邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)

1、,河 北 邯 鄲 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 調(diào) 研 簡(jiǎn) 報(bào),上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,簡(jiǎn) 報(bào) 提 綱,項(xiàng) 目 地 塊 概 況,城 市及 區(qū) 域 概 況,邯 鄲 市 房 地 產(chǎn) 宏 觀 市 場(chǎng) 分 析,項(xiàng) 目 目 標(biāo) 客 戶及 需 求 分 析,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯 鄲 市 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 分 析,項(xiàng) 目 測(cè) 算 及 總 結(jié),,PART 1 項(xiàng) 目 地 塊 概 況,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有

2、限公司,本項(xiàng)目地塊位于邯鄲市北部區(qū)域，北環(huán)路以外近郊地區(qū)東臨：中華北大街、 北湖公園（在建中）南至：規(guī)劃路西臨：邯鄲二中北至：規(guī)劃路,地塊位置及四至,,,,,,★,北湖公園（在建中）,,項(xiàng)目地塊,,107國(guó)道,,,邯鄲二中,,中華北大街,,,邯鄲城區(qū),上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,據(jù)現(xiàn)場(chǎng)目測(cè),該地塊內(nèi)尚有少量原本地村民房屋仍未拆遷完成,目前拆遷工作進(jìn)行中，可凈地交付。北湖公園尚處

3、在開發(fā)建設(shè)中。,地 塊 現(xiàn) 狀,,,,地塊現(xiàn)狀1,地塊現(xiàn)狀2,地塊現(xiàn)狀3,地塊現(xiàn)狀4,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,北湖公園尚處在開發(fā)建設(shè)中，以初具雛形,地 塊 現(xiàn) 狀,,,,北湖公園現(xiàn)狀1,,,,,,,北湖公園現(xiàn)狀4,北湖公園現(xiàn)狀3,北湖公園現(xiàn)狀2,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,周 邊 配 套,,,,,,,,,,交通配套,商業(yè)配套,教育、生活配套,本地塊東側(cè)緊鄰邯鄲市南北交通主動(dòng)脈—中華北大街，西側(cè)靠近107國(guó)道。中心城區(qū)至此行車交通情況較為

4、便利，但現(xiàn)有公共交通線路較少，且班次間隔時(shí)間較長(zhǎng)。整體交通尚不成熟,,目前該地塊周邊基本無商業(yè)配套, 且該地塊靠近中華北大街及107國(guó)道兩條城市快速主干道，與中心城區(qū)間隔相當(dāng)距離的未開發(fā)地帶。商業(yè)氛圍現(xiàn)狀較差。未來較長(zhǎng)時(shí)間商業(yè)氛圍發(fā)展較為緩慢。,,從本地塊向西約300米位邯鄲二中及市級(jí)聾啞學(xué)校，此外該地塊目前無幼兒園、銀行、郵局、醫(yī)院等略具規(guī)模的生活配套。,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,地 塊 現(xiàn) 狀 小 結(jié),,,,,,,,,該地塊目前所

5、處邯鄲市北部近郊地區(qū)，道路狀況良好， 但公共交通發(fā)展相對(duì)滯緩；,該地塊周邊北湖公園的建設(shè)將成為未來重要利好信息，并且成為邯鄲市稀缺景觀與生態(tài)資源；,●,●,該地塊目前周邊無已成型居住及商業(yè)聚集點(diǎn)，缺少商業(yè)及生活、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，配套成型期預(yù)估較長(zhǎng)；,●,該地塊目前與中心城區(qū)間，有相當(dāng)距離的未開發(fā)區(qū)域，城市生活氛圍有明顯隔斷。,●,,PART 2 城 市 及 區(qū) 域 概 況,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有

