[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)及案例分析

1、,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)及典型案例分析,,,,,房地產(chǎn)企業(yè)資金需求,競(jìng)買（投標(biāo)）保證金,土地出讓金,出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年部分地方甚至要求在出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)全部付清地價(jià)款,項(xiàng)目資本金,保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%,商品房預(yù)售款,商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專

2、用賬戶，并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)（北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市）,競(jìng)買（投標(biāo)）保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%競(jìng)買（投標(biāo)）人承諾競(jìng)買（投標(biāo)）保證金不屬于銀行借款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金,房地產(chǎn)企業(yè)資金需求（續(xù)）,央企的一級(jí)和二級(jí)子公司的擔(dān)保行為通常需要嚴(yán)格的審批程序，且擔(dān)保被視為負(fù)債。,融資方的需求——大型央企,多數(shù)央企傳統(tǒng)的信貸融資能力強(qiáng)，但也致使其資產(chǎn)負(fù)債率過高,央企通常能較為容易

3、的獲得便宜資金，因而對(duì)融資的成本控制要求高。,央企通常希望通過對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率低的項(xiàng)目公司并表實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張,傳統(tǒng)的信貸融資受政策影響大，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)資金需求（續(xù)）,融資方的需求——上市公司,,,,符合信息披露要求,減少關(guān)聯(lián)交易,降低資產(chǎn)負(fù)債率,,上市公司,在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，避免過多關(guān)聯(lián)交易增加決策及審批的難度,嚴(yán)格遵循上市公司信息披露的要求，妥善安排遠(yuǎn)期履行協(xié)議的簽署,上市房企普遍處于高資產(chǎn)負(fù)債率狀態(tài)，過高的負(fù)債增

4、加財(cái)務(wù)成本。,房地產(chǎn)企業(yè)資金需求（續(xù)）,民營(yíng)企業(yè),融資方的需求——民營(yíng)企業(yè),,,資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)價(jià)值,資產(chǎn)證券化與其它融資工具比較,資產(chǎn)證券化與REITS的關(guān)系,根據(jù)REITs產(chǎn)品的一般特征和我國(guó)銀行間市場(chǎng)的發(fā)展情況，銀行間REITs產(chǎn)品的基本法律關(guān)系是財(cái)產(chǎn)信托。央行：《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》。住建部：《房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評(píng)估指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)信托登記暫行辦法》。,委托人（原物業(yè)持有人）,受托人,資產(chǎn)管

5、理機(jī)構(gòu),物業(yè)管理機(jī)構(gòu),投資者,優(yōu)先級(jí)信托收益權(quán),次級(jí)信托受益權(quán),（1）銀行間市場(chǎng)擬采用的REITS產(chǎn)品形態(tài),資產(chǎn)證券化與REITS的關(guān)系（續(xù)）,根據(jù)證監(jiān)會(huì)REIT試點(diǎn)小組的最新意見，交易所產(chǎn)品思路基本確定：以《證券法》、《信托法》和《證券投資基金法》等法律法規(guī)為依據(jù)，新設(shè)房地產(chǎn)投資信托基金。法律關(guān)系為資金信托，上市交易適用《證券法》，組織形式參照證券投資基金可以直接持有物業(yè)資產(chǎn)或者項(xiàng)目公司股權(quán)屬于高派息的權(quán)益類產(chǎn)品向機(jī)構(gòu)和個(gè)人

6、投資者公開發(fā)行在證券交易所實(shí)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)交易采取外部管理模式：新設(shè)房地產(chǎn)投資基金管理公司加強(qiáng)第三方監(jiān)管：借鑒獨(dú)立理事制度，引入理事會(huì)安排,（2）交易所市場(chǎng)擬采用的REITS產(chǎn)品形態(tài),資產(chǎn)證券化與REITS的關(guān)系（續(xù)）,目前推出的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品類似于債權(quán)型REITS，實(shí)質(zhì)是債務(wù)融資和固定收益類產(chǎn)品，其與股權(quán)型REITS的區(qū)別主要體現(xiàn)在：所有權(quán)轉(zhuǎn)移：債權(quán)型REITs本身并不影響物業(yè)原業(yè)主的所有權(quán)以及組織架構(gòu)方面的變更，物業(yè)原業(yè)主僅是

