論商品店預(yù)售中各主體間權(quán)利沖突與規(guī)制.pdf

1、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，由預(yù)購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。在商品房預(yù)售法律關(guān)系中，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建設(shè)工程承包人、商品房預(yù)購(gòu)人以及銀行等權(quán)利主體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)享有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目并獲取利潤(rùn)的權(quán)利，建設(shè)工程承包人對(duì)其所建工程的應(yīng)付工程價(jià)款享有法定抵押權(quán)，商品房預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房享有的是一種具有“準(zhǔn)物權(quán)”性質(zhì)的期待權(quán)，銀行則在商品房預(yù)售中享有多重抵押權(quán)以及按揭權(quán)。各項(xiàng)權(quán)利均以預(yù)售商品房或預(yù)售商品房所在工程

2、為標(biāo)的。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、預(yù)購(gòu)人、建設(shè)工程承包人以及銀行之間發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，如何在現(xiàn)有法律框架下確定權(quán)利順位，實(shí)現(xiàn)利益平衡，對(duì)于商品房預(yù)售制度的完善與發(fā)展乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行都具有重要意義。
　　 本文在分析預(yù)售商品房各個(gè)主體享有的權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利性質(zhì)以及權(quán)利沖突的情形以及引發(fā)沖突的原因后，提出了沖突解決的辦法。在現(xiàn)有法律規(guī)定框架內(nèi)，確定權(quán)利出現(xiàn)沖突時(shí)的優(yōu)先順序，于此同時(shí)，結(jié)合權(quán)利沖突的根源所在，從三個(gè)方面提出了避免沖突出現(xiàn)

3、的建議。在解決銀行與建設(shè)工程承包人之間的權(quán)利沖突時(shí)，提出應(yīng)當(dāng)建立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)備案登記制度，以完善對(duì)建設(shè)工程承包人權(quán)利的保護(hù)，并避免出現(xiàn)物權(quán)體系內(nèi)部的沖突；在解決銀行與預(yù)購(gòu)人之間的權(quán)利沖突時(shí)，提出應(yīng)當(dāng)規(guī)制商品房預(yù)售中開(kāi)發(fā)商設(shè)立抵押的行為，避免出現(xiàn)因開(kāi)發(fā)商獲取資金需要不斷以預(yù)售商品房所在的建設(shè)工程、建筑物或土地使用權(quán)設(shè)定抵押而造成預(yù)購(gòu)人與銀行之間權(quán)利實(shí)現(xiàn)時(shí)的沖突；在確定預(yù)購(gòu)人與建設(shè)工程承包人的權(quán)利優(yōu)先順位時(shí)，提出了應(yīng)當(dāng)增加“預(yù)告登