我國房地產(chǎn)投資信托基金的理論與運行機制研究.pdf_第1頁
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文檔簡介

1、1998年,我國開始逐步取消福利分房制度,實行以市場為導(dǎo)向的住房貨幣化改革,住房制度改革實施十多年以來,隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快,我國房地產(chǎn)業(yè)呈高速發(fā)展態(tài)勢,住房市場的商品化和市場化程度進一步提高,人民群眾對住房的需求不斷提高,居民的住房條件得到了改善,房地產(chǎn)行業(yè)也成為國民經(jīng)濟增長的重要推動力。
  在肯定成績的同時應(yīng)當(dāng)看到,我國房地產(chǎn)市場還存在著很多問題,比如住房市場化過度,住房保障力度不足;商品房價格上漲過快;房地產(chǎn)市場投融資制度

2、不健全等等。一直以來,我國房地產(chǎn)開發(fā)商以都以銀行貸款為主要融資手段,房地產(chǎn)企業(yè)的資金完全是透支使用,抵抗風(fēng)險能力差,資金鏈非常脆弱。這種單一、僵化的房地產(chǎn)金融體系不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險,而且客觀上也限制了房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)迫切需要尋求銀行以外的融資渠道,以解決房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的資金短缺。出現(xiàn)以上問題的深層次原因在于,我國房地產(chǎn)行業(yè)在二十多年的發(fā)展過程中,嚴重缺乏制度創(chuàng)新,尤其是房地產(chǎn)投融資渠道創(chuàng)新和體制的創(chuàng)

3、新,房地產(chǎn)多元融資的改革已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的必由之路。
  從西方發(fā)達國家房地產(chǎn)投融資制度的演變歷程可以看到,投融資制度的發(fā)展趨勢表現(xiàn)為以銀行為主的間接融資模式轉(zhuǎn)向以證券市場為主導(dǎo)的多元化、多層次、權(quán)益型投融資模式。在金融創(chuàng)新最為領(lǐng)先的美國,其房地產(chǎn)投融資制度已經(jīng)完成了這一轉(zhuǎn)化過程,為美國國內(nèi)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。從國外房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融發(fā)展到實踐上看,許多國家選擇了房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的

4、主要形式。REITs通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的形式徹底改寫了不動產(chǎn)投資資金相對集中、風(fēng)險相對集中、收益相對集中的歷史,破解了不動產(chǎn)投資流動性及變現(xiàn)性相對較差的難題,開拓了融資的新渠道,同時擴充了投資組合的內(nèi)容。
  從實踐意義上來看,目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)都需要進行深入的金融創(chuàng)新,開展房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新,建立符合中國國情的REITs制度,對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和我國國民經(jīng)濟增長都有著十分重要的意義:
  第一、促進中國房地產(chǎn)開發(fā)

5、模式轉(zhuǎn)型,降低房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行貸款的依賴,減少銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險;
  第二、拓寬房地產(chǎn)行業(yè)資金來源,促進房地產(chǎn)投融資證券化,開辟新的大眾投資渠道,完善我國金融體制;
  第三、可以為我國保障性住房的建設(shè)提供金融支持。
  本文從房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的基本原理入手,對REITs的概念、特點、類型、運作模式及功能和作用進行了詳細闡述,比較了幾個與REITs相類似的概念;對美國REITs的發(fā)展歷程、組織結(jié)構(gòu)和

6、亞洲不同國家和地區(qū)REITs實際運作經(jīng)驗進行詳細闡述,比較了美國模式REITs和亞洲模式REITs的異同,提出了國際經(jīng)驗對我國發(fā)展REITs的啟示;深入研究了REITs運作過程中的關(guān)鍵問題,在分析了我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀、成功和失敗經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上,指出我國現(xiàn)階段推出REITs所面臨的障礙以及推出保障性住房REITs的可行性,提出我國發(fā)展REITs應(yīng)該采用的戰(zhàn)略和模式,同時對REITs應(yīng)用于我國保障性住房建設(shè)進行了發(fā)展模式和運行機制的

7、設(shè)計。
  論文共分為六個章節(jié):
  第一章首先分析了我國發(fā)展REITs的積極意義,對國內(nèi)國際的研究現(xiàn)狀和本文的參考文獻作了闡述;其次對REITs作了概念界定,從REITs的定義()內(nèi)涵及特點、REITs的類型及其比較、REITs的基本運作模式及等角度對REITs做概要性的分析。
  第二章是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)經(jīng)濟金融理論分析,從金融創(chuàng)新的角度論述了發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金對我國房地產(chǎn)金融的重要意義和作用,提出

8、了REITs當(dāng)中的委托——代理理論模型,并對委托代理理論和契約理論運用于REITs的分析做了介紹。
  第三章論述了REITs在美國和亞洲國家和地區(qū)的發(fā)展模式,對兩種模式進行比較分析。指出,在我國推出REITs應(yīng)該注意將REITs的基本結(jié)構(gòu)和運作模式與我國的實際情況結(jié)合起來,發(fā)展適合我國國情,有中國特色的REITs,同時要培養(yǎng)完善的政策環(huán)境、建立良好的市場環(huán)境、建立完善的運作和信息披露機制。
  第四章對近年來我國信托業(yè)對房

9、地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的探索和實踐進行實證分析,對比了我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的成功案例和推出準REITs失敗的案例。指出我國發(fā)展REITs要順應(yīng)中國的房地產(chǎn)和資本市場的階段性發(fā)展時機,不可操之過急,更不能突破法律的界限。
  第五章根據(jù)我國發(fā)展REITs的現(xiàn)狀、環(huán)境與制度,提出我國的REITs發(fā)展的參與主體、組織模式、監(jiān)管體系進行設(shè)計,提出我國保障性住房REITs的發(fā)展模式,比較分析了擬于近期推出的不同REITs試點方案。
  最

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