存量住房稅基批量評估中的交易日期調(diào)整系數(shù)研究.pdf

1、近年來,我國存量住房市場發(fā)展迅速,由于地理位置優(yōu)越、周邊配套齊全、戶型適中等原因,存量住房受到了市場的歡迎,交易量不斷放大,個別大城市存量住房交易規(guī)模已經(jīng)超過增量住房市場,成為了住房市場主要的交易類型。然而,在存量住房交易過程中,納稅人往往簽訂“陰陽合同”,故意低報成交價格,造成稅收大量流失。因此,我國開展了應(yīng)用評估技術(shù)加強(qiáng)存量住房稅收征管工作。
　　本文的研究對象為存量住房稅基批量評估中的交易日期調(diào)整系數(shù)。在存量住房稅基批量評估

2、中,采用的方法主要為市場法中的間接比較法,通過運(yùn)用兩次直接比較法,結(jié)合批量評估系統(tǒng),一次性、大批量地評估應(yīng)稅住房在估價時點(diǎn)的計稅價值。由于交易日期的不同,存量住房所處的市場狀況可能會發(fā)生變化,進(jìn)而導(dǎo)致房價波動。評估時,應(yīng)將由于市場狀況的不同對房價造成的影響做出調(diào)整,這一調(diào)整稱為交易日期調(diào)整,采用的調(diào)整系數(shù)稱為交易日期調(diào)整系數(shù)。本文針對市場數(shù)據(jù)條件的不同,將交易日期調(diào)整系數(shù)的確定方法歸結(jié)為房價指數(shù)法、房價變動率法、長期趨勢法及監(jiān)測點(diǎn)法等確

3、定方法,指出房價指數(shù)法在確定交易日期調(diào)整系數(shù)中有著重要的作用。
　　本文詳細(xì)地介紹了房價指數(shù)的初等編制方法和質(zhì)量調(diào)整型編制方法,提出了我國存量住房價格指數(shù)編制方法的改進(jìn)思路。在采用初等編制方法的基礎(chǔ)上,引入質(zhì)量調(diào)整型編制方法的思想,細(xì)分行政區(qū)域和存量住房類型,設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)存量住房,統(tǒng)一數(shù)據(jù)樣本的品質(zhì)特征,確保參與編制房價指數(shù)的數(shù)據(jù)同質(zhì)可比,由此編制出分類的房價指數(shù)。本文還分析了房價指數(shù)不同形式之間存在的內(nèi)在關(guān)系,得出了更加適用于確定交

4、易日期調(diào)整系數(shù)的指數(shù)形式。最后,本文以河南省洛陽市為實(shí)證研究對象,利用經(jīng)改進(jìn)的房價指數(shù)編制方法編制得出洛陽市“分行政區(qū)域、分住房類型”的房價指數(shù),并且同國家統(tǒng)計局發(fā)布的洛陽市二手住宅價格指數(shù)進(jìn)行對比分析,認(rèn)為本文編制的房價指數(shù)更加符合地方實(shí)際,針對性更強(qiáng),編制方法更加科學(xué)。通過列舉案例,對利用房價指數(shù)確定交易日期調(diào)整系數(shù)做了具體說明。經(jīng)過實(shí)證效果分析,認(rèn)為本文以房價指數(shù)確定的交易日期調(diào)整系數(shù)結(jié)果準(zhǔn)確,經(jīng)交易日期調(diào)整后的評估價格與真實(shí)交易