基于保障與市場(chǎng)均衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)，是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。近期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性失衡，保障類住房供不應(yīng)求，廉租房的實(shí)物配租量明顯不足，“夾心層”住房等系列問(wèn)題，如何進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，既能夠保障居民的基本住房，又能促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，已經(jīng)成為目前亟待解決的問(wèn)題。
　　本文在對(duì)房地產(chǎn)研究成果的梳理和分析基礎(chǔ)上，首先對(duì)國(guó)外典型國(guó)家的住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)模式進(jìn)行比較分析，包括新加坡、英國(guó)、美國(guó)及德國(guó)住房模式；回顧了中國(guó)住房制度改革歷

2、程，剖析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題。其次提出基于住房保障和市場(chǎng)健康發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展思路和結(jié)構(gòu)體系。以廉租房、公租房和商品房構(gòu)造住房體系，利用收入水平線確定住戶進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)及遷移條件。再次利用需求、供給、非均衡理論，構(gòu)造市場(chǎng)需求、社會(huì)供給和均衡發(fā)展的數(shù)理模型。保障模型主要通過(guò)收入曲線，保障水平線以及現(xiàn)有保障情況，來(lái)測(cè)算保障供給缺口；市場(chǎng)模型主要根據(jù)非均衡現(xiàn)狀，建立非均衡市場(chǎng)模型，來(lái)測(cè)算市場(chǎng)的非均衡度；保障-市場(chǎng)遷移模型借鑒生物學(xué)上的遷

3、移理論，建立保障-市場(chǎng)遷移理論模型。最后以青島市研究背景進(jìn)行保障和市場(chǎng)測(cè)算分析。
　　利用青島市2005-2010年青島市保障房保障情況，測(cè)算得青島市2005-2010年保障房供給缺口。從結(jié)果中可以看出青島市保障房2005-2010年一直存在供給缺口，說(shuō)明需要保障的低收入群體一直存在，且出現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)，政府應(yīng)當(dāng)逐年穩(wěn)定增加保障性住房的供給，提供穩(wěn)定的供給源，合理分配已有保障性住房，逐步解決低收入階層住房問(wèn)題。在對(duì)市場(chǎng)非均衡測(cè)算

4、方面利用1995-2010青島市人口，GDP，商品銷售價(jià)格，商品房建設(shè)投資額，商品房銷售面積數(shù)據(jù)作分析。通過(guò)參數(shù)估計(jì)，得出青島市市場(chǎng)發(fā)展的非均衡模型，由此算出1995-2010年需求與供給量估算值及非均衡度，結(jié)果表明青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)在1995-2010年一直處于非均衡狀態(tài)中，非均衡的強(qiáng)度在不斷變化，到2005年非均衡度逐漸趨于0，表明需求與供給逐漸趨于平衡。2010年非均衡度為-0.073，即供給大于需求。對(duì)于青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡現(xiàn)