4）抵押；（5）征收、征用 (又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)；（6）分割；（7）損害賠償；（8）稅收；,（9）保險；（10）爭議調(diào)處；（11）司法鑒定；（12）以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)；（13）企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算；（14）房地產(chǎn)估價爭議中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定；（15）普通拍賣的保留價(底價)評估；（16）城市房屋拆遷補償估價包括貨幣補償估價和房屋產(chǎn)

15、權(quán)調(diào)換補償估價；,4）價值類型 價值類型分為市場價值和非市場價值兩大類。市場價值是指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進行交易最可能的價格:①交易雙方是自愿地進行交易的；②交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益；③交易雙方互相了解交易對象、知曉市場行情，掌握充分的信息，交易雙方都是理性的；④交易對象在市場上提供足夠的展示時間，因此交易雙方有充裕的時間交易；,⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。非市場價值不是一種價值，而是對市場價

16、值以外的各種價值的一個概括性稱呼。包括:①沒有充裕的時間進行交易的快速變現(xiàn)價值；②存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則的謹慎價值；③不符合繼續(xù)使用條件下的清算價值；④從某個特定投資者的角度來衡量的投資價值。,5）估價時點 6）估價依據(jù) 7）估價假設(shè) 8）估價程序,房地產(chǎn)估價的基本程序是:①獲取估價業(yè)務(wù)；②受理估價委托；③擬定估價作業(yè)方案；④搜集估價所需資料；⑤實地查看估價對象；⑥分析估價對象及房地產(chǎn)市場；

17、⑦選定估價方法進行測算；⑧確定估價結(jié)果；⑨撰寫估價報告；⑩內(nèi)部審核估價報告；11出具估價報告12估價資料歸檔。 9）估價方法 10）估價結(jié)果 估價結(jié)果是指房地產(chǎn)估價師通過估價活動得出的關(guān)于估價對象價值的專業(yè)結(jié)論。,4、房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德 (1)保持估價的獨立性。 (2)不承接自己的專業(yè)能力所不能勝任的業(yè)務(wù)。(3)應(yīng)當誠實正直、公正執(zhí)業(yè)，不做任何弄虛作假的估價。 (4)嚴格按照相關(guān)估價技術(shù)標準做好每個環(huán)節(jié)

18、的估價工作。 (5)保守國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私，妥善保管委托人提供的資料。 (6)嚴格執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準。 (7)不允許以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽名或者蓋章，嚴禁將注冊證書借給他人使用。 (8)不得損害其他房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的利益，維護房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn),估價機構(gòu)及房地產(chǎn)估價行業(yè)的集體榮譽、良好形象。 5、中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展狀況 二、為什么要進行房地產(chǎn)估價　1、理論上需要　(一

19、)專業(yè)估價存在的基本前提 ①一些資產(chǎn)具有獨一無二的特性，常人無法依照通常方法得知它的價值②具有獨一無二的特性這些資產(chǎn)，價值量足夠大，能夠支付而且有必要支付聘請專業(yè)人員估價的花費。,(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價 2、土地使用權(quán)出讓的需要 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要 4、房地產(chǎn)抵押的需要 ①初次抵押估價。②再次抵押估價。③增加抵押貸款估價。④抵押期間估價。⑤轉(zhuǎn)抵押估價。⑥續(xù)貸抵押估價。⑦處置抵押房地產(chǎn)估價。,5、房地產(chǎn)征

20、收和征用的需要 6、房地產(chǎn)分割的需要 7、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?8、房地產(chǎn)稅收的需要 9、房地產(chǎn)保險的需要 10、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要 11、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要 12、房地產(chǎn)管理的需要,第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的原則 （一）合法原則合法原則要求：房地產(chǎn)估價的前提是估價對象具有的合法權(quán)益。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等三個方面：1.在合法產(chǎn)權(quán)方面，2.在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管