7、以租金作為抵押物向信托進(jìn)行融資，實(shí)質(zhì)是債務(wù)融資。從產(chǎn)品角度來(lái)看，債權(quán)型REITs不是傳統(tǒng)的REITs模式，而是類似于一種固定收益類產(chǎn)品。由于架構(gòu)簡(jiǎn)單操作便捷，且不涉及項(xiàng)目所有權(quán)，更受到開發(fā)商的普遍歡迎。 稅收：債權(quán)型REITS并不構(gòu)成征稅對(duì)象，因此避開了稅收方面的桎梏；股權(quán)交易中的稅收法律政策是真正股權(quán)型REITS方案難以實(shí)現(xiàn)的主要阻礙。投資人：債權(quán)型REITs只針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者，在機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行流動(dòng)交易，而并非針對(duì)普通投資者。股權(quán)型R

8、EITS普通投資者可在交易所購(gòu)買?！　∥磥?lái)發(fā)展方向：債權(quán)型REITs僅僅是一種過渡階段的產(chǎn)品。股權(quán)版的方案與國(guó)際上流行的REITs較為接近，以出租回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的物業(yè)組合后上市進(jìn)行交易，并通過資產(chǎn)管公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，普通投資者通過購(gòu)買reits的方式獲得股權(quán)，并分享物業(yè)租金。隨著證券市場(chǎng)的逐漸成熟，股權(quán)型REITs最終會(huì)成為主流產(chǎn)品。,,,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)類型,,,商業(yè)物業(yè)租金收入工業(yè)地產(chǎn)租金收入保障性住房租金收入其他不

9、動(dòng)產(chǎn)收益,應(yīng)收帳款合同債權(quán)其他,收益權(quán)類,債權(quán)類,,,,,發(fā)展歷程,研討和重新啟動(dòng),,,,,,制度基礎(chǔ)構(gòu)建,首批試點(diǎn),試點(diǎn)暫停與總結(jié),2004年,2005年8月－2006年8月,2004年2月，《證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)試行辦法》正式生效施行2004年10月，《關(guān)于證券公司開展集合資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》下達(dá),2005年8月，“中國(guó)聯(lián)通CDMA網(wǎng)絡(luò)租賃費(fèi)收益計(jì)劃”設(shè)立，第一單專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃業(yè)務(wù)正式誕生截至2006年8月末，

10、在試點(diǎn)的約一年時(shí)間里，專項(xiàng)計(jì)劃共9單，募集資金達(dá)到了260多億元,2006年9月以后，證監(jiān)會(huì)暫停專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃新項(xiàng)目的申報(bào)審批，進(jìn)入總結(jié)階段2007年8月，證監(jiān)會(huì)向10余家證券公司發(fā)出了《房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作指引（征求意見稿）》，力求進(jìn)一步完善專項(xiàng)計(jì)劃的各項(xiàng)制度框架,進(jìn)入總結(jié)階段以來(lái)，中信證券積極參與證監(jiān)會(huì)主持的各類專項(xiàng)研究工作2009年3月，證監(jiān)會(huì)組建專門的研究團(tuán)隊(duì)，起草管理辦法，中信證券作為研究團(tuán)隊(duì)的核心成員之一，全程

11、參與論證工作2013年3月，證監(jiān)會(huì)頒布《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》,2008年－2013年3月,2006年9月－2007年,新規(guī)正式出臺(tái),,為進(jìn)一步推進(jìn)資產(chǎn)證券化發(fā)展，盤活存量資產(chǎn)，服務(wù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)1正式發(fā)布《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》及配套的《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)信息披露指引》、《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》,2014年11月

