基于案例的長(zhǎng)沙城市房屋拆遷法律分析.pdf

1、同全國(guó)其他城市一樣,長(zhǎng)沙市的用地和房屋拆遷問(wèn)題成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。在我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》新近出臺(tái)的背景下,以長(zhǎng)沙市實(shí)際發(fā)生的拆遷案件為切入點(diǎn),分析研究我國(guó)現(xiàn)行城市房屋拆遷法律制度存在的相關(guān)問(wèn)題,有著理論和實(shí)踐兩方面的意義。
　　 長(zhǎng)沙5起城市房屋拆遷案件的基本情況表明,我國(guó)拆遷主體混亂,當(dāng)拆遷發(fā)生糾紛時(shí),被拆遷人往往不知道拆遷人是誰(shuí),導(dǎo)致被拆遷人的合法利益未得到應(yīng)有的保障,甚至有時(shí)候地方法院也很難弄清拆遷

2、參加人中哪方是拆遷人。拆遷面積巨大,地方政府在拆遷過(guò)程中借公共利益之名行商業(yè)之實(shí)問(wèn)題突出,侵害被拆遷人的財(cái)產(chǎn)嚴(yán)重,拆遷評(píng)估價(jià)格低于市場(chǎng)同類(lèi)地段房屋的價(jià)格。導(dǎo)致這些問(wèn)題產(chǎn)生的主要原因是:立法對(duì)公共利益界定不清楚;界定公共利益法律程序缺失;政府職能錯(cuò)位,地方政府及下屬的拆遷主管部門(mén)基于政績(jī)和地方財(cái)政的需要,往往充當(dāng)了開(kāi)發(fā)商的代理人的角色;評(píng)估價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格是因?yàn)閷?duì)拆遷房屋上的土地不予補(bǔ)償、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇上被拆遷人沒(méi)有發(fā)言權(quán)、政府指導(dǎo)的貨幣基

3、準(zhǔn)價(jià)是拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕罁?jù)、評(píng)估方法沒(méi)有采納市場(chǎng)比較法。
　　 針對(duì)上述長(zhǎng)沙房屋拆遷中出現(xiàn)的問(wèn)題和原因,為切實(shí)解決我國(guó)城市房屋拆遷問(wèn)題,必須做好以下幾點(diǎn):首先,立法上應(yīng)該完善公共利益,盡量全面列出公共利益的范疇并加上兜底式的概括性條款對(duì)無(wú)法列舉的公共利益進(jìn)行補(bǔ)充,立法上設(shè)定公共利益的認(rèn)定程序。其次,轉(zhuǎn)變政府經(jīng)營(yíng)城市理念,改變以土地為財(cái)政的財(cái)稅制度,并且在政府經(jīng)營(yíng)土地的問(wèn)題上,要把政府經(jīng)營(yíng)土地的現(xiàn)實(shí)納入到拆遷制度之中,將政府從居中協(xié)

4、調(diào)的地位改變?yōu)橹泵婷癖姷姆申P(guān)系主體地位,不能讓他們僅僅只享有收取土地出讓金的權(quán)利,還要讓他們受到對(duì)應(yīng)于權(quán)利的法律義務(wù)和責(zé)任的約束,也就是承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)。
　　 再次,由第三方來(lái)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,建立“以市場(chǎng)比較法為原則、以其他替代方式為例外”的拆遷估價(jià)原則,明確將市場(chǎng)比較法作為拆遷估價(jià)的法定估價(jià)方法,并且對(duì)政府指定貨幣基準(zhǔn)定價(jià)權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格的約束,使政府的定價(jià)盡可能接近當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。最后,提出對(duì)土地使用