TD公寓差異化營銷策略研究.pdf

1、隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，特別是近些年來，商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量持續(xù)增加。公寓作為商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種產(chǎn)品形式，因為其戶型小總價低、使用功能靈活、市場適用性強，且能降低市場投資風(fēng)險、增加投資收益的特點，已經(jīng)成為城市綜合體項目的標(biāo)配內(nèi)容。房產(chǎn)開發(fā)商往往將公寓產(chǎn)品作為城市綜合體經(jīng)濟中現(xiàn)金流貢獻類產(chǎn)品，努力爭取高定價及高去化效率，以實現(xiàn)收益最大化。
　　公寓產(chǎn)品作為綜合體項目的主力產(chǎn)品，市場規(guī)模不斷放大，競爭也趨

2、于白日化。在三、四線城市，由于受城市規(guī)模、消費能力、消費理念、政府政策影響、競爭規(guī)模、投資預(yù)期等因素的影響，公寓產(chǎn)品往往面臨的是市場規(guī)模小、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、差異化程度低、投資回報慢的現(xiàn)狀。從而導(dǎo)致公寓產(chǎn)品投資回報貢獻值低，由現(xiàn)金流產(chǎn)品變成高成本產(chǎn)品。但是，危險與機遇并存，市場的冷淡并不代表具有鮮明特點的公寓產(chǎn)品，不能夠引起消費者的關(guān)注和追捧。若干成功案例證明，一個定位準(zhǔn)確、設(shè)計特點鮮明、營銷手段針對性強、去化渠道多樣化、投資回報穩(wěn)定、運

3、管服務(wù)超前性的公寓產(chǎn)品還是能夠引起消費者的關(guān)注和市場共鳴。于是，很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均提出差異化營銷概念。差異化營銷的實現(xiàn)，需面對已經(jīng)細(xì)分的市場，企業(yè)選擇兩個或者兩個以上的子市場作為市場目標(biāo)，分別對每個子市場提供針對性的產(chǎn)品和服務(wù)及相應(yīng)的銷售措施，分別制定針對性的產(chǎn)品策略、服務(wù)策略、渠道策略、人員策略、形象策略予以實施，這是一個系統(tǒng)性及關(guān)聯(lián)性極強的架構(gòu)體系，同時需與消費者心理學(xué)、市場調(diào)研、數(shù)據(jù)分析等研究方法密切配合，才能實現(xiàn)可能。