12、,已發(fā)行的部分專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品概況,最新政策動(dòng)態(tài),中國(guó)證監(jiān)會(huì)現(xiàn)正式發(fā)布《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《管理規(guī)定》）及配套的《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)信息披露指引》、《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》。修改及起草的主要內(nèi)容明確以《證券法》、《基金法》、《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》為上位法，統(tǒng)一以資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃作為特殊目的載體開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)；將資產(chǎn)證

13、券化業(yè)務(wù)管理人范圍由證券公司擴(kuò)展至基金管理公司子公司，并將《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》更名為目前名稱；取消事前行政審批，實(shí)行基金業(yè)協(xié)會(huì)事后備案和基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單管理；強(qiáng)化重點(diǎn)環(huán)節(jié)監(jiān)管，制定信息披露、盡職調(diào)查配套規(guī)則，強(qiáng)化對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的真實(shí)性要求，以加強(qiáng)投資者保護(hù)。主要修改將租賃債權(quán)納入基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍。對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)解除相關(guān)擔(dān)保負(fù)擔(dān)和其他權(quán)利限制的時(shí)點(diǎn)，明確為原始權(quán)益人向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)需解除相關(guān)擔(dān)保負(fù)擔(dān)和其他權(quán)利限制。

14、 明確要求為資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)出具專業(yè)意見的服務(wù)機(jī)構(gòu)如審計(jì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等應(yīng)具備證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格。將全國(guó)中小房地產(chǎn)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)公司納入資產(chǎn)支持證券交易場(chǎng)所。,基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單管理,資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)行負(fù)面清單管理。負(fù)面清單列明不適宜采用資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)形式、或者不符合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)監(jiān)管要求的基礎(chǔ)資產(chǎn)。實(shí)行資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，且不屬于負(fù)面清單范疇。一、以

15、地方政府為直接或間接債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。但地方政府按照事先公開的收益約定規(guī)則，在政府與社會(huì)資本合作模式（PPP）下應(yīng)當(dāng)支付或承擔(dān)的財(cái)政補(bǔ)貼除外。 二、以地方融資平臺(tái)公司為債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。本條所指的地方融資平臺(tái)公司是指根據(jù)國(guó)務(wù)院相關(guān)文件規(guī)定，由地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)等通過財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。三、礦產(chǎn)資源開采收益權(quán)、土地出讓收益權(quán)等產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力具有較大不確定性的

16、資產(chǎn)。四、有下列情形之一的與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)： 1、因空置等原因不能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)租金債權(quán)； 2、待開發(fā)或在建占比超過10%的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)、居民住宅等不動(dòng)產(chǎn)或相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)。當(dāng)?shù)卣C明已列入國(guó)家保障房計(jì)劃并已開工建設(shè)的項(xiàng)目除外。五、不能直接產(chǎn)生現(xiàn)金流、僅依托處置資產(chǎn)才能產(chǎn)生現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)。如提單、倉(cāng)單、產(chǎn)權(quán)證書等具有物權(quán)屬性的權(quán)利憑證。六、法律界定及業(yè)務(wù)形態(tài)屬于不同類型且缺乏相關(guān)性的資產(chǎn)組合，如基礎(chǔ)資產(chǎn)

17、中包含企業(yè)應(yīng)收賬款、高速公路收費(fèi)權(quán)等兩種或兩種以上不同類型資產(chǎn)。七、違反相關(guān)法律法規(guī)或政策規(guī)定的資產(chǎn)。八、最終投資標(biāo)的為上述資產(chǎn)的信托計(jì)劃受益權(quán)等基礎(chǔ)資產(chǎn)。,,,交易所轉(zhuǎn)讓,上海證券交易所,《上海證券交易所資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)指引》第十五條 資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓或本所認(rèn)可的其他轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行。第十六條 本所于每個(gè)交易日9:00至16：00接受資產(chǎn)管理計(jì)劃份額協(xié)議轉(zhuǎn)讓的成交申報(bào)。根據(jù)市場(chǎng)情況，本所可以對(duì)業(yè)務(wù)受理時(shí)間進(jìn)

