中國房價(jià)的變動(dòng)規(guī)律——基于購買租賃替代關(guān)系的實(shí)證研究.pdf

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們在成熟的房地產(chǎn)市場上房價(jià)與租賃價(jià)格具有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)性，租金反映了消費(fèi)者或投資者的房屋使用成本，未來租金收入的貼現(xiàn)值是衡量當(dāng)前房價(jià)高低的一個(gè)重要的指標(biāo)。國內(nèi)對房價(jià)波動(dòng)的研究主要從經(jīng)濟(jì)基本層面的角度出發(fā)，對影響房價(jià)波動(dòng)的各種因素進(jìn)行相關(guān)性分析，而從資產(chǎn)定價(jià)或機(jī)會(huì)成本的角度出發(fā)，對租金房價(jià)關(guān)系進(jìn)行的研究比較少。本文通過對兩個(gè)市場相互關(guān)系的分析，推導(dǎo)房屋銷售價(jià)格與租賃價(jià)格之間的關(guān)系，驗(yàn)證租售比理論在中國的適用性，確立

2、判斷房屋銷售價(jià)格合理性的方法。 房地產(chǎn)價(jià)格的變化受到預(yù)期和實(shí)際經(jīng)濟(jì)變量等諸多因素的影響。本文的創(chuàng)新之處在于拋開基本層面經(jīng)濟(jì)因素的影響，僅從銷售市場和租賃市場的聯(lián)動(dòng)關(guān)系角度，分析在均衡和非均衡條件下，房價(jià)的變化規(guī)律。其優(yōu)點(diǎn)是：房屋租賃具有周期短、靈活性強(qiáng)、信息比較對稱、受預(yù)期因素影響程度較小等特點(diǎn)。因此，租賃市場比較符合完全競爭市場，租金變動(dòng)能夠比較真實(shí)地反映房屋服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)，對未來租金的預(yù)測也相對比較準(zhǔn)確。通過與租賃市場的替代

3、關(guān)系來研究銷售市場相比直接研究銷售市場就要簡單、準(zhǔn)確的多。 本文與以往租售比研究的不同之處在于本文認(rèn)為均衡的租售比并不是固定不變的，而是隨著利率、預(yù)期資本收益率、稅收、消費(fèi)者偏好等因素的波動(dòng)而波動(dòng)。因此，衡量租售比是否過高，不能機(jī)械地以國際警戒線為標(biāo)準(zhǔn)，而是應(yīng)該以各地方各階段的具體情況而定。 本文的理論基礎(chǔ)是使用者成本模型，在租賃市場近似完全競爭市場的前提假設(shè)下，通過理論和實(shí)證分析，得出了與當(dāng)前流行觀點(diǎn)截然相反的結(jié)論，即

4、銷售價(jià)格增長率高于租金增長率的現(xiàn)象并不一定代表房價(jià)增長過快。相反，在房價(jià)相對于租金偏低的情況下，價(jià)格的增長速度大于租金的增長速度是市場向均衡狀態(tài)發(fā)展的必然，房價(jià)上漲屬于正?，F(xiàn)象。因此，通過對比房價(jià)、租金增長速度來判斷房價(jià)的合理性并不是一個(gè)很可靠的方法。對房價(jià)合理性的判斷，應(yīng)該基于租售比、房價(jià)增長率、租金增長率的變動(dòng)趨勢作出綜合的分析。其中，房價(jià)非理性增長的標(biāo)準(zhǔn)為：租售比低于均衡水平，而房價(jià)增長率高于租金增長率。對于以上觀點(diǎn)，文章中提供了