房地產(chǎn)市場非均衡性的計量分析——以武漢市為例.pdf

1、房地產(chǎn)調(diào)控之前,首先就要深入了解房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀,明白市場運行機制,把握市場的本質(zhì),認清市場存在的根本問題,統(tǒng)籌全局,綜合考慮,標本兼治地提出相關(guān)政策,而不能停留在表面,針對某一問題就事論事地出臺對策。
　　 本文借助房地產(chǎn)市場的相關(guān)理論和西方經(jīng)濟學(xué)中的非均衡理論,利用SAS9.1計量軟件,通過對武漢市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的主成分回歸分析,定量分析出房地產(chǎn)市場中存在的供需總量非均衡和結(jié)構(gòu)非均衡性的問題,在此基礎(chǔ)上,再次利用SAS9.1

2、計量軟件,逐步回歸分析出市場非均衡和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系,以期全面客觀定量的反映出房地產(chǎn)市場中存在的本質(zhì)問題。
　　 第一章主要介紹了本文研究的理論基礎(chǔ),包括兩部分內(nèi)容:房地產(chǎn)市場的相關(guān)理論和西方經(jīng)濟學(xué)中的非均衡理論。房地產(chǎn)市場理論簡要說明了房地產(chǎn)市場的涵義、特征,房地產(chǎn)市場需求和供給的含義、特征,房地產(chǎn)市場需求和供給的影響因素。通過同西方經(jīng)濟學(xué)中均衡理論的對比,主要介紹了非均衡理論的涵義,樣本分割未知的非均衡模型、樣本分割已知

3、的非均衡模型和市場聚合條件下的非均衡模型,并對模型參數(shù)的估計進行了簡要說明。
　　 第二章回顧了武漢房地產(chǎn)市場從無到有、并且不斷壯大的發(fā)展歷程。從房地產(chǎn)開發(fā)投資和規(guī)模、土地交易量、房地產(chǎn)成交量、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)新增貸款額度、保障性住房建設(shè)等角度來論述武漢市房地產(chǎn)市場的供需現(xiàn)狀。從新開工面積同比下降較大、新開工面積同比下降較大,開發(fā)企業(yè)市場信心仍顯不足、商品住房價格仍面臨上漲的壓力、住房供應(yīng)和消費結(jié)構(gòu)不夠合理、房地產(chǎn)供應(yīng)和消費結(jié)

4、構(gòu)不夠合理、可售房源消化壓力仍然存在等方面來說明武漢市房地產(chǎn)市場非均衡性表現(xiàn)。
　　 第三章主要是實證分析,是本文的重點。構(gòu)建房地產(chǎn)市場有效需求方程、有效供給方程和市場交易量方程,借助武漢市2002—2008年的數(shù)據(jù),利用SAS9.1計量軟件,通過主成分回歸分析出以上方程的參數(shù)。在利用回歸出的方程組和數(shù)據(jù),計算出房地產(chǎn)市場有效需求量、有效供給量和市場交易量的估計值,通過非均衡度的計算公式,定量計算出武漢市房地產(chǎn)2002—2008

5、年的非均衡的程度,以非均衡度來分析房地產(chǎn)市場總量非均衡性問題。通過房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)來分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)非非均衡性問題。通過住宅投資結(jié)構(gòu)、住宅產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)、住宅地區(qū)結(jié)構(gòu)來分析住宅市場結(jié)構(gòu)非均衡性問題。
　　 第四章主要是在第三章分析房地產(chǎn)市場非均衡性問題的基礎(chǔ)上,再次利用SAS9.1計量軟件分析住宅價格與住宅市場非均衡性直接的關(guān)系,即通過逐步回歸分析出住宅平均售價與普通住宅銷售面積所占的比例、經(jīng)濟適用房銷售