我國房地產(chǎn)市場泡沫探究——基于估算租賃成本的新視角分析.pdf

1、我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時(shí)伴隨著房價(jià)居高不下、融資難度加大、下游產(chǎn)業(yè)瀕臨崩潰等諸多問題,正是這一系列連鎖反應(yīng)引發(fā)了針對房地產(chǎn)泡沫存在性的激烈爭論。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟(jì)的各個領(lǐng)域關(guān)系密切,房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)必然通過生產(chǎn)、消費(fèi)和金融市場的一些指標(biāo)表現(xiàn)出來。因此,通過選定與房地產(chǎn)市場關(guān)系緊密的代表性指標(biāo),確定一個房地產(chǎn)價(jià)格安全浮動的臨界值,將房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行等級量化,來判斷房地產(chǎn)市場的泡沫化程度。
　　本文首先選取了全國35個城市及地區(qū),19

2、98年至2011年的房屋價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面比較和分類分析,得到全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)整體快速增長的結(jié)論。然后從中選取五個具有代表性的城市——北京、上海、天津、深圳、成都,分別計(jì)算出各城市不同區(qū)域樓盤購房者的真實(shí)成本——“估算租賃成本”,接著結(jié)合租賃成本因子,通過與實(shí)際市場租金的比較得出市場房價(jià)偏高,全國部分房地產(chǎn)市場存在泡沫的結(jié)論。我們希望產(chǎn)生如下啟示:首先,房價(jià)呈現(xiàn)區(qū)域性變化,而全國平均水平在一定程度上掩蓋了城市間的經(jīng)濟(jì)差異。通過計(jì)

3、算房價(jià)收入比或租價(jià)比,我們可能發(fā)現(xiàn)對于一個城市房價(jià)是高估的,但對于其他城市來說,可能并不成立,而估算租賃成本的計(jì)算更為可行;房地產(chǎn)市場基本面的變化可以對城市間產(chǎn)生不同的影響。特別地,對于房屋供給相對剛性的城市,價(jià)格相對于房租偏高,并且房屋價(jià)格對利率變化更為敏感。
　　然后,本文選取1986年至2011年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總規(guī)模和國內(nèi)生產(chǎn)總值兩組數(shù)據(jù),從實(shí)證角度分析房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。第一步,本文在對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理的基

4、礎(chǔ)上,通過統(tǒng)計(jì)改進(jìn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)和協(xié)整分析等一系列方法的運(yùn)用對兩者關(guān)系進(jìn)行具體分析,最后利用誤差修正模型檢驗(yàn)兩者之間的協(xié)整關(guān)系,得出如下結(jié)論:經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)投資之間存在著長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系,且房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用十分顯著。本文得到的啟示是房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模必須與經(jīng)濟(jì)增長的速度協(xié)調(diào)一致,適度合理的房地產(chǎn)開發(fā)會促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展,相反,不合理的房地產(chǎn)規(guī)模阻礙國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)的過度開發(fā)不僅會造成消費(fèi)對投資的擠出效