東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法問(wèn)答

1、1從2005年10月1日開(kāi)始，東莞市農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)便可以合法流轉(zhuǎn)了，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》即將于10月1日起開(kāi)始實(shí)施，據(jù)此探索性立法，廣東省內(nèi)所有農(nóng)村集體建設(shè)用地都可以直按進(jìn)入市場(chǎng)交易，與國(guó)有建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價(jià)。”東莞是廣東省的重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)地區(qū)之一。9月2日，東莞市市長(zhǎng)劉志庚簽署了東莞市人民政府第80號(hào)令；昨日、東莞市人民政府正式對(duì)外頒布了《東莞市集體

2、建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“實(shí)施辦法”），該實(shí)施辦法指出：此舉旨在規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)鐵序，保障集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化配置土地資源，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。專(zhuān)家們認(rèn)為，目前中國(guó)城市的國(guó)有土地使用權(quán)依照1998年修訂的《土地管理法》可以買(mǎi)賣(mài)，農(nóng)民的農(nóng)地承包權(quán)依照《農(nóng)地承包法》也可以流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)則沒(méi)有任何法律規(guī)范。而廣東省和東莞市新的地方法規(guī)允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，打

3、破了“農(nóng)地非政府征用不得合法轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途”的舊做法，也開(kāi)創(chuàng)了征地制與農(nóng)地直接入市制并存的新時(shí)期?！皬?987年開(kāi)始，我國(guó)國(guó)有土地的使用權(quán)開(kāi)始可以合法出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押；而東莞市新的土地政策將不亞于1987年的改革?！睎|莞市國(guó)土局的一位負(fù)責(zé)同志在新的“實(shí)施辦法”出臺(tái)后如此感嘆到。據(jù)這位負(fù)責(zé)同志介紹，多年以來(lái)，集體建設(shè)用地使用權(quán)的無(wú)序管理狀態(tài)導(dǎo)致了許多糾紛與問(wèn)題的發(fā)生集體建設(shè)用地急需明晰產(chǎn)僅，通過(guò)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值而新的“實(shí)施辦法

4、”則是土地立法上的重大改革，其特點(diǎn)在于允分地尊重了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。他認(rèn)為，此舉將成為東莞市未來(lái)發(fā)展的重要“助準(zhǔn)器”和“動(dòng)力源”在該政策正式實(shí)施前。我們搶先為讀者解讀。解讀一解讀一堅(jiān)持土地所有者和使用者自愿的原則堅(jiān)持土地所有者和使用者自愿的原則新的“實(shí)施辦法”指出：集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，遵守土地用途管制，堅(jiān)持土地所有者和使用者自愿的原則。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)還必須同時(shí)符合下列條件：符合土地利用總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)規(guī)

5、劃的；經(jīng)依法批準(zhǔn)的；未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制權(quán)利的；土地權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的。此外，集體建設(shè)用地所有者出讓、出租、抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須經(jīng)本集體村民會(huì)議23以上（含本數(shù)，下同）成員或23以上村民代表書(shū)面同意，并簽名確認(rèn)。解讀二解讀二村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)。因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出賣(mài)和出租住房（含農(nóng)民公寓）后，不得再申

6、請(qǐng)新的住房用地（含農(nóng)民公寓住房）。3集體建設(shè)用地閑置的，市國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；農(nóng)民集體土地所有者對(duì)閑置的土地負(fù)有直接責(zé)任的，在土地閑置狀況改正之前，市國(guó)土資源部門(mén)將暫停辦理其新增集體建設(shè)用地的審批手續(xù)。東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法（2005年9月2日市政府令第80號(hào)發(fā)布，自2005年10月1日起施行）第一章第一章總則第一條第一條為規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序，保障集體土

7、地所有者和使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化配置土地資源，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，適用本辦法。第三條第三條本辦法所稱(chēng)集體建設(shè)用地，是指符合土地利用總體規(guī)劃，權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體所有土地。第四條第四條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，遵守土地用途管

8、制，堅(jiān)持土地所有者和使用者自愿的原則。第五條第五條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須同時(shí)符合下列條件：（一）符合土地利用總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃的；（二）經(jīng)依法批準(zhǔn)的；（三）未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制權(quán)利的；（四）土地權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的。第六條第六條集體建設(shè)用地所有者出讓、出租、抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須經(jīng)本集體村民會(huì)議23以上（含本數(shù)，下同）成員或23以上村民代表書(shū)面同意，并簽名確認(rèn)。第七條第七條村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上