土地儲(chǔ)備委托--代理激勵(lì)機(jī)制及庫(kù)存規(guī)模研究——以L市河?xùn)|新城為例.pdf

1、土地儲(chǔ)備制度是我國(guó)土地使用制度改革的市場(chǎng)化結(jié)果,在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。土地儲(chǔ)備制度是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、收購(gòu)、交換和到期回收等方式,將原本屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村土地或者由城市單位和個(gè)人使用的國(guó)有土地集中起來(lái),完成房屋拆遷、土地平整等系列開(kāi)發(fā)并擇時(shí)向市場(chǎng)供應(yīng)土地的制度。土地儲(chǔ)備制度實(shí)施以來(lái)對(duì)土地政策參與宏觀調(diào)控,土地一級(jí)市場(chǎng)發(fā)育和完善起到了舉足輕重的作用,也正是由于土地儲(chǔ)備制度影響了相關(guān)利益集團(tuán)的利益,所以引起了廣泛爭(zhēng)論

2、。當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的理論研究和實(shí)踐尚處于起步階段,缺乏深入系統(tǒng)的研究,導(dǎo)致各地土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作模式、運(yùn)作效果不一,實(shí)施過(guò)程中存在著法規(guī)不配套、機(jī)制不健全等問(wèn)題,從而影響了土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作、發(fā)展和規(guī)范,有必要進(jìn)行深入的理論研究和實(shí)踐探索,這對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和土地參與宏觀調(diào)控政策具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　 本文綜述了國(guó)內(nèi)外關(guān)于土地儲(chǔ)備的相關(guān)理論和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),對(duì)我國(guó)學(xué)者在土地儲(chǔ)備產(chǎn)生、概念、內(nèi)涵、機(jī)制、運(yùn)作模式、

3、功能作用、資金籌集及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和存在問(wèn)題以及對(duì)房地產(chǎn)影響等方面的研究以及近年來(lái)研究中取得的新認(rèn)識(shí)和新進(jìn)展作以總結(jié),并作為本文研究的邏輯起點(diǎn)。本文以博弈論、委托.代理理論和激勵(lì)理論為理論基礎(chǔ),對(duì)土地儲(chǔ)備收益分配與政府職能的定位進(jìn)行了理論分析,構(gòu)建了土地儲(chǔ)備委托.代理激勵(lì)機(jī)制模型和基于庫(kù)存模型的土地儲(chǔ)備庫(kù)存規(guī)模模型,并提出完善土地儲(chǔ)備制度的政策建議。
　　 本文以L市河?xùn)|新城為例,應(yīng)用庫(kù)存模型中不允許缺貨的情況,對(duì)規(guī)劃期土地儲(chǔ)備庫(kù)存規(guī)

4、模進(jìn)行預(yù)測(cè)。L市河?xùn)|新城規(guī)劃期總儲(chǔ)備量為175.56平方公里,每月儲(chǔ)備增長(zhǎng)量相同0.73平方公里;規(guī)劃近期河?xùn)|新城的土地需求量一定,即41.83平方公里:每月供給量為0.70平方公里;單位土地成本為9億/平方公里。
　　 研究表明,當(dāng)儲(chǔ)備量達(dá)到一個(gè)規(guī)劃需求后馬上進(jìn)行供給,這樣就使從儲(chǔ)備到供給的周期盡可能小。若先儲(chǔ)備規(guī)模為58.58平方公里,則最低存貨成本將增加很多,減小了期望利潤(rùn)。在政府期望利潤(rùn)最大的基礎(chǔ)上,確定單周期內(nèi)用以供應(yīng)

5、市場(chǎng)的最優(yōu)庫(kù)存量,即在這樣的儲(chǔ)備規(guī)模之下本身能獲得最大期望利潤(rùn)和最小庫(kù)存成本,市場(chǎng)的需求也能得到及時(shí)響應(yīng),實(shí)現(xiàn)整體績(jī)效最優(yōu).另外土地儲(chǔ)備規(guī)模同土地儲(chǔ)備周期及土地儲(chǔ)備資金的可支配量具有相輔相成,相互制約的關(guān)系,土地儲(chǔ)備可支配的資金量大,土地儲(chǔ)備周期即可相對(duì)較長(zhǎng),土地儲(chǔ)備規(guī)?？梢暂^大。土地儲(chǔ)備金,特別是從銀行借貸部分的擁有量必須結(jié)合當(dāng)前與未來(lái)儲(chǔ)備期社會(huì)對(duì)儲(chǔ)備土地的需求大小來(lái)確定。若預(yù)測(cè)未來(lái)對(duì)土地儲(chǔ)備需求較強(qiáng),可以多儲(chǔ)備土地,適當(dāng)提高土地儲(chǔ)備

6、周期,允許由此造成適當(dāng)資金積淀。如果土地儲(chǔ)備出現(xiàn)長(zhǎng)期積壓,土地儲(chǔ)備"吞"與"吐"失衡,將導(dǎo)致土地儲(chǔ)備資金的不良運(yùn)作,增加土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)付息壓力,嚴(yán)重的將影響土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的可持續(xù)運(yùn)行。由上述分析可知,庫(kù)存模型實(shí)行后,L市河?xùn)|新城土地儲(chǔ)備規(guī)模得到了很大程度的改善,如何降低土地供求壓力的前提下,兼顧社會(huì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的暢通是下一階段庫(kù)存模型的重要任務(wù)。
　　 論文框架由五部分組成:第一部分為緒論和基礎(chǔ)理論。緒論主要包括研究背景、研究目的與意

7、義、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、研究?jī)?nèi)容與方法、研究技術(shù)路線和可能的創(chuàng)新與不足?；A(chǔ)理論主要梳理土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵及研究所依據(jù)的相關(guān)理論。
　　 第二部分對(duì)土地儲(chǔ)備收益分配與政府及委托機(jī)構(gòu)職能定位進(jìn)行理論分析,主要進(jìn)行土地儲(chǔ)備收益主體及利益分配關(guān)系的博弈分析和政府及委托機(jī)構(gòu)的職能定位。
　　 第三部分構(gòu)建土地儲(chǔ)備中委托一代理激勵(lì)機(jī)制模型和基于庫(kù)存模型的土地儲(chǔ)備規(guī)模模型。
　　 第四部分是文章的實(shí)證研究,以L市河?xùn)|新城為例,應(yīng)用庫(kù)