江蘇房地產(chǎn)市場有效供求總量非均衡研究.pdf

1、近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r已成為國家、企業(yè)和個(gè)人關(guān)注的焦點(diǎn)，其發(fā)展?fàn)顩r已不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)問題，更是折射出了一定的社會(huì)問題和政治問題。房地產(chǎn)市場同其他領(lǐng)域市場一樣，始終伴隨著供給與需求兩大主體，同時(shí)也表現(xiàn)出均衡和非均衡兩種狀態(tài)。其中，社會(huì)總供給與總需求的一般均衡狀態(tài)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的理想狀態(tài)，而非均衡才是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)真實(shí)和穩(wěn)定的狀態(tài)。人們正是通過分析和研究市場非均衡運(yùn)行的原因和規(guī)律，力圖降低非均衡度，以達(dá)到使資源充分利用和供求平衡的理想市場均衡狀態(tài)

2、。
　　 本文在閱讀大量文獻(xiàn)資料和分析相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給或需求可能缺乏價(jià)格彈性，僅通過價(jià)格調(diào)整并不能有效的調(diào)節(jié)市場供求量、緩解供求矛盾。所以，需要輔以數(shù)量調(diào)整這一手段。經(jīng)濟(jì)學(xué)一般均衡分析理論在對房地產(chǎn)市場的應(yīng)用中缺乏一定現(xiàn)實(shí)性、針對性和有效性，而非均衡理論能彌補(bǔ)這些不足。同時(shí)考慮到房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性等特征，本文擬采用非均衡理論分析方法，針對江蘇省房地產(chǎn)市場有效供求總量進(jìn)行非均衡情況研究。
　　

3、本文主要內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：
　　 1.非均衡理論的介紹。在對經(jīng)濟(jì)學(xué)中一般均衡理論的介紹的基礎(chǔ)上，著重介紹了非均衡理論，包括其基本含義、基本特征、基本假設(shè)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)分析。分析發(fā)現(xiàn)，非均衡理論能在其基本假設(shè)的條件下更真實(shí)、客觀、科學(xué)地分析房地產(chǎn)市場的非均衡現(xiàn)狀，能夠更接近現(xiàn)實(shí)地為資源合理配置提供嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治隹蚣堋Ｇ叭艘苑蔷饫碚摓橹笇?dǎo)，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法進(jìn)行非均衡理論與實(shí)踐研究，建立了非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法及模型。這是是非均衡經(jīng)濟(jì)理論

4、的實(shí)踐事實(shí)和統(tǒng)計(jì)學(xué)的實(shí)證分析的互補(bǔ)與融合，為實(shí)際的經(jīng)濟(jì)管理工作提供了可行的操作方法。本文在研究相關(guān)模型后，選定了應(yīng)用較為廣泛和可行的市場雙曲線聚合方程作為研究江蘇房地產(chǎn)市場非均衡的分析模型。
　　 2.江蘇省房地產(chǎn)市場非均衡現(xiàn)狀分析。本文通過閱讀大量文獻(xiàn)和分析相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，江蘇房地產(chǎn)市場存在以下幾點(diǎn)非均衡現(xiàn)狀：首先，以住宅市場為例，住宅市場供需總量非均衡，主要包括：江蘇住宅市場潛在需求較大；江蘇住房市場有效需求不足；相對有效需求

5、不足，江蘇住宅市場供給過剩等。其次，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)非均衡，主要包括：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理；房地產(chǎn)二手房市場發(fā)展遲緩；區(qū)域發(fā)展不平衡等。通過對江蘇房地產(chǎn)市場非均衡現(xiàn)狀的分析，使本文能抓住主要矛盾進(jìn)行分析，使行文更具目的性和可研性。
　　 3.江蘇房地產(chǎn)市場供求總量非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的建立及實(shí)證分析。這部分是本文的核心部分。這部分首先在對江蘇房地產(chǎn)市場非均衡現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，分析主要影響因素，介紹相關(guān)計(jì)量經(jīng)濟(jì)理論及分析方法，并結(jié)合1990

6、-2009年江蘇房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，建立了江蘇房地產(chǎn)有效供求總量非均衡計(jì)量模型，通過均衡和非均衡參數(shù)估計(jì)得到非均衡估計(jì)模型。通過參數(shù)估計(jì)結(jié)果分析，得出江蘇房地產(chǎn)受商品房平均銷售價(jià)格、居民可支配收入、城市化程度、房地產(chǎn)投資額、金融機(jī)構(gòu)貸款利率等因素明顯影響的結(jié)論。同時(shí)，房地產(chǎn)市場需求價(jià)格富有彈性，彈性系數(shù)值大于1，說明江蘇房地產(chǎn)市場存在一定投資、投機(jī)行為。通過供給對數(shù)模型系數(shù)可以得出，對于供給的調(diào)整應(yīng)該更多的通過數(shù)量的引導(dǎo)，而不是僅僅依靠

7、價(jià)格策略。
　　 4.根據(jù)供求總量非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，計(jì)算得到江蘇1990-2009年房地產(chǎn)市場的有效供給量和有效需求量，并得出各年的非均衡度。通過分析發(fā)現(xiàn)，非均衡度變動(dòng)情況能有效、真實(shí)的反應(yīng)近些年江蘇房地產(chǎn)供求變化情況，并發(fā)現(xiàn)國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展局勢和國家相關(guān)政策的實(shí)施對江蘇房地產(chǎn)的發(fā)展影響很明顯。因此，政府可以以江蘇房地產(chǎn)市場的非均衡度值指標(biāo)為參考依據(jù)，采取相應(yīng)的財(cái)政政策、金融政策、法律政策和行政政策來促進(jìn)江蘇省房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定、可