6、限公司,邯 鄲 市 概 況,,,,,,,,,,邯鄲市位于河北省南端，地處東經(jīng)114°03'～40'，北緯36°20'～44'之間，西依太行山脈，東接華北平原，與晉、魯、豫三省接壤，轄4區(qū)、1市、14縣，總面積1.2萬平方公里，其中市區(qū)面積457平方公里，全市總?cè)丝?96.4萬。邯鄲市的市花是月季。邯鄲市是國(guó)家歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市、全國(guó)雙擁模范城、中國(guó)成語典故之都

7、和中國(guó)散文之城、太極之鄉(xiāng)。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)具有地方立法權(quán)的“較大的市”和市區(qū)人口超百萬的特大城市。,●,邯鄲,●,邢臺(tái),●,衡水,●,石家莊,●,滄州,●,保定,●,張家口,●,承德,●,唐山,●,秦皇島,●,廊坊,★,北京,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯 鄲 市 交 通 概 況,,,,,,,,,,邯鄲區(qū)位交通條件優(yōu)越，居晉冀魯豫四省要沖和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)腹心，在四省交界區(qū)是唯一的特大城市，與石家莊、太原、濟(jì)南、鄭州四個(gè)省會(huì)城市的距離均在200公里左

8、右，與北京、天津等大都市的距離均在500公里以內(nèi)。邯鄲是全國(guó)179個(gè)重要的公路交通樞紐之一，交通便利，縱穿中國(guó)南北的京廣鐵路、京深高速公路和107國(guó)道與橫貫祖國(guó)大陸東西的長(zhǎng)治——邯鄲——濟(jì)南——青島鐵路、青蘭高速公路和309國(guó)道交匯于邯鄲，境內(nèi)形成了“五縱五橫”的干線公路網(wǎng)絡(luò)，邯鄲國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的干線機(jī)場(chǎng)，已經(jīng)通航上海、重慶、大連、杭州、西安、廈門、廣州、深圳、長(zhǎng)沙、呼和浩特、溫州、?？凇⒑戏实榷鄺l航線。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公

9、司,邯鄲市資源及產(chǎn)業(yè)概況,,,,,,,以能源和原材料為主，輕重工業(yè)并舉為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)方向以煤炭、冶金、電力、紡織、建材、陶瓷工業(yè)做為六大支柱產(chǎn)業(yè),,,邯鄲蘊(yùn)藏有種類繁多的礦產(chǎn)資源，是全國(guó)著名的煤炭和高品位的鐵礦石產(chǎn)區(qū)，擁有豐富的“兩黑”——煤、鐵資源，煤炭和鐵礦石儲(chǔ)量分別達(dá)到40億噸和4.8億噸，被譽(yù)為現(xiàn)代“鋼城”、“煤都”。其中煤炭?jī)?chǔ)量豐富，煤種齊全，煤質(zhì)較好；鐵礦品位高、有害雜質(zhì)少、可選性好。此外還有較為豐富的非金屬礦資源如鋁礬

10、土、耐火土、硫鐵礦、含鉀砂頁巖、碳石等四十種以上礦藏。各種礦產(chǎn)地200處。,邯鄲第一支柱產(chǎn)業(yè)是鋼鐵，第二支柱產(chǎn)業(yè)是煤炭，邯鄲有豐富的煤、鐵礦產(chǎn)資源，作為資源型工業(yè)城市，邯鄲市經(jīng)過多年發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量有了較大的提高。然而，因?yàn)橘Y源的長(zhǎng)期掠奪性開采，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)老化、資源枯竭、污染加劇等問題。 邯鄲市委、市政府提出培育裝備制造、現(xiàn)代物流、煤化工、新材料四個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。通過投入1000多億元進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力有了明顯增長(zhǎng),上

11、海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲市文化及旅游概況,,,,,,,,,文　化：趙文化、磁山文化、女媧文化、曹魏建安文化、北齊石窟文化、夢(mèng)文化、磁州窯文化、廣府太極文化、成語典故文化、邊區(qū)革命文化。,旅　游：涉縣媧皇宮，叢臺(tái)區(qū)叢臺(tái)公園、涉縣八路軍一二九師司令部舊址、武安朝陽溝 等。,土特產(chǎn)：馬頭大米、滏河鯉魚、彭城陶瓷、大名杏、大名核桃紋烏棗、叢臺(tái)大曲等。,,PART 3 邯鄲房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)