21、制等為依據(jù)。3.在合法處分方面的依據(jù)。處分方式包括：房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)典當房地產(chǎn)抵債房地產(chǎn)贈與4. 在其他方面，要求評估出的價格必須符合國家的價格政策。,（二）最高最佳使用原則最高最佳使用必須符合四個標準；（1）法律上許可（2）技術(shù)上可能（3）經(jīng)濟上可行（4）價值最大化。,（三）替代原則要求：（1）如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價格

22、推算出估價對象的價格。（2）不能孤立的思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格影響。把它與其它房地產(chǎn)的價格或估價結(jié)果同時拿來看時沒有明顯的不合理。,（四）估價時點原則1.估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中。2.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。3.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)實狀況下的情形，是估價中最常見的，主要是在建工程估價。4.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下

23、的情形，主要是為房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購評估價格。5.估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。,（五）謹慎原則(1)在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。(2) 在運用市場比

24、較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當對可比實例進行必要的實地查勘。 (3)在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。 (4)在運用收益估價法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。 (5) 在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。,第三節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素及狀況描述一、房

25、地產(chǎn)自身因素(一)區(qū)位因素 1.位置（1）方位 （2）距離 （3）朝向 （4）樓層2.交通,3.周圍環(huán)境和景觀 （1）大氣環(huán)境 （2）水文環(huán)境 （3）聲覺環(huán)境 （4）視覺環(huán)境 （5）衛(wèi)生環(huán)境 （6）人文環(huán)境 4外部配套設(shè)施 (二)實物因素 1．土地實物因素 （1）土地面積 （2）土地形狀 （3）地形 （4）地勢

26、 （5）土壤， （6）地基， （7）土地開發(fā)程度,2．建筑物實物因素（1）建筑規(guī)模（2）外觀（3）建筑結(jié)構(gòu) （4）設(shè)備設(shè)施（5）裝修裝飾 （6）層高和室內(nèi)凈高（7）空間布局（8）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照（9）維修養(yǎng)護情況及完損程度,(三)權(quán)益因素 1．權(quán)利狀況 2．使用管制 3．相鄰關(guān)系二、房地產(chǎn)外部因素（一）人口因素（二）制度政

27、策因素（三）經(jīng)濟因素（四）社會因素（五）國際因素（六）心理因素,三、房地產(chǎn)狀況描述 （一）房地產(chǎn)基本狀況描述 對房地產(chǎn)基本狀況的描述，應(yīng)簡要說明下列幾點：1．名稱 2．坐落 3．四至 4．規(guī)模 5．用途 6．權(quán)屬,（二）房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述 1.位置 (1)坐落 (2)方位 (3)距離 (4)朝向 (5)樓層

28、2.交通(l)出入可利用的交通工具： (2)道路狀況： (3)交通管制情況： (4)停車方便程度和收費標準：,3.周圍環(huán)境和景觀(1)自然環(huán)境： (2)人文環(huán)境： (3)景觀： 4.外部配套設(shè)施(1)外部基礎(chǔ)設(shè)施： (2)外部公共服務(wù)設(shè)施： (三)房地產(chǎn)實物狀況描述 1.土地實物狀況(1)土地面積：(2)土地形狀： (3)地形： (4)地勢：

29、 (5)土壤： (6)地基（地質(zhì)）： (7)土地開發(fā)程度,2.建筑物實物狀況 (1)建筑規(guī)模， (2)層數(shù)和高度： (3)外觀： (4)建筑結(jié)構(gòu)： (5)設(shè)施設(shè)備： (6)裝飾裝修： (7)防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照。 (8)層高和室內(nèi)凈高： (9)空間布局： (10)年齡（屋齡、房齡）和設(shè)計使用年限

30、： (1l)維修養(yǎng)護情況及完損程度：,(四)房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述 1.土地權(quán)益狀況 （1）土地所有權(quán)： （2）土地使用權(quán)： （3）土地使用管制： （4）目前使用情況： （5）其他權(quán)利設(shè)立情況： 2.建筑物權(quán)益狀況,第三章 比較估價法【學習目標】了解比較估價法的基本原理，交易實例搜集的途徑。理解比較估價法中交易日期、交易情況和房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)涵及實際操作。掌握比準

