基于保障與市場均衡的房地產(chǎn)市場發(fā)展研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是中國的重要產(chǎn)業(yè)，是一切經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)。近期中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性失衡，保障類住房供不應(yīng)求，廉租房的實(shí)物配租量明顯不足，“夾心層”住房等系列問題，如何進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，既能夠保障居民的基本住房，又能促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，已經(jīng)成為目前亟待解決的問題。
　　本文在對房地產(chǎn)研究成果的梳理和分析基礎(chǔ)上，首先對國外典型國家的住房保障和房地產(chǎn)市場模式進(jìn)行比較分析，包括新加坡、英國、美國及德國住房模式；回顧了中國住房制度改革歷

2、程，剖析了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題。其次提出基于住房保障和市場健康發(fā)展的中國房地產(chǎn)發(fā)展思路和結(jié)構(gòu)體系。以廉租房、公租房和商品房構(gòu)造住房體系，利用收入水平線確定住戶進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)及遷移條件。再次利用需求、供給、非均衡理論，構(gòu)造市場需求、社會供給和均衡發(fā)展的數(shù)理模型。保障模型主要通過收入曲線，保障水平線以及現(xiàn)有保障情況，來測算保障供給缺口；市場模型主要根據(jù)非均衡現(xiàn)狀，建立非均衡市場模型，來測算市場的非均衡度；保障-市場遷移模型借鑒生物學(xué)上的遷

3、移理論，建立保障-市場遷移理論模型。最后以青島市研究背景進(jìn)行保障和市場測算分析。
　　利用青島市2005-2010年青島市保障房保障情況，測算得青島市2005-2010年保障房供給缺口。從結(jié)果中可以看出青島市保障房2005-2010年一直存在供給缺口，說明需要保障的低收入群體一直存在，且出現(xiàn)逐年增加的趨勢，政府應(yīng)當(dāng)逐年穩(wěn)定增加保障性住房的供給，提供穩(wěn)定的供給源，合理分配已有保障性住房，逐步解決低收入階層住房問題。在對市場非均衡測算

4、方面利用1995-2010青島市人口，GDP，商品銷售價(jià)格，商品房建設(shè)投資額，商品房銷售面積數(shù)據(jù)作分析。通過參數(shù)估計(jì)，得出青島市市場發(fā)展的非均衡模型，由此算出1995-2010年需求與供給量估算值及非均衡度，結(jié)果表明青島市房地產(chǎn)市場在1995-2010年一直處于非均衡狀態(tài)中，非均衡的強(qiáng)度在不斷變化，到2005年非均衡度逐漸趨于0，表明需求與供給逐漸趨于平衡。2010年非均衡度為-0.073，即供給大于需求。對于青島市房地產(chǎn)市場的非均衡現(xiàn)