12、發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析,,,,,,,,,,據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字顯示，今年邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司數(shù)量增多，市場(chǎng)銷售節(jié)節(jié)攀升、資金狀況不斷好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最艱難的困窘時(shí)期基本度過。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隊(duì)伍不斷壯大。上半年，全市入統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)２０５家，比上年同期增加４８家。目前有開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)１３８家，比上年同期增加３９家，占入統(tǒng)企業(yè)總量的６７．３％。全市在建的開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到１９９個(gè)，比上年同期

13、增多４２個(gè)。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,政 策 因 素 分 析,,,,,,,,,,目前階段，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)效應(yīng)還在逐步顯現(xiàn)，并開始逐漸被市場(chǎng)消化。近期全國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)繼續(xù)顯露出價(jià)格上揚(yáng)，銷量增長(zhǎng)這一態(tài)勢(shì)。同時(shí)，河北省“三年大變樣”政策的推出，本地政府對(duì)邯鄲舊城改造及商品房開發(fā)的扶持力度較大。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較好的上升勢(shì)頭。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,經(jīng) 濟(jì) 因 素 分 析 一,,,,,,,,,,2006年，全市生產(chǎn)

14、總值實(shí)現(xiàn)1338.1億元，2007年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到1609.5億元，年均增長(zhǎng)14.5％；人均生產(chǎn)總值18422元，到2010年全市生產(chǎn)總值達(dá)到2300億元，總量比2005年基本上翻一番；全部財(cái)政收入達(dá)到240億元，總量比2005年翻一番；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量達(dá)到3500億元。,,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,經(jīng) 濟(jì) 因 素 分 析 二,,,,,,,,,,煤炭、鋼鐵、發(fā)電、礦產(chǎn)、紡織、瓷器、制藥、酒業(yè)使邯鄲踏上經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速路……,以

15、峰峰礦務(wù)局、邯鄲礦務(wù)局和地方煤礦組成的煤炭工業(yè)，是中國(guó)十大煤炭基地之一；以邯鄲鋼鐵股份有限公司、新興鑄管集團(tuán)、邯邢冶金礦山管理局等骨干企業(yè)組成的邯鄲市冶金工業(yè)，已成為中國(guó)重要的礦山和鋼鐵生產(chǎn)基地。邯鄲擁有河北電力南網(wǎng)最大的發(fā)電能力，以邯峰、邯鄲、一五0、馬頭、峰峰5個(gè)發(fā)電廠為主，是全國(guó)火力發(fā)電基地。其中邯鄲市石灰石、礬土、石膏等礦產(chǎn)資源豐富，發(fā)展建材工業(yè)具有得天獨(dú)厚的條件，重點(diǎn)產(chǎn)品是水泥；邯鄲市紡織工業(yè)居河北省第二位，是中國(guó)17

16、個(gè)紡織基地之一；以“磁州窯”聞名于世的邯鄲市陶瓷工業(yè)，是全國(guó)八大瓷區(qū)之一。彭城是全國(guó)有名的瓷城，久享“南有景德，北有彭城”的盛譽(yù)。邯鄲制藥、叢臺(tái)酒業(yè)股份有限公司、雪馳集團(tuán)等骨干企業(yè)，是邯鄲輕工業(yè)的基礎(chǔ)。,邯鄲眾多的重輕型生產(chǎn)企業(yè)，已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)網(wǎng)的重要組成部分，邯鄲的文化與經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展歷經(jīng)3100多年，至今未曾改變。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,城市規(guī)劃與發(fā)展分析 一,,,,,,,,,,新時(shí)期邯鄲市城市定位的基本表述為：“以名城

