房地產(chǎn)基本知識

1、一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識基本概念1、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：1）土地2）建筑物及地上附著物3）房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當權(quán)等2、房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)指明確了土地所有權(quán)的土地

2、，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：a)實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b)從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的差異包括幾個方面：a)二者屬性不同；b)二者增值規(guī)律不同；c)權(quán)屬性質(zhì)不同；d)二者價格構(gòu)成不同。3、商業(yè)房地產(chǎn)

3、的含義人們習慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家經(jīng)營、商務活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。（二）房產(chǎn)（物業(yè)，香港地區(qū)稱呼）分類：（1）按照建筑物的用途劃分為1居住物業(yè)：包括住宅、公寓、別墅等。2商業(yè)物業(yè)：包括直接用于營業(yè)活動的房屋，如寫字樓、商住樓（東方名苑）、商場、酒店等；包括第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋，如酒店、銀行、郵電、旅館、飯店等。3工業(yè)物業(yè)：包括廠

4、房、車間、倉庫等。4特殊物業(yè)：包括黨政機關(guān)辦公用房、博物館、大劇院、高爾夫球場、飛機場等。（2）按層數(shù)劃分①低層：13層，低于12米的平房，別墅②多層：46層（6躍7），24米h12米③小高層：713層，高度超過24米④高層：1424層限制。但房地產(chǎn)市場到今天的發(fā)育程度和競爭激烈程度，以上關(guān)系都不是絕對的，而是相對的。一般情況下在南京別墅區(qū)：0.30.8之間普通多層小高層混合社區(qū)：0.81.5之間小高層為主的社區(qū)：1.52.2之間市區(qū)單

5、體高層物業(yè)（寫字樓、商住樓、高層住宅樓等）：316，如商茂世紀廣場容積率為16.72建筑密度（覆蓋率）：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率。建筑密度在一定程度上體現(xiàn)了居住區(qū)建筑的密集程度，與樓間距、視野開闊度、綠化率等有直接關(guān)系。一般混合社區(qū)建筑密度為20%35%單體建筑的建筑密度就較高，達到50%甚至70%3綠地率：居住區(qū)內(nèi)各類綠地面積總和占居住區(qū)總占地面積的比率。一定程度體現(xiàn)小區(qū)景觀環(huán)境質(zhì)量。4樓間距：確保1樓在每

6、年冬至日的直接日照時間不少于2小時。建筑間距系數(shù)：指建筑外墻之間的水平距離與其中南面建筑的北側(cè)檐口至北面建筑室外地坪標高的垂直距離之比——《南京市城市規(guī)劃條例實施細則》1998.7.15修改（1）位于生活居住建筑面南且與之平行布置的新建多層建筑，建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西00至300的，建筑間距系數(shù)在舊區(qū)不得小于1.0，在新區(qū)不得小于1.2；建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西300至450，建筑間距系數(shù)在舊區(qū)不得小于0.9，在新區(qū)不得小

7、于1.1。依據(jù)上述規(guī)定計算間距小于15米的，按15米執(zhí)行；（2）位于生活居住建筑南面且與之不平行的多層建筑的建筑間距按本款第（一）項規(guī)定執(zhí)行，但計算距離以最小端為準；（3）單幢布置的高層建筑主體部分與其北面生活居住建筑的建筑的間距應當符合下列要求：不得小于高層建筑主體部分平面的正南北向外包矩形的東西方向長度，計算間距小于30米的按30米執(zhí)行；三、關(guān)于住宅套型的基本概念1套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅結(jié)構(gòu)和類型。側(cè)重于從面積

8、和結(jié)構(gòu)角度來描述。小二房：7085㎡，經(jīng)濟適用，在南京郊區(qū)一般較受歡迎大二房：85100㎡，寬敞舒適，在南京高房價樓盤較適合小三房：100115㎡，經(jīng)濟實用型普通三房：115125㎡，舒適型大三房：125140㎡，寬敞豪華型深圳、上海等地的特殊面積戶型，超級經(jīng)濟緊湊。每個城市因房價水平、居住習慣等原因，面積標準不一樣。戶型分類：平層：錯層：錯1個臺階、3個臺階、10個臺階（上海明珠花園）躍層：較為完整的2層，通過戶內(nèi)樓梯交通，樓下看不到