房地產(chǎn)投機(jī)理論的實(shí)證研究——以陸家嘴地區(qū)住宅市場(chǎng)為例.pdf

1、從1997年開始，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷幾年市場(chǎng)持續(xù)低迷之后開始回升，其中2000年至2002年，上海市商品房?jī)r(jià)格連續(xù)三年保持上漲態(tài)勢(shì)，并且價(jià)格上漲速度逐年加快，可以說是2000年微漲、2001年小漲、2002年大漲。盡管2000年-2002年上海房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)加速度，但仍處于一個(gè)比較正常區(qū)間，與上海市的整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本相協(xié)調(diào)。但從2003年開始，上海商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)飆升。一時(shí)間，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)“總體健康”與“存在大量泡沫”兩種不同的

2、觀點(diǎn)成為學(xué)術(shù)界和社會(huì)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)?！　」P者通過大量的二手資料，結(jié)合資產(chǎn)投機(jī)的相關(guān)理論，在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉教授在《房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》一文中提到的房地產(chǎn)價(jià)格形成理論的基礎(chǔ)上，即房地產(chǎn)租金水平、銀行的房地產(chǎn)抵押貸款利率和房地產(chǎn)投資者的價(jià)格變化預(yù)期決定了當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格，利用上海陸家嘴地區(qū)2002年1月至2004年12月的住宅價(jià)格實(shí)際觀測(cè)值建立回歸模型，并在回歸模型整體有效的情況下對(duì)模型進(jìn)一步優(yōu)化，進(jìn)而找出了導(dǎo)致目

3、前上海市高檔住宅價(jià)格不斷快速上升的五個(gè)主要因素，即房地產(chǎn)租金水平、銀行的房地產(chǎn)抵押貸款利率、房地產(chǎn)投資者的價(jià)格變化預(yù)期、人民幣與美元貸款利率差和人民幣匯率，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的政策建議：如采用多種措施切實(shí)降低房地產(chǎn)投資者未來價(jià)格預(yù)期；通過稅收政策遏止房地產(chǎn)投機(jī)行為；實(shí)行差別貸款政策，保障自住購(gòu)房，遏制炒房行為；消費(fèi)層面，宜大力推行“租售并舉”；在房產(chǎn)政策上對(duì)房地產(chǎn)投資性需求進(jìn)行限制；加強(qiáng)外資的跨境資本流動(dòng)和匯兌的管制。其中的多項(xiàng)政策建