17、、區(qū)位、資源三大優(yōu)勢(shì)為依托的中原最重要最具活力的新型制造業(yè)基地”。簡(jiǎn)稱“三優(yōu)一地”。主體表述是：“新型制造業(yè)基地”。把“基地戰(zhàn)略”作為邯鄲市21世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主體戰(zhàn)略，并形成以科強(qiáng)體的工業(yè)高度化、以工帶農(nóng)的城鄉(xiāng)一體化、以商促工的經(jīng)貿(mào)互動(dòng)化和以內(nèi)聯(lián)外的開放圈層化的“四大主導(dǎo)戰(zhàn)略”框架。 關(guān)鍵詞：新型制造業(yè)基地、區(qū)域經(jīng)貿(mào)中心、歷史文化名城。,上圖為“1+8”都市區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖，按照設(shè)想，邯鄲市將由中心城區(qū)和8個(gè)衛(wèi)星城共同組成

18、邯鄲都市區(qū)，都市區(qū)所圍合的區(qū)域總面積達(dá)到2760平方公里，比原來規(guī)劃區(qū)面積多1493平方公里。 同時(shí)邯鄲市行政中心計(jì)劃遷至規(guī)劃中的東部新區(qū)。邯鄲城市發(fā)展重點(diǎn)東移。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,城市規(guī)劃與發(fā)展分析 二,,,,,,,,,,城市發(fā)展定位,,建設(shè)獨(dú)具魅力的國(guó)家歷史文化名城、區(qū)域經(jīng)貿(mào)中心、新型產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代生態(tài)園林城市，打造河北南向經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極,1＋8城市格局：以市區(qū)和邯鄲縣為主城區(qū)，把30公里半徑內(nèi)的峰峰、武安、磁縣、臨漳、成安、

19、肥鄉(xiāng)、永年、廣府古城等定為8個(gè)衛(wèi)星城，從而拉大城市框架，形成組團(tuán)式城市群。,城市發(fā)展框架,,“傳承文化特色,推進(jìn)生態(tài)建設(shè),創(chuàng)優(yōu)大環(huán)境”,三年大變樣,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,城市規(guī)劃與發(fā)展分析 三,,,,,,,,,,為防止城市的過度蔓延，邯鄲市城鎮(zhèn)規(guī)劃將嚴(yán)格控制中心城區(qū)的空間形態(tài)，每片城區(qū)組團(tuán)功能、形態(tài)相對(duì)獨(dú)立，以永久性生態(tài)區(qū)進(jìn)行分隔，形成“一城六組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)形式。“六功能組團(tuán)”，分別為：⑴舊區(qū)綜合組團(tuán)：以居住、工業(yè)、商業(yè)功能

20、為主。重在用地的梳理和功能調(diào)整。⑵東部新區(qū)組團(tuán)：以行政管理、現(xiàn)代服務(wù)、居住、都市工業(yè)為主。跨過現(xiàn)京珠高速公路向東發(fā)展新區(qū),依托北側(cè)的高新區(qū),重在城市發(fā)展新空間的開創(chuàng)和新功能的建立。⑶東北部開發(fā)區(qū)組團(tuán)：以高新技術(shù)園區(qū)為主。通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使高新區(qū)成為高效、生態(tài)、低耗的新型產(chǎn)業(yè)基地。⑷南部高教物流組團(tuán)：以科教研發(fā)和居住功能為主。以現(xiàn)狀高校為基礎(chǔ)，適當(dāng)南延，重點(diǎn)發(fā)展高教園區(qū)；同時(shí)依托京廣鐵路貨站和邯鄲機(jī)場(chǎng)建設(shè)現(xiàn)代物流專

21、業(yè)服務(wù)中心。⑸北部北湖組團(tuán)：以居住、休閑旅游等功能為主。以北部（輸元河以南）的未開發(fā)用地為基礎(chǔ)，形成新型居住和休閑旅游為主要功能的北部組團(tuán)。⑹西部戶村組團(tuán)：以工業(yè)為主要功能的西部組團(tuán)，以發(fā)展鋼鐵及鋼鐵延伸、配套產(chǎn)業(yè)為主。,組團(tuán)5,組團(tuán)1,組團(tuán)2,組團(tuán)3,組團(tuán)4,組團(tuán)6,●,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,房 地 產(chǎn) 數(shù) 據(jù) 分 析,,,,,,,,,,2010年邯鄲市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù),目前有開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)138家,比上年同期增加39家,,

