房地產(chǎn)證券化模型及風(fēng)險(xiǎn)研究.pdf

1、房地產(chǎn)證券化作為一種高效的融資手段，已經(jīng)在全球范圍內(nèi)得到證實(shí)，特別是在美國(guó)，已經(jīng)有了幾十年的長(zhǎng)足發(fā)展。它在解決銀行借貸資本不足，利率期限結(jié)構(gòu)不匹配等方面表現(xiàn)的尤為突出。但是，2008年的次貸危機(jī)給世界敲響了警鐘，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品在發(fā)揮其自身優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也存在著很多風(fēng)險(xiǎn)。提前償付風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)、宏觀景氣狀況等都制約著其發(fā)展。
　　 隨著1998年住房體制的改革，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到空前的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)有建

2、設(shè)周期長(zhǎng)、單位價(jià)值大等特點(diǎn)，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)和銀行業(yè)的聯(lián)姻。特別是在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，我國(guó)房?jī)r(jià)與人均年收人30∶1的高比率，必然催生了個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)。近年來(lái)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的快速發(fā)展，使得證券化的呼聲不斷高漲，特別是“2005-1”建行住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的發(fā)行，使得對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究進(jìn)入新的探索階段。資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具的應(yīng)用，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極的意義。但是，伴隨著金融創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生也有了可能。對(duì)資產(chǎn)證券化目前的和未來(lái)

3、的風(fēng)險(xiǎn)研究就成為一項(xiàng)重要的課題，本文就對(duì)房地產(chǎn)證券化的兩種主要產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了深入分析，并對(duì)我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)踐階段的個(gè)人抵押貸款證券進(jìn)行實(shí)證分析。本文主要由以下幾部分構(gòu)成：
　　 第一部分，主要從美國(guó)次貸危機(jī)出發(fā)，提出了房地產(chǎn)證券化過(guò)程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)與防范的必要性及意義。結(jié)合國(guó)內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，本文提出了自己的思路框架以及自己的研究方法，主要是采取理論和實(shí)證相結(jié)合的方式，來(lái)對(duì)論文展開(kāi)的。
　　 第二部分，首先介紹了住房抵押貸

4、款證券化的相關(guān)概念，這是我們認(rèn)識(shí)與發(fā)展房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的基礎(chǔ)；接著介紹房地產(chǎn)證券化興起的背景及發(fā)展歷程；最后介紹了房地產(chǎn)證券化的理論支撐和發(fā)展房地產(chǎn)證券化的意義。
　　 第三部分，重點(diǎn)介紹了西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)證券化的模式，通過(guò)對(duì)美國(guó)、英國(guó)、加拿大房地產(chǎn)證券化模式的介紹，可以更深刻地認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在，為下一步揭示證券化風(fēng)險(xiǎn)打下基礎(chǔ)。
　　 第四部分，文章的核心部分，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是以銀行為主體的個(gè)人住

5、房抵押貸款證券化，一類(lèi)是以房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)為主體的房地產(chǎn)投資信托證券化。本部分根據(jù)兩類(lèi)證券化產(chǎn)品的不同性質(zhì)，分別從不同角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。
　　 第五部分，研究問(wèn)題的目的是看我國(guó)是否可以進(jìn)行房地產(chǎn)證券化，本部分就從房地產(chǎn)證券化的誘因，以及我國(guó)現(xiàn)階段進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的必要性和可行性進(jìn)行探討，證實(shí)我國(guó)有進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的條件，但條件并不完善。
　　 第六部分，即文章的最后一部分，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的條件，提出我國(guó)應(yīng)實(shí)行過(guò)度型的個(gè)人抵押