優(yōu)化理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)投資已成為當(dāng)前投資領(lǐng)域內(nèi)的一個(gè)熱點(diǎn)。房地產(chǎn)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、效益高的特點(diǎn)。如果發(fā)展不健康,很容易積聚泡沫。一旦泡沫破裂就會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大的沖擊,就如東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)一樣,近幾年,隨著世界經(jīng)濟(jì)的重組和我國(guó)加入WTO后的改革進(jìn)一步深入,房地產(chǎn)已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),吸引了大批的投資者,注冊(cè)房地產(chǎn)企業(yè)急劇增加。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域存在著許多問(wèn)題,如由于投資決策不當(dāng)而

2、造成較大經(jīng)濟(jì)損失的現(xiàn)象普遍存在；盲目追求開(kāi)發(fā)規(guī)模,導(dǎo)致安置率過(guò)高；房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)率逐年上升等。因此對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行研究是非常必要的。房地產(chǎn)投資分析與決策就是以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本理論和投資基本理論為基礎(chǔ)。結(jié)合房地產(chǎn)的特點(diǎn),著重研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析和效益評(píng)價(jià)；掌握房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性分析和決策程序；找出房地產(chǎn)投資決策中的最優(yōu)決策方案,以獲得最大的投資效益。 本文以實(shí)用性為出發(fā)點(diǎn),結(jié)合實(shí)際操作過(guò)程,提出了二階段多項(xiàng)目多準(zhǔn)則投資決

3、策的框架,解決了投資地段、類型及規(guī)模的決策問(wèn)題。 全文共有五章。第一章對(duì)房地產(chǎn)投資決策進(jìn)行了綜述。第二章分析了影響投資決策的環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)效益因素,涉及到八大種因素三十多種小因子,然后建立了相應(yīng)的環(huán)境評(píng)價(jià)體系和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)體系,兩個(gè)體系中涵蓋了投資決策中涉及的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)政治環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、靜態(tài)效益指標(biāo)、動(dòng)態(tài)效益指標(biāo)等關(guān)鍵因素,28個(gè)小因子。第三章建立了兩個(gè)投資決策模型。第一步先用綜合評(píng)價(jià)法對(duì)投資地段進(jìn)行決策,即由層次分

4、析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù),有統(tǒng)計(jì)分析方法確定各環(huán)境要素的得分,再據(jù)加權(quán)平均計(jì)算投資環(huán)境的綜合得分,從而得到最佳投資地段；第二步再用熵權(quán)系數(shù)優(yōu)化模型對(duì)建筑類型及規(guī)模進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化,即以經(jīng)濟(jì)效益因素為評(píng)價(jià)指標(biāo),確定不同建筑類型的熵權(quán)系數(shù),然后以投資總效益最大化為目標(biāo)函數(shù),建立規(guī)劃模型,進(jìn)而解得最佳規(guī)劃面積。第四章以臨沂電業(yè)局建造職工宿舍為例,從地段到建筑類型及規(guī)模的確定進(jìn)行了分析決策,進(jìn)一步說(shuō)明了該方法的實(shí)用性與可行性。第五章把問(wèn)題視為