31、價格求取的方法及步驟。,第一節(jié) 比較法的基本原理一、比較法的概念比較法也稱為市場法、市場比較法、交易實例比較法，是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。可比實例，也稱為可比房地產(chǎn)(comparable property)，是指交易實例中交易類型與估價對象類似、成交日期與估價時點接近、實際成交價格為正常成交價格或者可以修正為正常成

32、交價格的類似房地產(chǎn)。,二、比較法的理論依據(jù)比較法的理論依據(jù)是替代原理。替代原則，同一市場上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價格不等的商品時，購買者將會選擇價格較低的商品；而當價格相同，效用不等時，購買者又將選擇效用較大的商品。,三、比較法適用的對象和條件 (一)比較法的適用對象比較估價法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)如住宅寫字樓商鋪標準廠房⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地,(二)比較法的適用條件

33、比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。 (三)比較法的其他用途房地產(chǎn)市場租金\經(jīng)營收人、運營費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數(shù)、重新購建價格、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。,四、比較法估價的操作步驟步驟：①搜集交易實例，即從房地產(chǎn)市場中搜集大量的實際成交房地產(chǎn)的交易情況；②選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④

34、 對可比實例的實際成交價格進行適當修正。即交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等修正；⑤求取比準價格，即把經(jīng)過修正后得到的多個價格綜合成一個價格。,第二節(jié) 交易實例搜集和可比實例選取一、搜集交易實例 (一)搜集交易實例的途徑 (1)走訪房地產(chǎn)交易當事人，了解其房地產(chǎn)成交價格及有關(guān)交易情況。 (2)訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀人、相關(guān)律師、注冊會計師及房地產(chǎn)交易當事人的四鄰等，了解其促成交易或知悉的房地產(chǎn)成交價格及有關(guān)交易情況。(3

35、)查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格資料。 (4)向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機構(gòu)購買房地產(chǎn)價格資料。 (5)同行之間相互提供。(6)與房地產(chǎn)出售者或者其代理人了解房地產(chǎn)市場價格行情，索取有關(guān)資料，搜集有關(guān)信息。⑺要價、標價、掛牌價、報價可以作為了解市場行情的參考。,(二)交易實例搜集的內(nèi)容1、交易雙方情況及交易目的2．交易實例房地產(chǎn)狀況3．成交價格4．付款方式5．成交日期6．交易情況,（三、）建立交易實例庫表3-1交易

36、實例調(diào)查表,,,,,,,,,,,,,調(diào)查人員： 調(diào)查日期： 年 月 日,二、選取可比實例（一）、選取可比實例的必要性（二）、選取可比實例的要求1、選取可比實例的數(shù)量要求一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。 2、選取可比實例的質(zhì)量要求⑴、可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)⑵、可比實例的交易類型

37、應(yīng)與估價目的吻合⑶、可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點 ⑷、可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格,（三）、選取可比實例應(yīng)注意的其他問題在選取可比實例時，估價對象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實例；估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實例。,第三節(jié) 可比實例的修正一、交易情況修正（一）、交易情況修正的含義（二）、造成成交價格偏差的原因有利害關(guān)系人之間的交易。急于出售或

38、購買情況下的交易。受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易，一般交易價格偏低。 交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易。交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易。相鄰房地產(chǎn)的合并交易。特殊方式的交易。如拍賣、協(xié)議等方式 交易稅費非正常負擔的交易。,（三)交易情況修正的方法1．百分率法 采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為 可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=正常價格假設(shè)可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分

39、率為土S％可比實例成交價格×１／（１±Ｓ％）＝正常價格或者可比實例成交價格×１００／（１００±Ｓ）＝正常價格上式中，１／（１±Ｓ％）或１００／（１００±Ｓ）是交易情況修正系數(shù)。 正常交易價格－應(yīng)由賣方負擔的稅費＝賣方實際得到的價格正常交易價格＋應(yīng)由買方負擔的稅費＝買方實際付出的價格其中：應(yīng)由買方負擔的稅費＝正常交易價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率應(yīng)

