房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為動(dòng)力系統(tǒng)及宏觀調(diào)控政策研究.pdf

1、我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)最近三十多年的發(fā)展取得了巨大成就，社會(huì)居住條件明顯改善，城市面貌大為改觀，并作為支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。但發(fā)展中也呈現(xiàn)出許多問題：區(qū)域間的發(fā)展不平衡與區(qū)域內(nèi)結(jié)構(gòu)失衡共存；土地國有專屬壟斷，土地財(cái)政的依存度很高；地方政府、房地產(chǎn)商、消費(fèi)者和金融機(jī)構(gòu)等各主要市場(chǎng)關(guān)聯(lián)主體方形成錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)套利、投機(jī)和行政尋租屢禁不止，缺乏長效管控機(jī)制，地價(jià)、房?jī)r(jià)一直隨中央政府調(diào)控政策的周期和強(qiáng)度而

2、大起大落，這不利于該產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展，危害國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。本文運(yùn)用非線性動(dòng)力學(xué)、博弈論等理論研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)規(guī)律及其宏觀調(diào)控政策因素，具有重要的理論和實(shí)踐意義。
　　本文的主要工作是，通過收集、整理和分析我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史、房地產(chǎn)制度及宏觀調(diào)控政策變遷史，總結(jié)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的六大特性，剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)主要利益主體的行為特征。在此基礎(chǔ)上完成：（1）建立有限理性的地方政府與房地產(chǎn)商間地價(jià)和房產(chǎn)產(chǎn)量決策的動(dòng)力系統(tǒng)模型，分

3、析其動(dòng)平衡點(diǎn)解及穩(wěn)定性條件，研究區(qū)域地價(jià)房?jī)r(jià)比在該動(dòng)力系統(tǒng)中的重要性，并用DFC方法實(shí)現(xiàn)對(duì)該動(dòng)力系統(tǒng)混沌的控制；（2）分別在均衡市場(chǎng)和非均衡市場(chǎng)下，建立有限理性、非線性成本的區(qū)域房地產(chǎn)商利益集團(tuán)內(nèi)部產(chǎn)量競(jìng)爭(zhēng)分配決策動(dòng)力系統(tǒng)模型，研究該動(dòng)力系統(tǒng)動(dòng)平衡點(diǎn)解及其穩(wěn)定域，并分析地價(jià)房?jī)r(jià)比、房地產(chǎn)商稅負(fù)水平以及市場(chǎng)供求非均衡參數(shù)對(duì)動(dòng)力系統(tǒng)演化的影響；（3）基于有限理性、適應(yīng)性預(yù)期和市場(chǎng)供求非均衡因素，構(gòu)建區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)地方政府、房地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)

4、和購房者之間利益博弈的動(dòng)力系統(tǒng)模型，研究該動(dòng)力系統(tǒng)的動(dòng)平衡點(diǎn)特征及其在李雅普諾夫函數(shù)方法下的穩(wěn)定性，并數(shù)值模擬分析中央政府財(cái)稅政策、行政管控政策和行業(yè)狀態(tài)參數(shù)對(duì)該動(dòng)力系統(tǒng)演化的影響及現(xiàn)實(shí)意義，最后用DFC方法分析中央政府如何控制區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為動(dòng)力系統(tǒng)混沌態(tài)；（4）在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)主要關(guān)聯(lián)利益主體行為動(dòng)力系統(tǒng)規(guī)律和宏觀管控政策對(duì)動(dòng)力系統(tǒng)演化影響的基礎(chǔ)上，提出宏觀調(diào)控政策建議。
　　本文的主要結(jié)論是：
　?、賲^(qū)域地價(jià)房?jī)r(jià)

5、比在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為動(dòng)力系統(tǒng)穩(wěn)定平衡時(shí)是恒定的，管理區(qū)域地價(jià)房?jī)r(jià)比可實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控。中央政府可分區(qū)域制定地價(jià)房?jī)r(jià)比指標(biāo)，同步采用地價(jià)房?jī)r(jià)比管理、供求引導(dǎo)和財(cái)稅管理的宏觀調(diào)控政策能夠有效杜絕調(diào)控政策實(shí)施中的蹺蹺板效應(yīng)。
　　②均衡市場(chǎng)下房地產(chǎn)寡頭產(chǎn)量分配動(dòng)力系統(tǒng)存在“完美”穩(wěn)定動(dòng)平衡點(diǎn)即動(dòng)態(tài)博弈的Nash均衡點(diǎn)，區(qū)域地價(jià)房?jī)r(jià)比可決定房地產(chǎn)供給市場(chǎng)結(jié)構(gòu)即寡頭壟斷、壟斷、零產(chǎn)量（滯漲）、二周期態(tài)和混沌態(tài)，這是非均衡市場(chǎng)下該

6、系統(tǒng)的一個(gè)特例；非均衡市場(chǎng)下房地產(chǎn)寡頭產(chǎn)量分配動(dòng)力系統(tǒng)“完美”穩(wěn)定動(dòng)平衡點(diǎn)可能不存在，但次優(yōu)穩(wěn)定動(dòng)平衡點(diǎn)總是存在的，此時(shí)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)結(jié)構(gòu)主要取決于區(qū)域地價(jià)房?jī)r(jià)比、房地產(chǎn)寡頭稅負(fù)水平和市場(chǎng)非均衡程度。
　?、蹍^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為動(dòng)力系統(tǒng)平衡點(diǎn)是“完美”穩(wěn)定動(dòng)平衡點(diǎn)即市場(chǎng)主要主體利益博弈穩(wěn)定Nash均衡點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)管控的根本目標(biāo)在于理清和調(diào)整市場(chǎng)主體各方利益關(guān)系以維系宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，而不是直接調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求以實(shí)現(xiàn)居者有其屋；該動(dòng)

7、力系統(tǒng)演化規(guī)律：購房者剛性需求占比、房屋租金率、城鎮(zhèn)化率、土地整治成本率和土地財(cái)政依存度的上升，均推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供給量、需求量和價(jià)格上揚(yáng)；房產(chǎn)保有稅率、二次交易稅率和房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)成本率的上升，均促使區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供給量、需求量和價(jià)格下行；而房地產(chǎn)商綜合稅負(fù)率的上升，則推高該市場(chǎng)的均衡需求量和房?jī)r(jià)。把握房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為動(dòng)力系統(tǒng)演化規(guī)律，有助于更好管控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　?、芊康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)改革土地利用管理制度和降低地方