商品房預售中的利益沖突及法律規(guī)制.pdf

1、商品房預售，是指出賣人即房地產開發(fā)經營企業(yè)與買受人約定，將正在建設而尚未竣工或將要建設的商品房預先出售給買受人，買受人交付部分或全部購房款，并在未來確定的日期將預售房及其所有權轉移給買受人的一種法律行為。商品房預售是一種附期限的法律行為，交易的標的和預售合同的內容都具有特殊性，進行預售需要具備一些基本條件。 商品房預售中涉及的利益主體主要包括四個方面：個人消費者的利益，房地產開發(fā)商的利益，商業(yè)銀行的利益，政府的利益。各方主體彼此

2、間存在利益沖突，主要表現(xiàn)為消費者和開發(fā)商之間、開發(fā)商和銀行之間、開發(fā)商和政府之間的沖突。透過各方主體的利益沖突，我們發(fā)現(xiàn)導致利益沖突的原因是多方面的，包括預售制度本身的缺陷，開發(fā)商的利益驅動，銀行的資金監(jiān)管不力，政府缺乏有效的宏觀調控措施以及購房者自身保護意識不強等原因。 我們在借鑒西方發(fā)達國家以及香港地區(qū)預售制度的基礎上，結合我國的預售制度進行比較分析，發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)行預售制度存在諸多弊端，需要進一步加以完善。銀行方面也要加強資金

3、監(jiān)管，有效預防金融風險，中國人民銀行可以采用提高存款準備金和加息的方式充分發(fā)揮監(jiān)督管理職能。要提高政府的宏觀調控能力，應積極建立房地產市場的信用評價體系，保證信息暢通；引入第三方對預售款進行管理；要規(guī)范和發(fā)展房地產中介服務行業(yè)；加強政府相關主管部門的監(jiān)管；健全相關的法律、法規(guī)，要重點加強對格式條款的規(guī)范，加強對期房轉售的限制。政府也可以通過政策、稅收、經濟等手段加強宏觀調控。作為個人消費者在利益博弈中處于相對弱勢地位，其所承當?shù)娘L險大于