非參數(shù)回歸在商品住宅特征價(jià)格評(píng)估方法中的應(yīng)用研究.pdf

1、無(wú)論對(duì)政府還是消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)都是重要的財(cái)富，因此需要準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，作為物業(yè)稅征收、房地產(chǎn)買賣和抵押貸款等方面的用途。但是房地產(chǎn)是一種異質(zhì)性的商品，兩套住宅在物業(yè)之間使用價(jià)值的各特征方面存在明顯的差異。因此，如何進(jìn)行科學(xué)合理的房地產(chǎn)評(píng)估，需要有客觀而精準(zhǔn)的方法。 國(guó)外學(xué)者在20世紀(jì)80年代開(kāi)始采用特征價(jià)格模型進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，該法已成為歐美國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估的主要工具。特征價(jià)格模型是一種含有較少主觀色彩的方法，它從房地產(chǎn)

2、具有的各特征的隱含價(jià)格出發(fā)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，避免了評(píng)估人員主觀原因引起的評(píng)估偏差。但是特征價(jià)格法會(huì)遇到函數(shù)設(shè)定、系數(shù)符號(hào)與預(yù)期不符以及空間自相關(guān)的問(wèn)題，近年來(lái)國(guó)外學(xué)者開(kāi)始將非參數(shù)回歸應(yīng)用在房地產(chǎn)評(píng)估上，并且取得了理想的評(píng)估效果。 本文在總結(jié)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，以杭州市商品住宅為例，建立了商品住宅特征價(jià)格模型，并結(jié)合2430個(gè)數(shù)據(jù)樣本對(duì)所構(gòu)建的特征價(jià)格模型先用傳統(tǒng)OLS方法的四種函數(shù)形式進(jìn)行優(yōu)選，接下來(lái)抽取300個(gè)樣本進(jìn)行商品住