房地產(chǎn)證券化模型及風(fēng)險研究.pdf

1、房地產(chǎn)證券化作為一種高效的融資手段，已經(jīng)在全球范圍內(nèi)得到證實，特別是在美國，已經(jīng)有了幾十年的長足發(fā)展。它在解決銀行借貸資本不足，利率期限結(jié)構(gòu)不匹配等方面表現(xiàn)的尤為突出。但是，2008年的次貸危機(jī)給世界敲響了警鐘，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品在發(fā)揮其自身優(yōu)勢的同時，也存在著很多風(fēng)險。提前償付風(fēng)險、利率風(fēng)險、信用風(fēng)險、信息不對稱風(fēng)險、宏觀景氣狀況等都制約著其發(fā)展。
　　 隨著1998年住房體制的改革，我國房地產(chǎn)市場得到空前的發(fā)展，房地產(chǎn)市場有建

2、設(shè)周期長、單位價值大等特點，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)和銀行業(yè)的聯(lián)姻。特別是在銷售環(huán)節(jié)，我國房價與人均年收人30∶1的高比率，必然催生了個人住房抵押貸款市場。近年來個人住房抵押貸款市場的快速發(fā)展，使得證券化的呼聲不斷高漲，特別是“2005-1”建行住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的發(fā)行，使得對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究進(jìn)入新的探索階段。資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具的應(yīng)用，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極的意義。但是，伴隨著金融創(chuàng)新的風(fēng)險發(fā)生也有了可能。對資產(chǎn)證券化目前的和未來

3、的風(fēng)險研究就成為一項重要的課題，本文就對房地產(chǎn)證券化的兩種主要產(chǎn)品的風(fēng)險進(jìn)行了深入分析，并對我國已經(jīng)進(jìn)入實踐階段的個人抵押貸款證券進(jìn)行實證分析。本文主要由以下幾部分構(gòu)成：
　　 第一部分，主要從美國次貸危機(jī)出發(fā)，提出了房地產(chǎn)證券化過程中對風(fēng)險的認(rèn)識與防范的必要性及意義。結(jié)合國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，本文提出了自己的思路框架以及自己的研究方法，主要是采取理論和實證相結(jié)合的方式，來對論文展開的。
　　 第二部分，首先介紹了住房抵押貸

4、款證券化的相關(guān)概念，這是我們認(rèn)識與發(fā)展房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的基礎(chǔ)；接著介紹房地產(chǎn)證券化興起的背景及發(fā)展歷程；最后介紹了房地產(chǎn)證券化的理論支撐和發(fā)展房地產(chǎn)證券化的意義。
　　 第三部分，重點介紹了西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)證券化的模式，通過對美國、英國、加拿大房地產(chǎn)證券化模式的介紹，可以更深刻地認(rèn)識到風(fēng)險的存在，為下一步揭示證券化風(fēng)險打下基礎(chǔ)。
　　 第四部分，文章的核心部分，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要分為兩大類，一類是以銀行為主體的個人住

5、房抵押貸款證券化，一類是以房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)為主體的房地產(chǎn)投資信托證券化。本部分根據(jù)兩類證券化產(chǎn)品的不同性質(zhì)，分別從不同角度進(jìn)行風(fēng)險分析。
　　 第五部分，研究問題的目的是看我國是否可以進(jìn)行房地產(chǎn)證券化，本部分就從房地產(chǎn)證券化的誘因，以及我國現(xiàn)階段進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的必要性和可行性進(jìn)行探討，證實我國有進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的條件，但條件并不完善。
　　 第六部分，即文章的最后一部分，根據(jù)我國現(xiàn)有的條件，提出我國應(yīng)實行過度型的個人抵押