40、由賣方負擔的稅費＝正常交易價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率,［例3-1］某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2 500元／m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。解 賣方實際得到的價格＝（2 500－2 500×7%）元／m2＝2 325元／m2買方實際付出的價格＝（2 500＋2 500×5%）元／m2＝2 625元／m2,［

41、例3-2］某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2 325元／m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%。試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。解 該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為 正常成交價格－正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率＝賣方實際得到的價格正常成交價格＝賣方實際得到的價格／（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）

42、 ＝ [2 325／(1—7％)]元／m2 ＝2 500元／m2,2．差額法采用差額法進行交易情況修正的一般公式為 可比實例成交價格土交易情況修正數(shù)額＝正常價格二、交易日期修正(一)交易日期修正的含義這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易日期修正。經(jīng)過交易日期修正之后，可比實例在其成交日期時的價格就變成了在估價時點時的價格。,(二)交易日期修正的方法交易日期修正的方法主要采用百分率法。公式為 可比

43、實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)=估價時點時的價格 可比實例在成交日期時的價格×（1±T%）=在估價時點時的價格 或者可比實例在成交日期時的價格×(100土T)／100 =在估價時點時的價格上式中(1土T％)或(100土T)／100是交易日期修正系數(shù)。,1．采用價格指數(shù)修正價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)；以上一時期作為基

44、期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。(1)采用定基價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為可比實例在成交日期時的價格×估價時點是的價格指數(shù)／成交日期時的價格指數(shù)＝在估價時點時的價格[例3-3] 某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價格為2 800元／m2，現(xiàn)需將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2007年4月至10月的價格指數(shù)分別為79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92．5，98．1(以2007年

45、1月為100)。試計算該宗房地產(chǎn)2007年10月的價格。 解 該宗房地產(chǎn)2007年10月的價格計算如下：(2 800×98.1／76.7)元／m2=3 581.2元／m2,(2)采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點時的價格指數(shù)=在估價時點時的價格[例3-4] 某宗房地產(chǎn)2007年

46、6月1日的價格為3 000元／m2，現(xiàn)需將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2007年4月至10月的價格指數(shù)分別為99．6，94．7，96．7，105．0，109．2，112．5，118．1(均以上個月為100)。試計算該宗房地產(chǎn)2007年10月的價格。解 該宗房地產(chǎn)2007年10月的價格計算如下：（3 000×1．05×1．092×1．125×1．181)元／

47、m2＝4 570．2元／m2,2．采用房地產(chǎn)價格變動率修正采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為 可比實例在成交日期時的價格×(1土價格變動率) 期數(shù)＝在估價時點時的價格采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調(diào)整的公式為可比實例在成交日期時的價格×(1土價格變動率×期數(shù))＝在估價時點時的價格 [例3-5] 為評估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價格，選取了成交日期為2006

48、年10月1日、成交價格為3 000元／m2的可比實例。另獲知該類房地產(chǎn)的價格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲1．5％，2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上漲2％。請對該可比實例的價格交易日期修正。[解] 對該可比實例的價格進行交易日期修正，是將該價格由2006年10月1日調(diào)整到2007年9月1日?？梢詫r間分為兩段：第一段為2006年10月1日至2007年2月1日四個月，第二段為2007年2月1日至9

49、月1日七個月，則： 3 000×(1+1．5％) 4×(1+2％)7=3 658(元／m2 ),[例3-6] 某宗可比實例房地產(chǎn)2007年1月30日的價格為1 000美元／m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0．2％。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7．8450元人民幣，2007年9月30日為1美元=7．7050元人民幣。請將該可比實例的價格調(diào)整到2007年9月

50、30日。 [解] 將該可比實例的價格調(diào)整到2007年9月30日為：1 000×7．8450×(1+0．2％)8＝7 971．40(元人民幣／m2),三、房地產(chǎn)狀況修正(一)房地產(chǎn)狀況修正的含義進行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。(二)房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容1．區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。2．權(quán)益狀況修正權(quán)益狀況

