特征價(jià)格模型在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)用——以上海市城區(qū)住宅價(jià)格為例.pdf

1、隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，尤其是90年代的住房改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了大量的就業(yè)，日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)與民眾的切身利益密切相關(guān)，近年來(lái)住宅價(jià)格的快速增長(zhǎng)日益超過(guò)民眾收入的可承受能力，房?jī)r(jià)成為民眾關(guān)心的熱點(diǎn)話(huà)題。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府近年來(lái)出臺(tái)了一系列措施，但是截止到目前效果并不理想。如何對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的定價(jià)和評(píng)估，區(qū)分住宅增長(zhǎng)中的合

2、理部分和泡沫部分，解釋建筑本身、區(qū)位和鄰里環(huán)境等因素對(duì)住宅價(jià)格的影響程度，成為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等相關(guān)領(lǐng)域的學(xué)者日益關(guān)注的研究課題。
　　特征價(jià)格模型(Hedonic Price Model)最早起源于20世紀(jì)30年代的美國(guó)，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，廣泛的應(yīng)用于城市住宅價(jià)格的研究領(lǐng)域，成為國(guó)際上評(píng)估和定價(jià)住宅的特征價(jià)格和編制住宅價(jià)格指數(shù)的主流方法。在近10年的時(shí)間里，國(guó)內(nèi)許多學(xué)者在對(duì)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的研究中采用了特征價(jià)格模型，但是這一

3、模型在國(guó)內(nèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有被廣泛應(yīng)用起來(lái)，本文的研究就是在這一背景下進(jìn)行的。本文首先通過(guò)對(duì)特征價(jià)格理論的發(fā)展歷程、理論基礎(chǔ)、模型構(gòu)造等理論內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的介紹和總結(jié)，之后通過(guò)對(duì)采集的上海市住宅的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行量化處理，根據(jù)之前學(xué)者的研究和分類(lèi)，共抽取了11個(gè)特征變量并且把特征變量分為三大類(lèi)，其中，建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)包括建筑面積、房齡、裝修程度和綠化率4個(gè)特征變量，區(qū)位特征類(lèi)包括距市中心距離、距軌道交通距離和交通通達(dá)性3個(gè)特征變量，鄰里環(huán)境類(lèi)包括生活服務(wù)配套

4、設(shè)施、文體配套設(shè)施、外部環(huán)境和學(xué)區(qū)房4個(gè)特征變量，之后，構(gòu)建出上海市住宅特征價(jià)格模型。其中，不僅建立了基本的多元線(xiàn)性的特征價(jià)格模型，而且采用了半對(duì)數(shù)函數(shù)形式和對(duì)數(shù)函數(shù)形式對(duì)基本模型進(jìn)行了改進(jìn)，使得模型對(duì)住宅價(jià)格變化具有更好的解釋力。文章還對(duì)特征變量的多重共線(xiàn)性進(jìn)行了檢驗(yàn)，并且運(yùn)用因子分析方法處理多重共線(xiàn)性問(wèn)題，從而建立了新的線(xiàn)性特征價(jià)格模型，比較了建筑面積、交通、生活條件、住宅質(zhì)量和自然環(huán)境等因素對(duì)上海市住宅價(jià)格的影響程度。