18、行調(diào)整。投資者可以采取書面或互聯(lián)網(wǎng)自等方式，通過資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)向本所提交成交申報(bào)指令。成交申報(bào)指令應(yīng)當(dāng)包括證券代碼、用戶賬號(hào)、買賣方向、成交價(jià)格、成交數(shù)量等內(nèi)容。 第十七條 資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓成交申報(bào)的計(jì)價(jià)單位為每100元面值資產(chǎn)管理計(jì)劃份額的價(jià)格。最小申報(bào)數(shù)量應(yīng)當(dāng)符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)和本所的相關(guān)規(guī)定以及資產(chǎn)管理合同的約定要求。第十八條 投資者轉(zhuǎn)讓或受讓資產(chǎn)管理計(jì)劃份額的，應(yīng)當(dāng)持有相應(yīng)的足額份額或資金。資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)投資者是否持有足額

19、份額或資金進(jìn)行前端檢查，并確保資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓后份額持有人人數(shù)及單個(gè)投資者持有的份額余額符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)及本所的相關(guān)規(guī)定。第十九條 本所對(duì)資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓成交申報(bào)進(jìn)行形式審核，對(duì)符合規(guī)定的成交申報(bào)予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)確認(rèn)的成交結(jié)果履行清算交收義務(wù)。 第二十條 資產(chǎn)管理計(jì)劃份額的轉(zhuǎn)讓可以當(dāng)日回轉(zhuǎn)。 第二十一條 根據(jù)市場(chǎng)需要，本所可以確定或者調(diào)整資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓的申報(bào)時(shí)間、申報(bào)方式、申報(bào)數(shù)量、申報(bào)價(jià)格限制、申報(bào)內(nèi)容等

20、事項(xiàng)，并向市場(chǎng)公布,交易所轉(zhuǎn)讓,深圳證券交易所,《深圳證券交易所資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)指引》第十一條管理人應(yīng)當(dāng)建立客戶適當(dāng)性管理制度，確保參與轉(zhuǎn)讓的客戶、單個(gè)客戶的參與金額和單只資管計(jì)劃持有人數(shù)符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定的要求。第十二條客戶通過轉(zhuǎn)讓首次參與資管計(jì)劃的，應(yīng)當(dāng)按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)的要求簽署資產(chǎn)管理合同和風(fēng)險(xiǎn)揭示書，未簽署的不得參與。第十三條資管計(jì)劃份額的轉(zhuǎn)讓時(shí)間為每個(gè)交易日的9︰15 至11︰30，13︰00 至15︰30。

21、第十四條資管計(jì)劃單筆申報(bào)最小數(shù)量應(yīng)為1000 份；申報(bào)數(shù)量最小變動(dòng)單位為1 份；申報(bào)價(jià)格最小變動(dòng)單位為0.001 元人民幣。本所可以根據(jù)市場(chǎng)需要，對(duì)申報(bào)數(shù)量或其最小變動(dòng)單位、申報(bào)價(jià)格最小變動(dòng)單位予以調(diào)整。第十五條轉(zhuǎn)讓申報(bào)指令應(yīng)當(dāng)包括賬戶號(hào)碼、證券代碼、數(shù)量、價(jià)格等。第十六條本所對(duì)符合條件的轉(zhuǎn)讓申報(bào)進(jìn)行成交確認(rèn)。確認(rèn)后，轉(zhuǎn)讓生效。第十七條資管計(jì)劃份額的轉(zhuǎn)讓可以當(dāng)日回轉(zhuǎn)。第十八條管理人應(yīng)當(dāng)確保參與轉(zhuǎn)讓的客戶持有足額的資金或者份額。符

