房地產(chǎn)開發(fā)投資的模糊實(shí)物期權(quán)決策模型構(gòu)建和應(yīng)用研究.pdf

1、房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在很多不確定性，要在不確定環(huán)境中進(jìn)行投資決策，需要一套有效地評(píng)價(jià)方法。傳統(tǒng)投資決策方法如NPV方法忽視了投資過程中決策彈性的價(jià)值。實(shí)物期權(quán)指的是投資者進(jìn)行投資決策的時(shí)候，可以根據(jù)決策時(shí)的不確定性因素采取不同策略的權(quán)利。國(guó)外的學(xué)者對(duì)于實(shí)物期權(quán)的研究已經(jīng)取得了一定成果，在房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域，也建立了一些房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)物期權(quán)決策模型，并且進(jìn)行了實(shí)證研究。國(guó)內(nèi)實(shí)物期權(quán)研究今年也有一定發(fā)展，但大多處于理論引進(jìn)的階段。在房地產(chǎn)開

2、發(fā)投資領(lǐng)域，大多足針對(duì)土地的實(shí)物期權(quán)性質(zhì)。對(duì)于國(guó)外學(xué)者提出的模型，如B-S模型，往往是直接套用公式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)物期權(quán)進(jìn)行定價(jià)。另外，對(duì)于模型的輸入值，如預(yù)期收入和支出的現(xiàn)金流現(xiàn)值等，都認(rèn)為是確定值，但是因?yàn)閷?shí)際項(xiàng)目的高度不確定性以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度復(fù)雜性，這樣的假定是有局限性的。
　　 在國(guó)外學(xué)者提出的投資決策模型和期權(quán)定價(jià)公式的基礎(chǔ)上，本文以不確定環(huán)境下的房地產(chǎn)投資決策為研究對(duì)象，針對(duì)項(xiàng)目投資成本和項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)期估計(jì)值

3、的不確定性，結(jié)合模糊數(shù)學(xué)理論，引入模糊數(shù)建立了房地產(chǎn)模糊實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型。假設(shè)項(xiàng)目預(yù)期收入和支出的現(xiàn)金流現(xiàn)值，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平是模糊數(shù)或模糊變量，以此對(duì)原有期權(quán)定價(jià)公式進(jìn)行了改進(jìn)，并進(jìn)行了實(shí)證分析。
　　 本文結(jié)合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)情況，討論了在房地產(chǎn)行業(yè)中如何對(duì)模糊實(shí)物期權(quán)模型參數(shù)進(jìn)行確定。在本文最后一部分還以海南省江南城項(xiàng)目為例，分別運(yùn)用傳統(tǒng)NPV法和模糊實(shí)物期權(quán)法對(duì)其進(jìn)行了投資決策分析。實(shí)證分析表明模糊實(shí)物期權(quán)方法較傳統(tǒng)投資決策方法在