22、全市在建的開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到199個(gè),比上年同期增多42個(gè),,1-6月全市房地產(chǎn)業(yè)完成開發(fā)投資105億元,比上年增長(zhǎng)91.2%,,商品房新開工面積140.3萬平方米,同比增長(zhǎng)9.8％,,商品住宅已完成投資28.6 億元,同比增長(zhǎng)30.6％,,總體來看，邯鄲市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)快速上漲與擴(kuò)展趨勢(shì),上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié),,,,,,,,,阜陽市投資增長(zhǎng)步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長(zhǎng)，未來幾年房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)是繼續(xù)加

23、大力度投資的一個(gè)重點(diǎn)方向,鑒于河北省“三年大變樣”政策的持續(xù)強(qiáng)化，本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大開發(fā)量,●,●,隨著邯鄲市整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，本地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續(xù)加大，市民購買力及購買意愿較好,●,隨著城市規(guī)劃發(fā)展，城市組團(tuán)功能分區(qū)日漸顯現(xiàn)，專業(yè)化高品質(zhì)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)機(jī)會(huì)點(diǎn)出現(xiàn),●,由于邯鄲舊城改造力度較大，動(dòng)遷成本導(dǎo)致土地價(jià)格過高,●,,PART 4 邯鄲房地產(chǎn)項(xiàng)目分析,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房

24、地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目,,,,,,,,,,安聯(lián)水晶坊均價(jià)4300元/平方米項(xiàng)目位于新興大街以東，劉二莊村以南。規(guī)劃總用地面積19123.1平方米，總建筑面積75000平方米，建筑密度18%，綠地率55%。 共5棟樓，其中2棟樓高為11層，另外3棟樓高為30層停車位:共470個(gè)車位，可租可售占地面積:18140平方米 建筑面積:75000平方米 物業(yè)管理附加信息:0.39為管理費(fèi)，0.5為電梯費(fèi)開發(fā)商:邯鄲市安聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限

25、公司物業(yè)管理公司:安信聯(lián)行物業(yè)有限公司邯鄲分公司產(chǎn)權(quán)年限:70年戶 數(shù):總戶數(shù)666戶 當(dāng)期戶數(shù)666戶,本項(xiàng)目目前尚未取得預(yù)售許可證，已開始接受預(yù)定，預(yù)定情況較好。,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目,,,,,,,,,,左岸楓橋均價(jià)4180元/平方米左岸楓橋位于滏河北大街北段西側(cè)，規(guī)劃果園北路北側(cè)，北距北環(huán)路400米，南臨規(guī)劃的蘇曹公園。規(guī)劃6棟24層，1棟28層， 2棟小高層，戶型面積：84-204㎡。純住

26、宅建筑，高品質(zhì)的宜居社區(qū)。小區(qū)采用人車分流，地上采用江南園林式的景觀設(shè)計(jì)，移步異景，山水相宜。社區(qū)配套；6000㎡的下沉式會(huì)所、健身房、室內(nèi)游泳池等。共9棟高層，其中6棟24層，1棟28層， 2棟小高層。停車位:有地下車庫 1:0.8占地面積:45054平方米 建筑面積:188470平方米 開工時(shí)間:2010-12-01工程進(jìn)度:12月份開工(2010-12-10)產(chǎn)權(quán)年限:70年戶 數(shù):總戶數(shù)1380戶 當(dāng)期戶數(shù)1380