51、是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況3．實物狀況修正將可比實例在其實物狀況下的價格調(diào)整為估價對象實物狀況下的價格。,(三)房地產(chǎn)狀況修正的方法可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實例價格做減價修正；反之，則做增價修正。 在實際估價中，常采用百分率法進行房地產(chǎn)狀況修正，公式為可比實例在其房屋狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)＝在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格1．直接比較修正采用直接法比較進行房地產(chǎn)狀況修正的

52、表達式為可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×100／（ ）＝在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格2．間接比較修正采用間接比較法進行房地產(chǎn)狀況修正的表達式為,標準化修正 房地產(chǎn)狀況修正可比實例價格×100／（ ）×（ ）／100 ＝估價對象價格(四)房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題在進行區(qū)位和實物狀況修正時，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程

53、度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強調(diào)對外交通運輸?shù)取?第四節(jié) 比較估價法案例一、建立價格可比基礎(chǔ)（一）、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：房地產(chǎn)價格＝帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格一債權(quán)+債務(wù)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格一非房地產(chǎn)成分的價格統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實例房地產(chǎn)缺少的范圍

54、，對可比實例的成交價格進行加價和減價處理。,(二)統(tǒng)一付款方式將分期付款的可比實例成交價格調(diào)整為在其成交日期一次性付清的金額 [例3-7] 某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5％，試計算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價格。解 {30×20％+[30×(1—20％)]／(1+0．5％) 6 }萬元＝29.29萬元（三）統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一采用單價方面，通常是

55、采用單位面積上的價格。 (四)統(tǒng)一幣種和貨幣單位不同幣種間價格的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)日期當時的市場匯率。,〔例3-8〕有A、B兩宗可比實例，A實例為一宗60 000m2的地塊，交易價格為1000萬美元，成交當時美元與人民幣的匯率是1美元=7.50元人民幣；B實例為一宗55 000 m2地塊，成交價為l 200萬元(“元”指人民幣元，全書同)，請比較兩塊土地單價。解 A土地：交易價格=(1 000×7.50)萬元=7

56、 500萬元 土地單價＝(75 000 000／60 000)元／m2=1 250元／m2 B土地：土地單價＝(12 000 000／55 000)元／m2=218元／m2(五)統(tǒng)一面積內(nèi)涵建筑面積下的單價＝套內(nèi)建筑面積下的單價 × 套內(nèi)建筑面積／建筑面積 使用面積下的單價＝建筑面積下的單價×建筑面積／使用面積套內(nèi)建筑面積下的單價＝使用面積下的單價×使用面積／套內(nèi)建筑面積(六)統(tǒng)一

57、面積單位1 m2=0.000 1公頃(hm2) 1 hm2＝10 000m2= 0.001 5畝 1畝＝666.67m2=10.764平方英尺(ft2) 1平方英尺=0．092 9 m2=0．303坪 1坪＝3．3 m2,[例3-9] 有甲、乙兩個比較實例，甲實例使用面積4 800 m2，成交價300萬元；乙實例建筑面積400 m2，成交價18萬元。經(jīng)實地測

58、算，甲實例的建筑面積與使用面積的比為1：0．8。試計算哪個單價較高。 解 甲實例單價＝[3 000 000／（4 80０÷0．8)]元／m2=500元／m2 乙實例單價：(180 000／400)元／m2＝450元／m2,[例3-10] 搜集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例房地產(chǎn)的建筑面積200 m2，成交總價80萬元人民幣，分3期付款，首付款16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣

59、于1年后付清。乙交易實例房地產(chǎn)的使用面積2 500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請在對其成交價格進行有關(guān)比較、修正和調(diào)整之前建立價格可比基礎(chǔ)。,[解] 對該兩個交易實例建立價格可比基礎(chǔ)，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一價格單位。具體的處理方法如下：(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準，假設(shè)當時人民幣的年利率為8％，則：甲總價＝16+32／﹙1+0.8﹚0.5 +32／﹙1

