房價與地價的關(guān)系

1、房價與地價的關(guān)系房價與地價的關(guān)系中國指數(shù)研究院中國指數(shù)研究院上海典型住宅指數(shù)辦公室上海典型住宅指數(shù)辦公室自國家實施宏觀調(diào)控政策以來，“房價、地價誰決定誰”成為全社會廣泛關(guān)注的一個焦點問題，在理論界一直爭論不休。房地產(chǎn)價格受市場供求規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)位置的固定性、差異性、不可替代性等特點，房地產(chǎn)市場又不是完全的市場，并且國家宏觀調(diào)控政策、政府住房制度、銀行政策、土地供應政策等方面的變化對房地產(chǎn)市場都有較大影響。本文就房價與地價的關(guān)系

2、展開了一系列討論。1房價與地價房價與地價1.11.1影響房價的因素影響房價的因素1.1.11.1.1開發(fā)商建造房地產(chǎn)的成本開發(fā)商建造房地產(chǎn)的成本房地產(chǎn)價格是一定成本基礎(chǔ)上的價格。一般來說，成本愈高，投人愈多，房地產(chǎn)的供給價格越是比同等條件下的房地產(chǎn)價格高。房地產(chǎn)的建造成本包括土地成本、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建安成本、管理費用、銷售費用、稅費、財務費用、開發(fā)商合理利潤等等，其中，很重要的一部分就是土地成本。在不同的經(jīng)濟發(fā)展階段，

3、土地成本在房地產(chǎn)總成本中所占的比重不一樣。國土資源部在全國范圍內(nèi)就地價與房價做的專門的調(diào)研統(tǒng)計數(shù)字顯示，國內(nèi)32個主要城市的地價因素只占商品成本的23％。北京土地占成本比為22.98％，上海地價占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例為16.15％，而廣州則更低為11.4％。地價對房價的影響主要體現(xiàn)在土地成本占房地產(chǎn)總開發(fā)成本中的比重。1.1.21.1.2開發(fā)商對未來的預期開發(fā)商對未來的預期如果開發(fā)商對未來的預期較高。一方面會加大房地產(chǎn)的開發(fā)量；另一方面

4、也可能會提高房地產(chǎn)開發(fā)成本的預算，特別是土地成本方面。這樣，可能以較高的價格取得土地，從而無形中提高了地價。1.1.31.1.3需求者的收入水平需求者的收入水平需求者的現(xiàn)實收人狀況直接決定著對房屋的有效需求，收人水平較高，承受住房消費的能力也相對較高。特別是在經(jīng)濟快速增長、收人水平持續(xù)提高階段，需求者會對自身未來的收人做出樂觀的估計，從而影響其購房的投資總量。一般說來，大中城市的收人水平較小城鎮(zhèn)的收人水平高，房價也比小城鎮(zhèn)高。按照20世

5、紀90年代初世界銀行專家安瑞荷馬的研究，平均上市房價與居民年平均收入之比46倍是比較理想的比例。而我國的特殊國情決定了我國房價與收入之比最適當比例可能比國際上的稍稍要高。1.1.41.1.4消費者的偏好及對未來的預期消費者的偏好及對未來的預期消費者對商品的需求產(chǎn)生于消費者的需要和偏好，對房屋的需求有的消費者偏向于多層，而有的消費者則更喜愛高層。當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好加強時，直接帶動該類房地產(chǎn)的銷售，該種房地產(chǎn)的價格就有可能上升。消費

6、者現(xiàn)時的消費行為，不僅與其現(xiàn)在的狀況有關(guān)，而且還與其對未來的預期有關(guān)。就房地產(chǎn)來說，消費者對其自身未來收入的預期和一般來說，某種物品供給的數(shù)量多，它的價格相對便宜：供給的數(shù)量少，因為稀缺，所以它的價格相對要高，土地也不例外。政府作為土地所有者和經(jīng)營者的代表，一方面，賣出的地能帶來建設(shè)城市的資金；另一方面，供給土地的數(shù)量多了，土地價格上不去，而發(fā)展的空間小了，留給子孫后代的農(nóng)田少了。因此，政府每年都會根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平制定年度土地利用計

7、劃，以控制土地供應的數(shù)量。1.2.31.2.3供給土地的成本影響地價的高低供給土地的成本影響地價的高低政府一般是以熟地或凈地的形式供地，對于存量土地，存在著老城區(qū)拆遷的問題；對于新增用地，存在著征地拆遷問題。政府不會做虧本的買賣，供地的底價一般都大于其征地拆遷的成本，供地的成本或多或少地影響地價。1.2.41.2.4開發(fā)商對房價的預期開發(fā)商對房價的預期若開發(fā)商對未來的房產(chǎn)市場較為樂觀，則會加大投資，盡可能獲得更多的土地，從而加劇對土地的

8、競爭，提高取得土地的價格上限。因此，一方面，開發(fā)商對房價的樂觀預期提高了土地取得價格：另一方面，土地價格的提高加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而提高了房價的核算成本，最終在某種程度上提高了房價。但如果開發(fā)商對未來的房地產(chǎn)市場預期不是很高，即使有再多的土地供應，開發(fā)商也不會感興趣。1.2.51.2.5非市場因素對地價的影響非市場因素對地價的影響與影響房價的非市場因素一樣，地價也會受到銀行政策等方面的影響。開發(fā)商取得土地特別是較大地塊時，往往需要

9、通過銀行融資，而銀行金融政策的變化會影響開發(fā)商能夠融通資金的規(guī)模以及使用資金的成本，從而影響開發(fā)商取得土地數(shù)量的多少和取得價格的高低。同時，土地收購儲備也需要銀行的大力扶持，如果銀行提高貸款的利率或是緊縮貸款的額度，則會加大土地所有者的土地取得成本，從而最終影響地價與房價。1.31.3房價與地價的關(guān)系房價與地價的關(guān)系房價與地價的關(guān)系十分密切，究竟是地價引起了房價的上漲，還是房價的上漲推動了地價的升高？從邏輯推理上看，這兩種情況都是有可能