27、戶,本項(xiàng)目目前本月開工，目前進(jìn)行客戶積累蓄水階段，一期項(xiàng)目春節(jié)后開盤。,,,,一期房源,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目,,,,,,,,,,北海莊園均價(jià)4700元/平方米北海莊園位于中華北大街西與果園路北，是由是由邯鄲鼎嘉琪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一高層住宅。樓盤介紹：4棟33層板式高層，每單元4戶，雙部電梯。戶型：2室2廳，3室2廳。面積80－145平。。4棟33層板式高層，每單元4戶，雙部電梯。戶型：2

28、室2廳，3室2廳。面積80－145平。占地面積:385500平方米 建筑面積:620000平方米 開工時(shí)間:2008-12-01工程進(jìn)度:A、B、C、D棟僅余50多套，年底交房(2010-12-17)產(chǎn)權(quán)年限:70年戶 數(shù):總戶數(shù)800戶 當(dāng)期戶數(shù)800戶,本項(xiàng)目一期于2008年開工，目前僅剩高層住宅尾盤銷售，中、高層區(qū)有北湖公園景觀。,,,,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅項(xiàng)目簡(jiǎn)介,,,,,,,,,,,,,,

29、上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀小結(jié),,,,,,,,,隨著邯鄲城市化進(jìn)城發(fā)展，目前市場(chǎng)整體供應(yīng)量較大，新建在售樓盤較多，但產(chǎn)品去化速度較快,本地住宅項(xiàng)目均全部為高層住宅（30層左右，建筑高度100米以下），物業(yè)形態(tài)較為單一，密度較高，且后期本地項(xiàng)目均以高層住宅為唯一住宅類物業(yè)形態(tài),●,●,本地市場(chǎng)已顯現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，項(xiàng)目間產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，產(chǎn)品品質(zhì)一般,●,●,目前現(xiàn)有項(xiàng)目均存在產(chǎn)品品質(zhì)不高，物業(yè)管理服務(wù)不佳，項(xiàng)目營(yíng)銷模

30、式落后等問題,●,目前市場(chǎng)供應(yīng)住宅產(chǎn)品房型重視度不高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新不夠,●,根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研，2009年-2010年市場(chǎng)均價(jià)上浮約1000元/平米,,PART 5項(xiàng) 目 目 標(biāo) 客 戶 及 需 求 分 析,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,項(xiàng) 目 目 標(biāo) 客 戶,,,,,,,,,,,,,,根據(jù)項(xiàng)目輻射距離的不同，將目標(biāo)客戶來源區(qū)域分為三個(gè)圈層,第一圈層：中心城區(qū)動(dòng)遷戶及改善性需求客戶；第二圈層：邯鄲周邊縣

31、市客戶、年輕群體婚房及本地投資客戶；第三圈層：來經(jīng)商、務(wù)工人群及異地投資客戶,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,項(xiàng)目目標(biāo)客戶購買力識(shí)別,,,,,,,,,,,,,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求分析,,,,,,,,,,,,,,物業(yè)形態(tài) 據(jù)調(diào)查顯示，目前邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)以高層住宅為產(chǎn)品主流（政策導(dǎo)向原因），多層住宅、花園洋房及別墅市場(chǎng)占有率極低。但在房型、景觀動(dòng)線及生態(tài)休閑等方面的創(chuàng)新機(jī)會(huì)點(diǎn)存在。,面積配比

32、 目前消費(fèi)者面積選擇集中在80～150平方米，客戶對(duì)房屋總價(jià)敏感性較強(qiáng)，購買熱點(diǎn)集中于80-100平方米兩房，110-130平方米三房。80平方米以下及130平方米以上戶型銷售速度較為緩慢。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,項(xiàng)目戶型及面積配比建議,,,,,,,,,,,,,,,戶型配比著力于90-140平方米的三房主力產(chǎn)品，以體現(xiàn)項(xiàng)目的整體中高端檔次，同時(shí)在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上能保證良好的市場(chǎng)接受度； 在考慮總價(jià)控制的前提下，輔以開