22、合本指引達(dá)成的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方必須承認(rèn)轉(zhuǎn)讓結(jié)果，并履行交收義務(wù)。,,,會(huì)計(jì)處理,如果基礎(chǔ)資產(chǎn)為收益權(quán)類，一般作為負(fù)債處理，不存在出表問題，稅務(wù)處理可參照房地產(chǎn)債券；如果基礎(chǔ)資產(chǎn)為債權(quán)類，一般的會(huì)計(jì)處理如下：,主要依據(jù),***會(huì)計(jì)師事務(wù)對(duì)本專項(xiàng)計(jì)劃的會(huì)計(jì)處理提出專業(yè)意見如下,1、資產(chǎn)的終止確認(rèn)：應(yīng)收**政府回購(gòu)主體回購(gòu)現(xiàn)金流量中按《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的部分作為資產(chǎn)的終止確認(rèn)。2、回購(gòu)現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)讓收益的確認(rèn)：原始權(quán)益人在收到購(gòu)買款時(shí)，可以

23、確認(rèn)回購(gòu)現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)讓收益。“所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)的賬面價(jià)值”與“因轉(zhuǎn)移而收到的對(duì)價(jià)”兩項(xiàng)金額的差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。3、回購(gòu)現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)讓后的或有負(fù)債：原始權(quán)益人基于專項(xiàng)計(jì)劃終止前判斷可能會(huì)發(fā)生某些或有負(fù)債，應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中進(jìn)行披露。4、專項(xiàng)計(jì)劃的會(huì)計(jì)報(bào)表合并：專項(xiàng)計(jì)劃作為一個(gè)非法人獨(dú)立核算單位，其運(yùn)作按照《資產(chǎn)管理合同》進(jìn)行，原始權(quán)益人無(wú)需合并專項(xiàng)計(jì)劃的會(huì)計(jì)報(bào)表。5、原始權(quán)益人具體會(huì)計(jì)處理：收到購(gòu)買款時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“長(zhǎng)期債

24、權(quán)投資”和“投資收益”。,1、財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)頒布的新《房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第23號(hào)—金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移》2、參照《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》第三章“特定目的信托的會(huì)計(jì)處理”中有關(guān)規(guī)定3、財(cái)會(huì)[2003]17號(hào)《證券公司執(zhí)行〈金融房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度〉有關(guān)問題銜接規(guī)定》和財(cái)會(huì)[2003]32號(hào)《金融房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度—證券公司會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》,一、計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)原始權(quán)益人的會(huì)計(jì)處理,會(huì)計(jì)處理（續(xù)）,,專項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)單獨(dú)編制財(cái)務(wù)報(bào)告收到委托管理資

25、金時(shí)：借記“銀行存款”，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款－資產(chǎn)管理計(jì)劃本金”向原始權(quán)益人支付購(gòu)買款時(shí)：借記“長(zhǎng)期債權(quán)投資－政府回購(gòu)款”，貸記“銀行存款”在提取應(yīng)付資產(chǎn)管理費(fèi)時(shí)：借記“管理費(fèi)用－資產(chǎn)管理費(fèi)用”，貸記“應(yīng)付賬款－資產(chǎn)管理計(jì)劃管理費(fèi)用”分期收到政府支付的回購(gòu)款時(shí)：借記“銀行存款”，貸記“長(zhǎng)期債權(quán)投資－政府回購(gòu)款”和“投資收益－資產(chǎn)管理計(jì)劃收益”啟動(dòng)擔(dān)保程序收到擔(dān)保資金款時(shí)：借記“銀行存款”，貸記“長(zhǎng)期債權(quán)投資－政府回購(gòu)款”和“投資收益

