政府型住宅金融機(jī)構(gòu)法律問(wèn)題研究.pdf

1、本文在引言中論述了住宅與金融的關(guān)系緊密、住宅與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系更是密不可分。我國(guó)政府對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題的調(diào)控失利的原因:是我國(guó)缺少以政策為主導(dǎo)的政府型住宅金融機(jī)構(gòu),政府缺少對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)所處階段的認(rèn)識(shí)導(dǎo)致調(diào)控措施錯(cuò)位,因此需要建立政府型住宅金融機(jī)構(gòu)。
　　第一部分介紹了政府型住宅金融機(jī)構(gòu)的概念,特性和法律地位。本文所稱(chēng)的住宅金融機(jī)構(gòu)是指由政府出于保證住宅金融市場(chǎng)健康運(yùn)行的目的,制定住宅金融政策,保障基本住房、調(diào)節(jié)住宅市場(chǎng)供求平衡,以及對(duì)

2、機(jī)構(gòu)持有的資金進(jìn)行保值增值而設(shè)立的專(zhuān)門(mén)金融機(jī)構(gòu),筆者亦稱(chēng)其為政府型住宅金融機(jī)構(gòu)。政府型住宅金融機(jī)構(gòu)具有政策性與贏利性,與商業(yè)銀行和政策銀行法律特征有區(qū)別亦有相同之處。政府型住宅金融機(jī)構(gòu)的特征包括:一行一法的設(shè)立原則;由政府設(shè)立;具有政策性,且以政策性為主導(dǎo);具有贏利性,但不以營(yíng)利為最終目的。政府型住宅金融機(jī)構(gòu)的法律地位體現(xiàn)在政府型住宅金融機(jī)構(gòu)實(shí)行政府行政編制,由銀監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo),系金融機(jī)構(gòu),能以自己的名義參加活動(dòng),以其所經(jīng)營(yíng)或管理的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承

3、擔(dān)法律責(zé)任。對(duì)于政策性住房補(bǔ)貼等福利措施的不足由政府財(cái)政補(bǔ)貼。政府型住宅金融機(jī)構(gòu)具有公法和私法相結(jié)合的性質(zhì),從而符合國(guó)家干預(yù)的本質(zhì)屬性。由政府組建的住宅金融機(jī)構(gòu)的本質(zhì)是以公共利益為出發(fā)點(diǎn),維持住宅業(yè)健康發(fā)展防止發(fā)生住宅泡沫,保證住宅金融安全,保障居民住房使居民“住有所居”,提高居民住宅質(zhì)量,推導(dǎo)出政府組建的住宅金融機(jī)構(gòu)所具有政策為主導(dǎo)屬性和政府調(diào)節(jié)住宅業(yè)平衡的目標(biāo)。
　　第二部分介紹國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的設(shè)置模式。抽象出特性和共性來(lái)

4、供我國(guó)組建政府型住宅金融機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)借鑒。
　　國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家均有其自己的住宅金融發(fā)展模式,有其獨(dú)特的住宅金融機(jī)構(gòu)設(shè)置模式。美國(guó)政府一般很少直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,但住宅金融是美國(guó)政府直接干預(yù)的很少行業(yè)之一,通過(guò)組建住宅金融機(jī)構(gòu)對(duì)住宅金融進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)。美國(guó)政府組建的住房金融機(jī)構(gòu)及由政府支持的金融機(jī)構(gòu),其股票由私人所有,由政府給予支持,此其一大特色。新加坡的住宅金融是由政府直接控制的,控制的機(jī)構(gòu)就是中央公積金局。無(wú)論是國(guó)家發(fā)展住宅事業(yè)還是個(gè)人

5、購(gòu)房均由該局提供資金,該局是有關(guān)住宅市場(chǎng)融資的唯一資金來(lái)源機(jī)構(gòu)。中央公積金局配合新加坡住房發(fā)展局,直接行使政府住宅金融功能,在一定程度上也在行使市場(chǎng)融資的功能。德國(guó)住宅金融機(jī)構(gòu)的一大特色是具有專(zhuān)業(yè)的住宅金融機(jī)構(gòu),以專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)住宅融資業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)在住宅融資市場(chǎng)占主導(dǎo)地位。日本住宅金融特點(diǎn)是公營(yíng)和私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)相混合互相補(bǔ)充,由公營(yíng)金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo),以兼營(yíng)私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)為主體,公私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)互為補(bǔ)充的混合模式。新加坡、美國(guó)、日本、德國(guó)等國(guó)在住宅金融

