中國房價的變動規(guī)律——基于購買租賃替代關(guān)系的實證研究.pdf

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟學的基本原理告訴我們在成熟的房地產(chǎn)市場上房價與租賃價格具有很強的聯(lián)動性，租金反映了消費者或投資者的房屋使用成本，未來租金收入的貼現(xiàn)值是衡量當前房價高低的一個重要的指標。國內(nèi)對房價波動的研究主要從經(jīng)濟基本層面的角度出發(fā)，對影響房價波動的各種因素進行相關(guān)性分析，而從資產(chǎn)定價或機會成本的角度出發(fā)，對租金房價關(guān)系進行的研究比較少。本文通過對兩個市場相互關(guān)系的分析，推導房屋銷售價格與租賃價格之間的關(guān)系，驗證租售比理論在中國的適用性，確立

2、判斷房屋銷售價格合理性的方法。 房地產(chǎn)價格的變化受到預期和實際經(jīng)濟變量等諸多因素的影響。本文的創(chuàng)新之處在于拋開基本層面經(jīng)濟因素的影響，僅從銷售市場和租賃市場的聯(lián)動關(guān)系角度，分析在均衡和非均衡條件下，房價的變化規(guī)律。其優(yōu)點是：房屋租賃具有周期短、靈活性強、信息比較對稱、受預期因素影響程度較小等特點。因此，租賃市場比較符合完全競爭市場，租金變動能夠比較真實地反映房屋服務(wù)價格的變動，對未來租金的預測也相對比較準確。通過與租賃市場的替代

3、關(guān)系來研究銷售市場相比直接研究銷售市場就要簡單、準確的多。 本文與以往租售比研究的不同之處在于本文認為均衡的租售比并不是固定不變的，而是隨著利率、預期資本收益率、稅收、消費者偏好等因素的波動而波動。因此，衡量租售比是否過高，不能機械地以國際警戒線為標準，而是應(yīng)該以各地方各階段的具體情況而定。 本文的理論基礎(chǔ)是使用者成本模型，在租賃市場近似完全競爭市場的前提假設(shè)下，通過理論和實證分析，得出了與當前流行觀點截然相反的結(jié)論，即

4、銷售價格增長率高于租金增長率的現(xiàn)象并不一定代表房價增長過快。相反，在房價相對于租金偏低的情況下，價格的增長速度大于租金的增長速度是市場向均衡狀態(tài)發(fā)展的必然，房價上漲屬于正?，F(xiàn)象。因此，通過對比房價、租金增長速度來判斷房價的合理性并不是一個很可靠的方法。對房價合理性的判斷，應(yīng)該基于租售比、房價增長率、租金增長率的變動趨勢作出綜合的分析。其中，房價非理性增長的標準為：租售比低于均衡水平，而房價增長率高于租金增長率。對于以上觀點，文章中提供了