26、－資產(chǎn)管理計(jì)劃收益”分期償付資產(chǎn)支持證券時(shí)將專項(xiàng)計(jì)劃收益減去管理費(fèi)用后的凈利潤(rùn)做利潤(rùn)分配轉(zhuǎn)賬，借記“利潤(rùn)分配”，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款－資產(chǎn)管理計(jì)劃收益”從銀行專戶償付資產(chǎn)支持證券時(shí)，借記“長(zhǎng)期應(yīng)付款－資產(chǎn)管理計(jì)劃本金”和“長(zhǎng)期應(yīng)付款－資產(chǎn)管理計(jì)劃收益”，貸記“銀行存款”7、 在專項(xiàng)計(jì)劃到期償付所有資產(chǎn)支持證券后，資產(chǎn)管理計(jì)劃各賬戶余額自動(dòng)結(jié)平。,二、計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)專項(xiàng)計(jì)劃的會(huì)計(jì)處理,應(yīng)按照財(cái)會(huì)[2003]17號(hào)《證券公司執(zhí)行〈金融房地

27、產(chǎn)會(huì)計(jì)制度〉有關(guān)問題銜接規(guī)定》和財(cái)會(huì)[2003]32號(hào)《金融房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度—證券公司會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》中有關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。,三、計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)中信證券的會(huì)計(jì)處理,稅務(wù)處理,涉及的原始權(quán)益人所屬基礎(chǔ)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)為債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，因此原始權(quán)益人不用繳納營(yíng)業(yè)稅。,原始權(quán)益人在收到購(gòu)買款時(shí)，確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收益，所轉(zhuǎn)讓債權(quán)的賬面價(jià)值與購(gòu)買對(duì)價(jià)的差額計(jì)入當(dāng)期損益。,債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為需繳納印花稅。,按照法律、行政法規(guī)及國(guó)家有關(guān)部門的

28、規(guī)定辦理。專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期限內(nèi)，若遇政策法規(guī)調(diào)整，相關(guān)的稅務(wù)問題將按調(diào)整后的政策法規(guī)執(zhí)行。,資產(chǎn)支持證券持有人、管理人及托管人應(yīng)就各自狀況按照有關(guān)法律規(guī)定依法自行納稅。,營(yíng)業(yè)稅,所得稅,印花稅,專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi),其他稅收按照相關(guān)規(guī)定自理,基礎(chǔ)資產(chǎn)為債權(quán)類，如果會(huì)計(jì)處理判斷可出表，稅務(wù)處理如下：,,,專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃：基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇,,,法律標(biāo)準(zhǔn)：資產(chǎn)邊界清晰且權(quán)利完整；基礎(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制，但通過專

29、項(xiàng)計(jì)劃相關(guān)安排，在原始權(quán)益人向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)能夠解除相關(guān)擔(dān)保負(fù)擔(dān)和其他權(quán)利限制的除外 現(xiàn)金流標(biāo)準(zhǔn)： 能產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流;資產(chǎn)存續(xù)已有一定期限，且現(xiàn)金流歷史記錄良好，數(shù)據(jù)容易獲得,應(yīng)收款商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利,基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇標(biāo)準(zhǔn),基礎(chǔ)資產(chǎn)主要類型,,,專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃：交易結(jié)構(gòu),,現(xiàn)金流,交易關(guān)系,投資者,原始權(quán)益人,計(jì)劃管理人(證券公司或基金子公司),托管銀行,

30、中證登、交易所,,律師事務(wù)所,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)（或有）,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),會(huì)計(jì)師事務(wù)所,,,,,,,設(shè)立、管理,資金托管,購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn),募集資金,資產(chǎn)支持證券,認(rèn)購(gòu)資金,登記、托管、交易,擔(dān)保機(jī)構(gòu)（或有）,擔(dān)保,資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃：參與機(jī)構(gòu)及主要職責(zé),,,資產(chǎn)支持票據(jù)：基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇,,,基礎(chǔ)資產(chǎn)是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，能夠產(chǎn)生可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利或財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的組合?；A(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或其他權(quán)

