基于實物期權博弈模型的房地產(chǎn)企業(yè)投資決策研究——以重慶市房企為例.pdf

1、在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期，巨大的住房需求給房地產(chǎn)市場帶來了空前的繁榮，使得房地產(chǎn)行業(yè)一度成為中國經(jīng)濟發(fā)展的領導者。二十多年的快速發(fā)展，已經(jīng)使中國的房地產(chǎn)市場積聚了巨大的風險，推動著房地產(chǎn)市場由快速增長階段向深度調(diào)整改革階段轉(zhuǎn)變。巨大的去庫存壓力以及居高不下的房價將房地產(chǎn)市場發(fā)展置于兩難境地。但是值得明確的是，即使在這樣兩難的情況下，房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟增長的貢獻率仍然在8％左右，它依舊是中國經(jīng)濟的重要組成部分，因此對房地產(chǎn)企業(yè)進行科學

2、的研究，促進房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展就顯得尤為必要了。
　　對房地產(chǎn)市場的調(diào)控并不是意味著不發(fā)展房地產(chǎn)市場，而是為了讓房地產(chǎn)市場邁入更加有序合理的良性發(fā)展軌道。而引導房地產(chǎn)企業(yè)進行科學合理的項目投資決策，就成為了限制房地產(chǎn)市場膨脹、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的重要措施。
　　以往，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資決策時，主要將貼現(xiàn)現(xiàn)金流方法計算出的凈現(xiàn)值作為評判項目是否可行的依據(jù)，只要凈現(xiàn)值大于其投入的成本，就認為投資項目是有利可圖的。但是

3、通過研究我們發(fā)現(xiàn)使用該種計算方法來進行房地產(chǎn)項目投資決策還存在一些問題，一方面,這種投資理念是建立在一個靜態(tài)市場環(huán)境中的，它沒有考慮到市場需求、房價波動等等的諸多未來不確定因素。另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營同質(zhì)性嚴重，導致各房地產(chǎn)企業(yè)在整個土地購置、項目建設、商品房售賣過程中都面臨著激烈的市場競爭，而凈現(xiàn)值也沒有考慮到企業(yè)競爭間的互動策略對投資收益的影響。
　　而實物期權博弈方法就很好地彌補了凈現(xiàn)值方法所存在的局限性。實物期權博

4、弈的方法是基于實物期權理論與博弈論的發(fā)展而來的，它充分考慮了未來市場的不確定條件，賦予了項目投資決策更多的管理柔性，同時也考慮了企業(yè)在與競爭對手投資策略的互動博弈中所做的項目投資決策對企業(yè)投資的最終收益影響。通過研究發(fā)現(xiàn)，采用實物期權博弈方法進行投資決策分析，可以很好地彌補傳統(tǒng)的項目投資決策方法的一些不足，有助于房地產(chǎn)項目投資決策者做出更準確的價值判斷。
　　本文在已有的國內(nèi)外研究基礎上，對房地產(chǎn)項目投資決策的雙頭對稱博弈模型、雙

5、頭不對稱博弈模型、三頭對稱博弈模型、三頭不對稱博弈模型分別進行了分析討論。同時，以重慶市房地產(chǎn)市場為例，分析了重慶市經(jīng)濟社會發(fā)展的基本情況與房地產(chǎn)市場狀況，旨在為重慶市房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供更為科學有效的決策方法與依據(jù)，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。本文的主要結(jié)構如下：
　　第一，理論介紹與現(xiàn)狀分析。對實物期權博弈模型的兩個基礎理論做了相應的原理介紹，在對實物期權、博弈論與實物期權博弈等相關文獻的閱讀梳理的基礎上，掌握了實物期權博弈

6、理論與實物期權博弈理論在房地產(chǎn)市場運用，了解了當前國內(nèi)外的研究狀況。
　　第二，分析房地產(chǎn)項目投資的特點以及傳統(tǒng)的具有代表性的指導房地產(chǎn)項目進行投資決策的幾種方法的優(yōu)缺點，比較了實物期權博弈方法的決策特點及對房地產(chǎn)項目投資決策采用實物期權博弈方法的可行性。
　　第三，房地產(chǎn)項目投資決策的實物期權博弈分析。本文在已有的研究基礎與理論知識基礎上，逐個分析了雙頭市場上，房地產(chǎn)企業(yè)對稱與不對稱條件下的期權博弈的收益及投資閾值，三頭市

7、場上房地產(chǎn)企業(yè)對稱與不對稱情況下的期權博弈的收益與投資閾值。
　　第四，介紹了重慶市房地產(chǎn)經(jīng)濟社會發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，分析了重慶市房地產(chǎn)市場的特點及未來的良好趨勢。選用重慶市照母山地區(qū)的具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)據(jù)，在同樣的市場背景下進行投資博弈案例分析。
　　第五，總結(jié)與不足。通過對模型的理論分析加上案例的數(shù)據(jù)說明，指出實物期權博弈模型在房地產(chǎn)項目投資決策領域的使用的科學性和先進性，并分析了實物期權博弈分