商業(yè)地產(chǎn)投資估算方法研究.pdf

1、進(jìn)入二十一世紀(jì)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在逐步取住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。在市場(chǎng)漸趨成熟的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、咨詢機(jī)構(gòu)、銀行等金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)和投資人、政府相關(guān)管理部門以及行業(yè)協(xié)會(huì)等諸多市場(chǎng)主體，都需要在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期階段，特別是可行性研究階段對(duì)項(xiàng)目的總投資估算有一個(gè)較為客觀、真實(shí)地了解，作為下一步的投資決策、風(fēng)險(xiǎn)控制和管理的重要依據(jù)。但迄今為止，理論界和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的研究重點(diǎn)多集中于工業(yè)項(xiàng)目投資估算和單項(xiàng)工程造

2、價(jià)控制方面，整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段的投資估算方面都屬于薄弱環(huán)節(jié)，估算的精度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)家計(jì)委規(guī)定的允許偏差范圍，高估現(xiàn)象普遍存在，這種弊端無(wú)疑會(huì)嚴(yán)重影響行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 本文在研究的選題上直接針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段投資估算方法，填補(bǔ)了以往研究的空白，通過(guò)借鑒國(guó)內(nèi)外投資估算方面的研究成果，結(jié)合國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和政策環(huán)境，本著忠實(shí)于客觀事實(shí)的實(shí)證研究態(tài)度，收集了真實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)典型項(xiàng)目數(shù)據(jù)，首次將“商業(yè)

3、比例”作為基本參數(shù)引入到商業(yè)房地產(chǎn)的投資估算中，應(yīng)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件工具對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析和檢驗(yàn)，在得出樣本數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性關(guān)系的基礎(chǔ)上，使用因果關(guān)系預(yù)測(cè)方法中的回歸分析法建立預(yù)測(cè)數(shù)學(xué)模型并檢驗(yàn)，對(duì)不能用模型估算的分項(xiàng)進(jìn)行了專門的分析處理，提出了基于樣本數(shù)據(jù)的商業(yè)地產(chǎn)模型估算新方法。經(jīng)精確度分析對(duì)比和實(shí)例驗(yàn)證，這一新方法簡(jiǎn)捷高效、清晰合理、易于推廣普及，不但能滿足國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究投資估算規(guī)定的允許精度要求，而且體現(xiàn)了估