31、利限制。,既有債權(quán)類，如：房地產(chǎn)企業(yè)已形成的應(yīng)收賬款收益權(quán)類，如：商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán),基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇標(biāo)準(zhǔn),基礎(chǔ)資產(chǎn)主要類型,,,資產(chǎn)支持票據(jù)：交易結(jié)構(gòu),未來(lái)現(xiàn)金流,債權(quán)代理人,主承銷商,投資者,基礎(chǔ)資產(chǎn),A公司,資金監(jiān)管銀行,債券登記結(jié)算機(jī)構(gòu),,承銷協(xié)議,資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理,本息轉(zhuǎn)付,票據(jù)還本付息,委托代理,抵質(zhì)押擔(dān)保（如有）,剩余現(xiàn)金流,,律師事務(wù)所,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),,,,①,②,③,④,⑤,⑤,⑥,⑦,財(cái)產(chǎn)或

32、財(cái)產(chǎn)權(quán),發(fā)行ABN 募集資金,,承銷,,,現(xiàn)金流,交易關(guān)系,會(huì)計(jì)師事務(wù)所,,資產(chǎn)支持票據(jù)產(chǎn)品要素,資產(chǎn)支持票據(jù)產(chǎn)品要素（續(xù)）,資產(chǎn)支持票據(jù)產(chǎn)品要素（續(xù)）,資產(chǎn)支持票據(jù)：參與機(jī)構(gòu)及職責(zé),資產(chǎn)支持票據(jù)：注冊(cè)流程,董事會(huì)通過發(fā)行議案,股東大會(huì)通過發(fā)行議案（如需）,主承銷商將材料報(bào)送至交易商協(xié)會(huì),選聘主承銷商,交易商協(xié)會(huì)對(duì)注冊(cè)材料進(jìn)行審核,交易商協(xié)會(huì)提出反饋意見,主承銷商協(xié)助發(fā)行人對(duì)交易商協(xié)會(huì)的反饋意見進(jìn)行回復(fù),交易商協(xié)會(huì)辦理注冊(cè)手續(xù),產(chǎn)品發(fā)

33、行,,,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化典型案例解析,案例一：海印股份信托受益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃,證券要素,基礎(chǔ)資產(chǎn)：大業(yè)－海印股份信托貸款單一資金信托的信托受益權(quán)（對(duì)應(yīng)資產(chǎn)：海印股份及下屬13家子公司旗下14個(gè)商業(yè)物業(yè)未來(lái)5年的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)）,交易結(jié)構(gòu),法律關(guān)系,,現(xiàn)金流,交易所,托管人、監(jiān)管銀行,中信建投,資產(chǎn)支持證券持有人,擔(dān)保人,,律師事務(wù)所,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),會(huì)計(jì)師事務(wù)所,,,,,,設(shè)立并管理,《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》,《托管協(xié)議》,《上市協(xié)議》,海印股份信托受

34、益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃,中證登,《 證券登記服務(wù)協(xié)議》,原始權(quán)益人,《買賣協(xié)議》,評(píng)估機(jī)構(gòu),,資產(chǎn)支持證券本金及收益,認(rèn)購(gòu)資金,資產(chǎn)支持證券本金和收益,《擔(dān)保合同》,《監(jiān)管協(xié)議》,架設(shè)“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃+信托”的雙層架構(gòu)，基礎(chǔ)資產(chǎn)先委托大業(yè)信托承擔(dān)SPV功能,大業(yè)信托公司,,設(shè)立信托,增信措施,本專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行了優(yōu)先/次級(jí)分層，次級(jí)資產(chǎn)支持證券能夠?yàn)閮?yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券提供6.67%的信用支持。次級(jí)資產(chǎn)支持證券全部由原始權(quán)益人認(rèn)

35、購(gòu)，除非根據(jù)生效判決或裁定或計(jì)劃管理人事先的書面同意，原始權(quán)益人認(rèn)購(gòu)次級(jí)資產(chǎn)支持證券后，不得轉(zhuǎn)讓其所持任何部分或全部次級(jí)資產(chǎn)支持證券,優(yōu)先/次級(jí)分層,超額抵押,基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流規(guī)模超過產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模，實(shí)現(xiàn)了對(duì)產(chǎn)品償付本金和利息的超額覆蓋,大股東擔(dān)保,大股東對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃資金不足以支付優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的各期預(yù)期收益和未償本金承擔(dān)擔(dān)保義務(wù),房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化典型案例解析,案例二：天津市房地產(chǎn)信托集團(tuán)有限公司資產(chǎn)支持票據(jù),證券要素,基礎(chǔ)資