60、+0.8﹚﹦76.42萬﹙元﹚乙總價﹦15萬美元（2）統(tǒng)一采用單價： 甲單價=764 200∕200 =3 821．00(元／平方米建筑面積) 乙單價=150 000∕2 500 =60.00(美元／平方英尺使用面積),（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位，如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實例成交當時人民幣與美元的市場匯率為1美元等于7．7395元人民幣，則：甲單價＝

61、3 821．00(元／平方米建筑面積)乙單價＝60．00×7．7395=464．37(元／平方英尺使用面積)（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準，另通過調(diào)查得知乙交易實例房地產(chǎn)(或該類房地產(chǎn))的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則： 。 甲單價=3 821．00(元／平方米建筑面積) 乙單價=464．37×0．75 ．=348．28(元／

62、平方英尺建筑面積)（5）統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準，則：甲單價＝3 821．00(元／平方米建筑面積)乙單價＝348．28÷0．0929 =3 748．98(元／平方米建筑面積),二、求取可比價格(一)綜合修正公式估價對象價格＝可比實例價格×交易情況修正系數(shù) ×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正有直接比較修正和

63、間接比較修正，因此有綜合修正計算公式有兩種。,1．直接比較修正公式,×,2．間接比較修正公式間接比較修正公式為,=,=,×,×,×,×,×,估價對象價格,×,×,（ ）,×,可比實例價格,(二)求取綜合結(jié)果1．簡單算術(shù)平均法2．加權(quán)算術(shù)平均法3 .中位數(shù)法4．眾數(shù)法,（三）案例[例3-11] 需要評估某商品住宅在2007

64、年10月1日的正常市場價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例。已知2007年3月1日人民幣與美元匯價為1美元等于8．4元人民幣，2007年10月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元等于8．3元人民幣，該類住宅以人民幣為基準的價格在2007年1月1日至2007年2月1日基本保持不變，2007年2月1日至2007年5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0．5％，試利用上述,資料測算該商

65、品住宅在2007年10月1日的正常市場價格?？杀葘嵗嘘P(guān)資料如表 3—5所示。,表3-5可比實例情況,測算該商品住宅2007年10月1日的正常市場價格如下。(1)計算公式比準價格＝可比實例價格×交易情況修正系數(shù)× 交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2)求取比準價格A比準價

66、格A＝[5 000×100／(100+2)×(1—1％) 3 ×(1+0．5％) 5×100／(100—8)] ＝5 300．51元／m2,(3)求取比準價格B比準價格B＝[650×8．4×100／(100+5)×(1—1%) 2×（1+0.5%）5×100／(100—4)] ＝5 442．93元／m2 (4)求取比準價格C比準

67、價格C＝[5 500×100／(100—3)×（1+0.5%）3×100／（100+6）] ＝5 429．79元／m2(5)將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的測算結(jié)果，則估價對象價格(單價)＝[(5 300．51+5 442．93+5 429．79)／3]元／m2 ＝5 391．08元／m2,[例3-12] 為評估某寫字樓2007年10月1日的正常市場

68、價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，其有關(guān)資料,如表3—6所示。,解 (1)計算公式比準價格＝可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易 期修正系數(shù) ×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2)交易情況修正系數(shù)分別為可比實例A＝100／（100+3）=100／103可比實例B＝100／（100-1）=100／99可比實例C＝100／（100+2）=100

69、／102(3)交易日期修正系數(shù)分別為可比實例A＝(1+1．2％) 2×(1十1．8％) 4＝1．099 9可比實例B＝(1+1．2％) 4×(1+1．8％) 4＝1.1265可比實例C＝(1+1．2％)×1+1．8％) 4＝1.0869,(4)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)分別①各因素的權(quán)重計算因素1的權(quán)重=4／(1+1．67+4)=60％因素2的權(quán)重=1．67／(1+1．67+4)=25％因素3的權(quán)重

70、=1／(1+1．67+4)=15％．②房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計算可比實例A＝100／[(100+2)×60％+(100一3)×25％+(100+6)X15％]= 100／101．35可比實例B=100／[(100+4)×60％+(100-1)×25％+(100+2)×15％]=100／102．45可比實例C＝100／[(100+0)×60％+(100+5)×25