深圳住宅價格影響因素實證研究.pdf

1、改革開放以來，伴隨著住房制度改革，我國房地產(chǎn)和住宅業(yè)在不長的時間里，歷經(jīng)了四次投資開發(fā)熱潮。而每次開發(fā)熱潮都引發(fā)了房屋價格的快速上漲和社會各界的強烈關(guān)注，到底是什么因素在影響著房地產(chǎn)價格?深圳自1980年辟為經(jīng)濟特區(qū)后，房地產(chǎn)和住宅業(yè)的發(fā)展無論從形式或者是內(nèi)容，一直都走在全國的前列，深圳的經(jīng)驗和教訓應(yīng)該對我國其他城市和地區(qū)具有很好的借鑒意義。但目前對深圳住宅價格，尤其是對價格影響因素定量分析的文章還不多。本論文正是試圖在這方面做一些有益

2、的嘗試。 本論文研究的內(nèi)容包括：首先，在文獻研究和規(guī)范分析的基礎(chǔ)上，歸納出住宅價格的主要影響因素，包括人口數(shù)量等4方面需求因素、土地成本等4方面供給因素、年人均GDP等3方面環(huán)境條件因素。其次，在剖析需求、供給和價格形成機制的基礎(chǔ)上，分別構(gòu)建需求、供給和綜合因素影響下的住宅價格影響因素函數(shù)關(guān)系模型，并提出模型的估計和檢驗方法。最后，在對深圳市原始數(shù)據(jù)中存在的問題和缺陷進行處理和修正的基礎(chǔ)上，對上面建立起來的三個模型進行實證研究，

3、分析評價模型并提出自己對研究結(jié)果的思考和研究的不足。 本文的主要研究結(jié)論和創(chuàng)新點包括：第一，從三個不同角度構(gòu)建研究模型，進行定量分析，并得出深圳市的住宅價格與其影響因素之間的數(shù)量關(guān)系；第二，得到深圳市的住宅價格與其影響因素之間的特有關(guān)系，即常住人口數(shù)量等8方面因素與深圳住宅價格呈現(xiàn)顯著的相關(guān)性，在現(xiàn)實的、均衡的深圳房地產(chǎn)住宅市場中，人口因素是影響深圳住宅價格的首要因素，其次是房地產(chǎn)開發(fā)投資、成本和在職職工年平均工資等因素，年人均

4、GDP增長率因素對住宅價格的影響最弱。第三，驗證了深圳市的住宅價格的走勢，同樣隨人口、成本和在職職工年平均工資等因素同向變動，隨房地產(chǎn)開發(fā)投資因素反向變動的經(jīng)濟規(guī)律。這些將為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場的理性發(fā)展提供參考。 本文的研究結(jié)果，對于進一步研究其它城市住宅價格與其影響因素之間的關(guān)系，具有一定的參考價值，但也存在著許多不足和遺憾。未來的研究還可從評價體系的優(yōu)化、模型函數(shù)形式的選擇、樣本數(shù)據(jù)擴展、聚類析因分析以及結(jié)合城