36、產(chǎn)：資產(chǎn)池房產(chǎn)產(chǎn)生的租金收入,交易結(jié)構(gòu),未來(lái)現(xiàn)金流,債權(quán)代理人,中信證券,投資者,租金收入,天房集團(tuán),資金監(jiān)管銀行,債券登記結(jié)算機(jī)構(gòu),募集資金,承銷協(xié)議,資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理,本息轉(zhuǎn)付,票據(jù)還本付息,委托代理,抵質(zhì)押擔(dān)保（如有）,剩余現(xiàn)金流,,律師事務(wù)所,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),,,,①,②,③,④,⑤,⑤,⑥,⑦,財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán),發(fā)行ABN,,承銷,,,交易關(guān)系,會(huì)計(jì)師事務(wù)所,,增信措施,無(wú),優(yōu)先/次級(jí)分層,發(fā)行人承諾差額補(bǔ)足,本期資

37、產(chǎn)支持票據(jù)的第一還款來(lái)源是基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。在本期資產(chǎn)支持票據(jù)存續(xù)期內(nèi)，若基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的收益權(quán)不足以支付本期資產(chǎn)支持票據(jù)的，發(fā)行人承諾全額補(bǔ)足差額部分,外部擔(dān)保,無(wú),房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化典型案例解析,案例三：華僑城歡樂谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃,證券要素,基礎(chǔ)資產(chǎn)：原始權(quán)益人根據(jù)政府文件，因建設(shè)和運(yùn)營(yíng)歡樂谷主題公園而獲得的自專項(xiàng)計(jì)劃成立之次日起五年內(nèi)特定期間擁有的歡樂谷主題公園入園憑證,證券要素（續(xù)）,交易結(jié)構(gòu),法律關(guān)系,

38、,現(xiàn)金流,交易所,托管人、監(jiān)管銀行,中信證券,資產(chǎn)支持證券持有人,擔(dān)保人,,律師事務(wù)所,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),會(huì)計(jì)師事務(wù)所,,,,,,設(shè)立并管理,《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》,《托管協(xié)議》,《上市協(xié)議》,歡樂谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃,中證登深圳公司,《 證券登記服務(wù)協(xié)議》,原始權(quán)益人,,《基礎(chǔ)資產(chǎn)買賣協(xié)議》,評(píng)估機(jī)構(gòu),,資產(chǎn)支持證券本金及收益,認(rèn)購(gòu)資金,資產(chǎn)支持證券本金和收益,《擔(dān)保合同》,基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流（如有不足，由原始權(quán)益人補(bǔ)足）,《監(jiān)管協(xié)議》，授權(quán)

39、與承諾,,專項(xiàng)計(jì)劃募集資金,增信措施,本專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行了優(yōu)先/次級(jí)分層，次級(jí)資產(chǎn)支持證券能夠?yàn)閮?yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券提供5.41%的信用支持。次級(jí)資產(chǎn)支持證券將全部由華僑城A認(rèn)購(gòu)，從而可以有效防范原始權(quán)益人的道德風(fēng)險(xiǎn),優(yōu)先/次級(jí)分層,原始權(quán)益人補(bǔ)足承諾,在任意一個(gè)初始核算日，若在前一個(gè)特定期間內(nèi)，基礎(chǔ)資產(chǎn)銷售均價(jià)低于約定的最低銷售均價(jià)和/或銷售數(shù)量低于約定的最低銷售數(shù)量，則原始權(quán)益人承諾分別進(jìn)行補(bǔ)足,華僑城集團(tuán)擔(dān)保,華僑城集團(tuán)為