商品房預(yù)售中的利益沖突及法律規(guī)制.pdf

1、商品房預(yù)售，是指出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與買受人約定，將正在建設(shè)而尚未竣工或?qū)⒁ㄔO(shè)的商品房預(yù)先出售給買受人，買受人交付部分或全部購房款，并在未來確定的日期將預(yù)售房及其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的一種法律行為。商品房預(yù)售是一種附期限的法律行為，交易的標的和預(yù)售合同的內(nèi)容都具有特殊性，進行預(yù)售需要具備一些基本條件。 商品房預(yù)售中涉及的利益主體主要包括四個方面：個人消費者的利益，房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，商業(yè)銀行的利益，政府的利益。各方主體彼此

2、間存在利益沖突，主要表現(xiàn)為消費者和開發(fā)商之間、開發(fā)商和銀行之間、開發(fā)商和政府之間的沖突。透過各方主體的利益沖突，我們發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致利益沖突的原因是多方面的，包括預(yù)售制度本身的缺陷，開發(fā)商的利益驅(qū)動，銀行的資金監(jiān)管不力，政府缺乏有效的宏觀調(diào)控措施以及購房者自身保護意識不強等原因。 我們在借鑒西方發(fā)達國家以及香港地區(qū)預(yù)售制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的預(yù)售制度進行比較分析，發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)行預(yù)售制度存在諸多弊端，需要進一步加以完善。銀行方面也要加強資金

3、監(jiān)管，有效預(yù)防金融風險，中國人民銀行可以采用提高存款準備金和加息的方式充分發(fā)揮監(jiān)督管理職能。要提高政府的宏觀調(diào)控能力，應(yīng)積極建立房地產(chǎn)市場的信用評價體系，保證信息暢通；引入第三方對預(yù)售款進行管理；要規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)；加強政府相關(guān)主管部門的監(jiān)管；健全相關(guān)的法律、法規(guī)，要重點加強對格式條款的規(guī)范，加強對期房轉(zhuǎn)售的限制。政府也可以通過政策、稅收、經(jīng)濟等手段加強宏觀調(diào)控。作為個人消費者在利益博弈中處于相對弱勢地位，其所承當?shù)娘L險大于