非參數回歸在商品住宅特征價格評估方法中的應用研究.pdf

1、無論對政府還是消費者而言，房地產都是重要的財富，因此需要準確評估房地產的價值，作為物業(yè)稅征收、房地產買賣和抵押貸款等方面的用途。但是房地產是一種異質性的商品，兩套住宅在物業(yè)之間使用價值的各特征方面存在明顯的差異。因此，如何進行科學合理的房地產評估，需要有客觀而精準的方法。 國外學者在20世紀80年代開始采用特征價格模型進行房地產價格評估，該法已成為歐美國家房地產評估的主要工具。特征價格模型是一種含有較少主觀色彩的方法，它從房地產

2、具有的各特征的隱含價格出發(fā)進行價格評估，避免了評估人員主觀原因引起的評估偏差。但是特征價格法會遇到函數設定、系數符號與預期不符以及空間自相關的問題，近年來國外學者開始將非參數回歸應用在房地產評估上，并且取得了理想的評估效果。 本文在總結國內外相關研究經驗基礎上，以杭州市商品住宅為例，建立了商品住宅特征價格模型，并結合2430個數據樣本對所構建的特征價格模型先用傳統(tǒng)OLS方法的四種函數形式進行優(yōu)選，接下來抽取300個樣本進行商品住