威海樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究.pdf

1、我國商業(yè)地產(chǎn)對進一步促進國內(nèi)消費、擴大國內(nèi)需求、拉動固定資產(chǎn)投資、改善居民生活條件以及塑造文明的城鎮(zhèn)面貌、帶動建筑建材等相關(guān)前后一體化產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，發(fā)揮了非常重要的作用。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是轉(zhuǎn)型專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資者越來越重視項目投資風(fēng)險問題，然而，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理實踐中存在諸多需要迫切解決的問題：諸如投資者風(fēng)險意識差、缺乏項目投資風(fēng)險管理機制、運營風(fēng)險較大、缺乏全面的市場調(diào)查分析等等。從理論上來看，國內(nèi)學(xué)術(shù)界

2、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的理論研究還存在不足之處，具體表現(xiàn)在：缺少投資風(fēng)險的機理分析、風(fēng)險評估指標(biāo)體系構(gòu)建缺乏實證研究、風(fēng)險應(yīng)對措施缺乏針對性。因此，深入研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理問題，具有重要的實踐意義和理論價值。
　　本文以威海市樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項目為研究對象，通過相關(guān)文獻資料收集有關(guān)項目決策階段、項目實施階段和項目運營階段的各種風(fēng)險因素，設(shè)計了初始問卷調(diào)查表，經(jīng)過小范圍施測，最后確定了正式調(diào)查問卷。對國內(nèi)5家上市公司分

3、布在全國各地的商業(yè)地產(chǎn)項目作為調(diào)研樣本，運用因子分析法確定了各個階段的有關(guān)風(fēng)險因素歸為4個因子，最終構(gòu)建了威海樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險指標(biāo)體系，該指標(biāo)體系包括4個一級指標(biāo)，分別是：決策風(fēng)險、市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、管理風(fēng)險，其中決策風(fēng)險包括4個二級指標(biāo)，市場風(fēng)險包括3個二級指標(biāo)，技術(shù)風(fēng)險包括4個二級指標(biāo)，管理風(fēng)險包括7個二級指標(biāo)。然后對威海市樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險進行評估，一是各種風(fēng)險發(fā)生概率分析；另一方面是各種風(fēng)險損失量相對嚴(yán)重

4、程度展開分析。對于前者，采用德菲爾法經(jīng)過三輪分析，確定了比較一致的投資風(fēng)險指標(biāo)相應(yīng)的風(fēng)險發(fā)生概率；對于后者，采用層次分析法給出了各種風(fēng)險損失量相對嚴(yán)重程度的權(quán)重，最后，綜合考量兩方面的結(jié)果，確定各種風(fēng)險等級，給出了5種關(guān)鍵風(fēng)險因素，分別是可行性研究風(fēng)險、合同風(fēng)險、消費者購買力水平風(fēng)險、價格風(fēng)險、溝通協(xié)調(diào)風(fēng)險。最后，運用因果分析圖法明確了上述5種關(guān)鍵風(fēng)險因素產(chǎn)生的細(xì)化原因，如可行性研究風(fēng)險細(xì)化原因是存在操作性風(fēng)險，合同風(fēng)險細(xì)化原因是承包人

5、自身的風(fēng)險和合同條款存在風(fēng)險，消費者購買力水平風(fēng)險細(xì)化原因是品牌風(fēng)險，價格風(fēng)險細(xì)化原因是價格條款的風(fēng)險，溝通協(xié)調(diào)風(fēng)險細(xì)化原因是利益主體意見分歧，然后針對這些原因提出了具體的具有針對性的防范措施。
　　本文的主要結(jié)論如下：
　?。?）編制了威海市樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險正式調(diào)查問卷表。該問卷表由18個題項組成。
　?。?）構(gòu)建了威海市樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險指標(biāo)體系。一級指標(biāo)包括決策風(fēng)險、市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、管理