6、體系設(shè)置上的共性體現(xiàn)在:政府都設(shè)立金融機(jī)構(gòu)對(duì)住宅金融進(jìn)行干預(yù),這對(duì)我國(guó)政府型住宅金融機(jī)構(gòu)的構(gòu)建具有重要的指導(dǎo)意義。
　　第三部分從法律層面上描繪出我國(guó)住宅金融機(jī)構(gòu)的藍(lán)圖。第三部分包含三個(gè)方面內(nèi)容:組建政府型住宅金融機(jī)構(gòu)的必要性;立法研究;政府型住宅金融機(jī)構(gòu)法律框架的構(gòu)建。
　　我國(guó)構(gòu)建政府型住宅金融機(jī)構(gòu)的必要性主要體現(xiàn)在:目前中國(guó)住宅金融機(jī)構(gòu)存在的重重弊端不利于住房金融的健康發(fā)展;房改等游散資金監(jiān)管不利具有重大危害;政府型住

7、宅金融機(jī)構(gòu)政策性主導(dǎo)作用對(duì)解決中低收入者住宅問(wèn)題有重大作用。政府型住房金融機(jī)構(gòu)能夠在保證市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上以金融運(yùn)行方式執(zhí)行國(guó)家的住房福利性政策。政策的導(dǎo)向必然是向普通百姓傾斜,調(diào)控的方式就是一些基本的金融手段,比如存款優(yōu)先購(gòu)房、低收入者優(yōu)先取得經(jīng)濟(jì)適用房等等。建立政府型住宅金融機(jī)構(gòu)直接關(guān)系到廣大居民公平、公正地享受到應(yīng)有的住房公共福利,關(guān)系到抑制住宅泡沫發(fā)生和發(fā)展、關(guān)系到預(yù)防由住宅市場(chǎng)波動(dòng)引起的金融動(dòng)蕩、國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展和社會(huì)和諧。

8、
　　組建政府型住宅金融機(jī)構(gòu)的立法研究包括了,立法原因探析,和政府型住宅金融機(jī)構(gòu)管理辦法的立法的層次規(guī)劃,及法律適用。第一,立法原因主要考慮了三個(gè)方面:國(guó)外一行一法模式借鑒;缺少法律規(guī)制導(dǎo)致國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)混亂原因的總結(jié);立法效力和目標(biāo)上看,設(shè)立專(zhuān)門(mén)的法更能有效實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。第二,對(duì)政府型金融機(jī)構(gòu)管理法應(yīng)確立在行政規(guī)章層面上。第三,在法規(guī)適用上應(yīng)以政府型金融機(jī)構(gòu)管理法為主,并接受《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》調(diào)整。
　　構(gòu)建政府型住宅金融機(jī)構(gòu)

9、的原則為:機(jī)構(gòu)設(shè)置上不考慮營(yíng)利因素;力求經(jīng)濟(jì)原則;結(jié)構(gòu)設(shè)置上充分考慮多方利益;政府型住宅金融機(jī)構(gòu)在設(shè)置上應(yīng)盡量減少直接改變其利益結(jié)構(gòu)的行為和制度構(gòu)建;按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求設(shè)置機(jī)構(gòu)。這些原則的確立能夠保障政府型住宅金融機(jī)構(gòu)順利開(kāi)展工作、保證其政策性為主導(dǎo)的性質(zhì)。政府型住宅金融機(jī)構(gòu)的功能包括宏觀(guān)和微觀(guān)兩個(gè)方面。微觀(guān)上的功能主要是有利于推動(dòng)住宅金融體系構(gòu)建;有利于明確各銀行的職責(zé);有利于解決住房的政策性融資問(wèn)題;有利于提高資金的利用效率。宏觀(guān)上

10、的功能主要體現(xiàn):在住宅市場(chǎng)低迷時(shí),可以通過(guò)貸款擴(kuò)張啟動(dòng)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力;當(dāng)居民購(gòu)房情緒高漲時(shí),政府可通過(guò)對(duì)住房金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)運(yùn)行實(shí)施嚴(yán)格的控制例如提高貸款利率、限制第二套購(gòu)房等抑制購(gòu)買(mǎi)力過(guò)熱的情緒,使住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。政府型住宅金融機(jī)構(gòu)的組織體系是中央設(shè)立總行、地方成立分行的二級(jí)管理形式,分行直屬總行管轄。分行的設(shè)置上，筆者考慮到投入成本和我國(guó)目前機(jī)構(gòu)設(shè)置的現(xiàn)狀,認(rèn)為把地方現(xiàn)有的住房公積金中心作為分行納入到總行管轄下,不再受地方房產(chǎn)部門(mén)