33、發(fā)80-90平方米面積段的兩房產(chǎn)品，與項(xiàng)目主力產(chǎn)品形成差異，減小開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； 120～140平方米的產(chǎn)品作為本項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品，以大三房和小四房的形式體現(xiàn)，進(jìn)一步拉伸項(xiàng)目檔次，提高利潤(rùn)空間。,本項(xiàng)目位于待開發(fā)地區(qū)，面積段較區(qū)域普通住宅產(chǎn)品面積要有一定的縮小。在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，較其他城區(qū)產(chǎn)品的面積適當(dāng)?shù)姆判⌒?，有助于增加產(chǎn)品的總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力,,PART 6 項(xiàng) 目 測(cè) 算 及 總 結(jié),河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,項(xiàng) 目 測(cè) 算（ 估

34、 算 ）,,,,,,,,,,,,,,土地成本：約350萬/畝預(yù)計(jì)容積率：3.5樓板價(jià)：約1500元/平米,建安費(fèi)用：約2000元/平米配套及稅費(fèi)：約700元/平米,＋,,整體成本：4200元/平米目前本項(xiàng)目預(yù)估市場(chǎng)售價(jià)： 4500-4700元/平米預(yù)估利潤(rùn)：300-500元/平米,PS：根據(jù)邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)估，未來1-2年內(nèi)，市場(chǎng)售價(jià)預(yù)計(jì)有1000元/平米上浮空間,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,市場(chǎng)調(diào)研分析總結(jié)一,,,,

35、,,,,,隨著邯鄲市及河北省“三年大變樣”政策的大力度執(zhí)行，本地市場(chǎng)拆遷量近年始終保持著較大規(guī)模量。預(yù)計(jì)未來1-2年內(nèi)，邯鄲中心城區(qū)及周邊近郊區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)100萬方以上住宅產(chǎn)品新增供應(yīng)量。預(yù)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。,由于舊城改造這一重要因素，中心城區(qū)動(dòng)遷成本居高不下，致使邯鄲中心城區(qū)及近郊區(qū)域整體住宅用地摘地成本相對(duì)較高。在目前高容積率的市場(chǎng)下，雖然樓板價(jià)成本相對(duì)較低，但后續(xù)隱藏風(fēng)險(xiǎn)較大。,●,●,●,經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研、邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)已停止批復(fù)18

36、層以下住宅產(chǎn)品的開發(fā)銷售，故該地塊可考慮的開發(fā)物業(yè)形態(tài)基本以高層住宅（30層左右，建筑高度100米以下）為主。目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)已逐步顯現(xiàn)出產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，物業(yè)形態(tài)單一，產(chǎn)品品質(zhì)不高，物業(yè)管理水平不高、營(yíng)銷模式落后等現(xiàn)狀，如市場(chǎng)后期沒有品質(zhì)的大幅提升，產(chǎn)品差異化等方面的改善，后期市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力將會(huì)較大。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,市場(chǎng)調(diào)研分析總結(jié)二,,,,,,,,,邯鄲整體住宅產(chǎn)品市場(chǎng)自09年至今整體銷售情況較為理想。目前市場(chǎng)

37、已在售項(xiàng)目銷售率基本超過80%，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研，預(yù)計(jì)未來一年中，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)仍將基本呈現(xiàn)這一銷售勢(shì)頭。但隨著未來3-5年內(nèi)大批項(xiàng)目投放市場(chǎng)，滯銷風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。,邯鄲作為內(nèi)陸城市，對(duì)水資源依賴程度較高。本地塊地處正在開發(fā)建設(shè)中的北湖公園是本地塊的最大優(yōu)勢(shì)。但地塊同樣面臨著周邊商業(yè)配套缺少等隱患。,●,●,綜上所述，結(jié)合邯鄲房地產(chǎn)實(shí)際情況，該地塊在現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格下利潤(rùn)空間較小。但項(xiàng)目土地及北湖公園仍舊屬于稀缺性資源，有不可復(fù)制性。如針對(duì)該塊土地采用