最新2018年房地產(chǎn)估價(jià)師 《理論與方法》重要公式(章節(jié)全覆蓋)

1、估價(jià)理論與方法公式估價(jià)理論與方法公式第一章第一章不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額=未受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)值受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)值修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額=修復(fù)后的市場(chǎng)價(jià)值修復(fù)前的市場(chǎng)價(jià)值修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用，包括修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失=房地產(chǎn)價(jià)值減損（本例為修復(fù)工程費(fèi)和修復(fù)后的價(jià)值減損額）之外的直接經(jīng)濟(jì)損失額，包括搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)損害造成的總損失額=修復(fù)的必要費(fèi)用（修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)）和修復(fù)后的價(jià)值減損額第

2、三章第三章抵押貸款額度=抵押價(jià)值貸款成數(shù)抵押價(jià)值=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值法定優(yōu)先受償款=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額拖欠的建設(shè)工程價(jià)款其他法定優(yōu)先受償款再次抵押價(jià)值=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值拖欠的建設(shè)工程價(jià)款其他法定優(yōu)先受償款社會(huì)一般貸款成數(shù)已抵押貸款余額房地價(jià)格=土地價(jià)格建筑物價(jià)格樓面地價(jià)=總建筑面積土地總價(jià)樓面地價(jià)==總建筑面積土地總價(jià)土地總面積土地總面積容積率土地單價(jià)容積率=土地面積建筑面積期房?jī)r(jià)格=

3、現(xiàn)房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)谝淮闻馁u(mài)的保留價(jià)=評(píng)估價(jià)=市場(chǎng)價(jià)值人口增長(zhǎng)率=年平均總?cè)藬?shù)本年人口增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)人口自然增長(zhǎng)率=年平均總?cè)藬?shù)本年死亡人數(shù)本年出生人數(shù)人口機(jī)械增長(zhǎng)率=年平均總?cè)藬?shù)本年遷出人數(shù)本年遷入人數(shù)第六章第六章比較法及其應(yīng)用比較法及其應(yīng)用第二節(jié)第二節(jié)搜集交易實(shí)例搜集交易實(shí)例第三節(jié)第三節(jié)選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例第四節(jié)第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)建立比較基礎(chǔ)一、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍房地產(chǎn)價(jià)格=含有

4、非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格非房地產(chǎn)成分的價(jià)值不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)債務(wù)（剝離或還原）可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價(jià)格，即可比實(shí)例成交價(jià)格＝可比實(shí)例正常價(jià)格S%11（假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為S%）上式中，是交易情況修正系數(shù)S%11第六節(jié)第六節(jié)市場(chǎng)狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）市場(chǎng)狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）一般公式可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(1T％)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)

5、格（市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)是(1T%)）（一）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法（一）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：（尾首相比）可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格數(shù)成交日期的定基價(jià)格指數(shù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：（連乘）可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格成交日期的下一時(shí)期下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)…價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格（二）市

6、場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法（二）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格(1價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)期數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格(1價(jià)格變動(dòng)率期數(shù))＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格第七節(jié)第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格?？煞纸鉃閰^(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)

7、物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。調(diào)整方法：直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整（最常用）、總價(jià)調(diào)整和單價(jià)調(diào)整、金額調(diào)整和百分比調(diào)整、加法調(diào)整和乘法調(diào)整第八節(jié)第八節(jié)計(jì)算比較價(jià)值計(jì)算比較價(jià)值（1）金額修正、調(diào)整下的公式：比較價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正金額市場(chǎng)狀況調(diào)整金額房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額（2）百分比修正、調(diào)整下的加法公式∶比較價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格（1交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）百分比修正、調(diào)整下的乘法公式∶（最常用）比較價(jià)