我國房地產(chǎn)市場泡沫探究——基于估算租賃成本的新視角分析.pdf

1、我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時伴隨著房價居高不下、融資難度加大、下游產(chǎn)業(yè)瀕臨崩潰等諸多問題,正是這一系列連鎖反應引發(fā)了針對房地產(chǎn)泡沫存在性的激烈爭論。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟的各個領域關系密切,房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)必然通過生產(chǎn)、消費和金融市場的一些指標表現(xiàn)出來。因此,通過選定與房地產(chǎn)市場關系緊密的代表性指標,確定一個房地產(chǎn)價格安全浮動的臨界值,將房地產(chǎn)泡沫進行等級量化,來判斷房地產(chǎn)市場的泡沫化程度。
　　本文首先選取了全國35個城市及地區(qū),19

2、98年至2011年的房屋價格指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行全面比較和分類分析,得到全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)整體快速增長的結論。然后從中選取五個具有代表性的城市——北京、上海、天津、深圳、成都,分別計算出各城市不同區(qū)域樓盤購房者的真實成本——“估算租賃成本”,接著結合租賃成本因子,通過與實際市場租金的比較得出市場房價偏高,全國部分房地產(chǎn)市場存在泡沫的結論。我們希望產(chǎn)生如下啟示:首先,房價呈現(xiàn)區(qū)域性變化,而全國平均水平在一定程度上掩蓋了城市間的經(jīng)濟差異。通過計

3、算房價收入比或租價比,我們可能發(fā)現(xiàn)對于一個城市房價是高估的,但對于其他城市來說,可能并不成立,而估算租賃成本的計算更為可行;房地產(chǎn)市場基本面的變化可以對城市間產(chǎn)生不同的影響。特別地,對于房屋供給相對剛性的城市,價格相對于房租偏高,并且房屋價格對利率變化更為敏感。
　　然后,本文選取1986年至2011年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總規(guī)模和國內(nèi)生產(chǎn)總值兩組數(shù)據(jù),從實證角度分析房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻。第一步,本文在對相關數(shù)據(jù)進行整理的基

4、礎上,通過統(tǒng)計改進、格蘭杰因果檢驗和協(xié)整分析等一系列方法的運用對兩者關系進行具體分析,最后利用誤差修正模型檢驗兩者之間的協(xié)整關系,得出如下結論:經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)投資之間存在著長期穩(wěn)定的均衡關系,且房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的推動作用十分顯著。本文得到的啟示是房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模必須與經(jīng)濟增長的速度協(xié)調(diào)一致,適度合理的房地產(chǎn)開發(fā)會促進國民經(jīng)濟又好又快的發(fā)展,相反,不合理的房地產(chǎn)規(guī)模阻礙國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。房地產(chǎn)的過度開發(fā)不僅會造成消費對投資的擠出效